社区改造调研表（14篇）

社区改造调研表（14篇）社区改造调研表　　.实用文档.　　棚户区〔危旧房〕改造入户调查表　　所属社区：　　住　　户　　基　　本　　情　　况　　被调查户主姓名　　所属社区　　身下面是小编为大家整理的社区改造调研表（14篇）,供大家参考。

篇一：社区改造调研表

　　.实用文档.

　　棚户区〔危旧房〕改造入户调查表

　　所属社区：

　　住

　　户

　　基

　　本

　　情

　　况

　　被调查户主姓名

　　所属社区

　　身份证号码

　　联系

　　住

　　址

　　住

　　房

　　状

　　况

　　人

　　口

　　情

　　况

　　被调查房屋建2m

　　房屋坐落

　　筑

　　面积

　　房屋性

　　□已购公房

　　□合法建造的私房

　　□公有住房

　　□自行搭建

　　质

　　□其他

　　房屋类□简易房

　　□砖木平房

　　□筒子楼

　　□砖瓦房

　　□成套楼房

　　□其他

　　型

　　房屋建□解放前

　　□50年代

　　□60年代

　　□70年代

　　□80年代

　　□90年代

　　成

　　年代

　　□2000年之后

　　房屋完好

　　□完好

　　□根本完好

　　□一般损坏

　　□严重损坏

　　程度

　　房屋住□自有产权居住

　　□合法长期租住□自建无合法产权

　　□租住无合法产权

　　用

　　□其他

　　状态

　　被调查人家庭拥有住房

　　家庭住房总建筑

　　2套

　　m

　　套数

　　面积

　　是□

　　享受低

　　被调查人口数

　　人

　　是否享受低保

　　否□

　　保人数

　　人

　　人

　　家庭情家庭年

　　是否属于低

　　是

　　□

　　否

　　□

　　况

　　收入

　　元

　　收入家庭

　　家庭2口人数

　　人

　　已婚子女

　　父

　　母

　　人口数

　　人

　　家

　　庭

　　同住人

　　家庭3口人数

　　情况

　　人

　　未婚子女

　　人口数

　　其

　　他

　　人

　　口

　　数

　　人

　　是否同意改造

　　是

　　□

　　否

　　□

　　改造方式

　　改造方式意向

　　□1、综合整治

　　□2、货币安置

　　□3、新建安置

　　改造内容

　　签字

　　被调查人签字

　　调查人：

　　调查日期：

　　年

　　月

　　日

　　.

　　.实用文档.

　　填

　　表

　　说

　　明

　　1、“被调查户户主姓名和配偶姓名〞栏，对合法长期租住的填写承租人姓名，短期租赁的填产权人姓名。姓名按照居民身份证及其他法定有效证件填写，不能填写曾用名、别名等。

　　2、“被调查户户主、配偶身份证号码〞栏，按照居民身份证号码填写完整。

　　3、“住址〞栏，填写政府有关部门编制的调查户所在地的准确地址。要求填写到××县、××街、路、巷××号××幢××单元××室号。

　　4、“被调查房屋建筑面积〞栏，填写被调查户现居住的房屋总面积，含简易结构的房屋面积在内。

　　5、“合法产权面积〞栏，填房地产权属证书上或登记簿上记载的房屋建筑面积。

　　6、“房屋坐落〞、“房屋性质、住用状态〞栏，只根据被调查户实际状况进行选择。选“其他〞项的需具体注明，即在“其他〞旁直接标注。

　　7、“房屋完好程度〞栏，“完好〞是指结构承载力能满足正常使用要求，无腐朽危险点，房屋结构平安，属?危险房屋鉴定标准?中的A级房屋；“根本完好〞是指结构承载力根本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，根本满足正常使.

　　.实用文档.

　　用要求，属?危险房屋鉴定标准?中的B级房屋；“一般损坏〞是指局部承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，属?危险房屋鉴定标准?中的C级房屋；“严重损坏〞是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，属?危险房屋鉴定标准?中的D级房屋。

　　8、“被调查人家庭情况〞栏，“人口数〞是指在被调查房屋中实际居住的家庭人口数；“家庭年收入〞是指家庭人口年收入的总和，以元为单位，尾数四舍五入。

　　9、“同住人情况〞栏，如果被调查对象系借住、合伙租住集体宿舍的情况，那么选择一人作为被调查人，被调查人和其他同住人按一个家庭进行登记。

　　10、“是否属于低收入〞，是指被调查户家庭收入低于当地政府划定的低收入标准的家庭。

　　.

篇二：社区改造调研表

　　附录A

　　老旧小区改造居民意愿调查表

　　姓名

　　单位

　　是否同意您所属小区改造：是□否□

　　是否同意改造后进行物业管理并缴纳物业费：是□否□

　　请您选择个人出资方式：业主直接出资□、住宅专项维修资金□、小区共有部位和共有设施设备收益以及其他属于业主所有的资金□其他

　　序号

　　改造内容

　　建筑物（公共部位）修缮

　　供水

　　供电

　　管线规整及光纤入户

　　燃气

　　供热

　　基础类改造内容

　　排水管网

　　道路更新

　　绿化

　　公共照明

　　环卫设施

　　消防设施

　　安防设施

　　社区党群服务中心（站）

　　社区服务用房（站）

　　物业管理与服务用房

　　室外健身设施及公共活动场地

　　2完善类改造内容

　　无障碍及适老化改造

　　机动车停车位（场、库）

　　非机动车停车棚及充电设施

　　建筑节能改造（外墙保温，楼梯间窗户等）

　　加装电梯

　　同意改造

　　不同意改造

　　性别

　　年龄

　　住址

　　填表时间

　　年

　　月

　　日

　　-1-

　　智能信包箱、快递柜

　　文化休闲设施

　　应急救援站

　　养老服务设施

　　托育设施

　　医疗卫生设施

　　提升类改造内容

　　便民市场、便利店

　　家政服务网点

　　社区食堂

　　信息发布设施

　　智慧住区

　　您对小区改造的意见、建议：

　　签名：

　　联系方式：

　　-2-

　　附录B

　　老旧小区改造方案

　　项

　　目

　　名

　　称

　　实

　　施

　　单

　　位

　　编

　　制

　　单

　　位

　　编

　　制

　　时

　　间

　　山东省住房和城乡建设厅

　　编制

　　2020年6月

　　-3-

　　一、项目改造基本情况表

　　小区地址

　　户数（户）

　　改造面积

　　（万㎡）

　　改造总投入

　　（万元）

　　起止时间

　　改造分类

　　基础类

　　完善类

　　提升类

　　投入合计（万元）

　　改造内容

　　楼栋数（栋）

　　改造范围

　　预计投入（万元）

　　二、项目现状

　　1.项目概况。包括小区历史、特色、用地、建筑物、人口结构、居民收入、管理现状，基础设施、服务设施、产业设施现状等内容。

　　2.居民需求。包括征集居民意愿情况，居民改造及后续管理需求，公共服务设施和社会服务设施需求，提出的意见建议等。

　　三、改造内容

　　-4-

　　包括基础类、完善类、提升类项目改造内容、技术特点、改造成本、改造范围、改造数量，小区改造特色和亮点打造等。

　　四、工程实施进度及计划安排

　　充分考虑老旧小区住户生产生活需求，合理安排工期，明确工程实施进度和计划；分析施工对小区及附近居民生活产生的影响程度，并提出针对施工产生的影响所应采取的应对措施等。

　　五、经济社会效益分析

　　包括改造总体投入及分项投入，改造后产生的经济、社会效益分析。

　　六、长效管理模式

　　包括改造后采用的物业管理模式。

　　七、保障措施

　　包括推进项目实施的组织保障、质量安全保障、资金保障、实施效果保障等。

　　八、成果附件

　　改造方案设计成果应包括设计总说明、建筑总平面图、室外管线综合图、室外照明总平面图、绿化景观总平面图、改造重点区域建筑平面图及必要的立面图和效果图、改造工程量清单及投资估算等。

　　-5-

　　附录C

　　老旧小区改造居民满意度调查表

　　小区名称：

　　满意度得分：

　　姓名

　　单位

　　性别

　　年

　　龄

　　住址

　　填表

　　时间

　　调查内容

　　满意

　　1改造意愿征求

　　较满意

　　一般满意

　　不满意

　　年

　　月

　　日

　　意见

　　序号

　　2文明施工

　　3环境改善

　　4生活便利性改善

　　5建筑物修缮美化

　　6施工质量

　　7对本小区改造效果总体评价

　　对小区改造的意见和建议：

　　签名：

　　联系方式：

　　注：1.由小区住户根据改造情况在意见栏内打勾，满意得满分，较满意得80%分值，一般

　　-6-

　　满意得60%分值，不满意得0分；

　　2.满分100分。改造意愿征求、环境改善、生活便利性改善、施工质量各15分；文明施工、建筑物修缮美化各10分，对本小区改造效果总体评价20分。

　　-7-

篇三：社区改造调研表

　　老旧小区改造的调研报告三篇

　　老旧小区改造调研报告1一、调研现状

　　由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持续发展基础。城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，由于原来设计标准比较低，管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。应通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。

　　二、存在问题

　　(一)环境设施状态落后

　　随着经济发展，生活水平逐步提升。车辆保有量正在逐步提升的趋势。小区道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下，车主只能够将车停到公共场所当中，这导致占据了大量的娱乐场所的活动空间，严重影响了人们的娱

　　乐活动。道路由于太窄，再加上具有车辆，私家车之间难免会发生碰撞，使得住户间经常发生冲突，影响了小区的和谐发展;水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，造成小区会由于水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的生活质量，另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这给住户造成了非常大的安全隐患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早，小区存在许多以前的电力平行线和后期弱电管网乱牵拉现象;建筑外墙粉刷面受到了风化，建筑内墙面受到了大面积的腐蚀，缺少足够的照明设备。小区雨污管网老旧，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管网堵塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无法正常运行，每逢台风天气小区内涝污水横流、异味严重。小区道路年久失修，坑坑洼洼破损严重。安防技防设备不完善。

　　(二)居民意见难以统一

　　老旧小区人员组成复杂，小区住户一般以老年人、临时租户、工薪阶层为主。各方有各自需求，方案意见征求阶段，得到的意见征求结果与实施施工过程经常存在意见难以统一的情况。该情况通常导致施工过程受到部分小区居民轮番阻扰施工，不配合改造。例如：关于小区绿化增加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题，建筑违章改造拆除等问题。

　　(三)绿地所存在的问题

　　老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比。特别是在绿化工作上，为满足绿化率，尽管许多的小区都进行了绿化，不过普遍都是自然生长，而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感。同时，还有的小区尽管进行了绿化设计，不过却存在缺株的情况，许多地表都暴露在外。此外，老旧小区并不重视对于绿化的管理工作，例如湖光花园也很少对绿植进行保养，个别的老旧小区还把小区的绿地开垦改造成了小菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境。

　　(四)建设施工过程影响

　　老旧小区改造过程中，地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味等会对小区居民日常生活造成一定影响。由于改造过程存在各个管线部门共同施工，个别小区施工现场混乱。例如驿前巷15A、15B小区施工过程安全防护措施不到位，施工组织不够合理导致未能有效进行施工，改造时间增加等问题。

　　三、对策建议

　　(一)增加小区功能

　　在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。一，改善小区居民水电供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求;二，对小区里违背规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统;最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。

　　(二)加强意见征求过程

　　方案征求初期，应尽量提高意见征求的受众的覆盖面，做好居民改造意识工作。让小区居民在前期充分的参加到改造工作里，在方案设计期间尽可能满足各方需求的情况下达成共识，求同存异。以便后期改造过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷阻扰。

　　(三)运用绿色生态环保理念来进行规划设计

　　(1)坚持以人为本

　　要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效。根据老旧小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和实际情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一来就能够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区内创建休闲娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场等来把绿地分为各种功能区，每个分区单独存在，但是均具有自己的特点，能够达到居民的种种要求;另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就是在小区里把绿化按照现状来排列，把小区中处于分离状态的绿地进行连接，以构成一个绿色体系框架。

　　(2)对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益。

　　想要提升小区的环境，那么就要合理的使用好小区的绿地，全面的展现出“绿肺”的功能。而想要实现这一目标，那么就要以生态平衡为理念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品，同时还要合理的改善植被，全面的展现出生态效果。总体来说的话，就是要更改乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正比关系，将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样一来就能够全面加强生态收益。

　　(四)加强建设过程管理

　　严格把控质量，安全进度。与施工、监理单位做好建设工作，合理施工组织计划，严格把关施工过程。既要保质保量、按时交付工程。又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。

　　(五)加强改造后的维护工作

　　对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长时间保持住户宜居的程度，那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作，来一同进行管理。

　　老旧小区改造调研报告2根据20xx年工作计划安排，4月上旬，县人大常委会组成调研组，在县人大常委会副主任吕高骥带领下，对全县老旧小区改造工作进行了深入调研，察看了部分现场，召开了专题座谈会，听取了有关部门负责同志汇报。现将调研情况报告如下。

　　一、老旧小区改造基本情况

　　(一)老旧小区现状。全县城区已上房小区共有107个：其中有物业管理的35个;无物业管理的72个(单位自管7个、居委会管理56个、业主自治9个);已落实物业管理尚未入住小区20个;成立业主委员会的小区有22个(其中有物业小区成立7个、无物业小区成立15个)。

　　(二)20xx年改造情况。20xx年县委、县政府以创建省级文明城市为契机，决定全面提升城区老旧小区的基础设施使用功能，大力改善居民生活环境质量，真正把政府为民办实事工程落到实处，从20xx年至2020年，利用五年时间，分批次对鼓楼、明珠园等30个规模较大的老旧小区进行综合改造整治。20xx年县政府制定下发了《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》，将鼓楼小区一二三期、鼓楼小区四期、明珠园等三个老旧小区列入了为民办实事工程项目。由县城管局牵头、沛城街道配合，投资2000余万元，对三个老旧小区的道路、上水、雨污管网、停车设施、路灯、监控、门禁、立面、绿化等基础设施进行了全面改造。通过改造，老旧小区变成了一个个环境优美、行车有序、停车规范、排水通畅、干净整洁、生活舒适的宜居社区。

　　(三)20xx年改造计划。20xx年，县政府计划对鑫达园、江南山水、阳光一、二、三期、鑫粮苑、子隆小区、城市花园、紫荆花园、江南名都城、香颂雅苑、新沛东西区共计12个小区进行改造。

　　二、老旧小区改造存在的几个问题

　　(一)停车难问题突出。随着社会的发展，物质生活的不断丰富，家庭轿车拥有量越来越多，而老旧小区建设较早，没有地下停车场，地面停车位又严重不足，业主车辆停放较为混乱，随意占据公共道路，阻碍交通，居民怨言较多。

　　(二)公共设施缺失破损严重。老旧小区建设时间较早，部分小区规划设计先天不足，多数老小区未铺设燃气管道，雨污不分，没有物业用房、公共厕所、居民活动中心等公共设施。有些小区原有的门卫房、公共用房被占用或出租、出售。如鼓楼四期、明珠园小区传达室被出售、明珠园小区公共用房被开发商出租开办幼儿园等。小区内道路破损，坑洼不平，出行困难;停车棚破烂不堪，有碍观瞻;墙面污损严重，形象不佳;路灯不亮，成为摆设;电线、网线私拉乱接现象随处可见，以上情况严重影响了老旧小区居民的生活质量。

　　(三)改造资金筹措困难。20xx年12个老旧小区综合整治的概算投资总额约7862万元，投资较大。但目前阳光一二三期、鑫粮苑、子隆小区、城市花园、紫荆花园、江南名都城、香颂雅苑等8个小区的资金还没有落实，概算编制招投标工作进展缓慢，影响了小区整治进度。

　　(四)毁绿现象普遍存在。部分业主擅自毁绿种菜，破坏小区绿地。部分业主私自破墙开窗、拉墙围院，大搞“圈地运动”，抢占绿地，硬化土地。有些业主为方便车辆停放，私自毁绿自建停车位。

　　(五)物业管理混乱。多数老旧小区都没有物业管理，小区内违建随处可见，技防设施基本没有，电动车辆失盗现象时有发生。小区内种菜养禽现象普遍存在，小商小贩随意进出，缺乏管理。新建小区大部分没经过验收就先行上房，前期物业管理大多由开发商自己负责选择。房子一旦售完，物业公司解散，许多遗留问题迟迟不能得到解决。业主利益受损，把矛盾转移到后来的物业公司头上，不解决问题就拒缴物业费，而物业公司没有能力解决，如此恶性循环，三到五年，一个新小区就变成老旧小区。

　　三、对下步老旧小区改造工作的几点建议

　　(一)加强领导，形成合力。老旧小区改造涉及多个部门，目前我县老旧小区改造工作主要由县城管局牵头，建议县政府成立老旧小区改造工作领导小组，加大统筹协调力度，各相关部门明确职责、任务、目标，充分调动城管委、城管执法局、住建局、房产局、园林局、物价局、街道等单位的积极性，进一步加快我县老旧小区改造工作。

　　(二)统筹规划，科学安排。在详尽掌握老旧小区数据的基础上，进行分类评估，统筹科学规划，对确定的改造项目要拿出有针对性、可操作性的改造方案，按照轻重缓急、先易后难的原则组织实施。要把小区改造工作与我县城区路网、管网改造相结合，要从居民期盼的小区停车难、小区燃气使

　　用等热点问题入手，重点解决老旧小区环境、公共秩序、物业管理等问题。老旧小区整治涉及群众切身利益，制订整治方案前要多种形式广泛征求居民意见，方案出台后要向小区居民公示，整治方案根据小区的实际情况实行“一区一策”，区别对待。

　　(三)多方筹资，加大投入。县政府要加大财政投入的力度，做好资金投入保证，“兵马未动，粮草先行”，只有把资金投入到位，才能把老旧小区整治这项德政工程、惠民工程实实在在做好。同时，要积极探索小区改造资金多元化、多渠道的投资机制。对小区规模大、入住时间长、基础设施缺失严重的小区，建议列入县“为民办实事工程”，由县政府组织实施全面改造提升。对规模较小的小区，建议由街道根据各小区实际情况，投入资金对道路、公共照明、下水道、窨井、停车位、监控等基础设施实施改造。

　　(四)加大宣传，统一认识。要创新宣传方式，加强舆论宣传，提高老小区改造的认同度和知晓度。要发挥示范工程导向作用，通过改造前后的对比，使业主真正理解改造的意义，自觉支持，减少整治过程中的矛盾和工作阻力。

　　(五)健全机制，长效管理。在改造提升的基础上，实施“四位一体”(社区党支部、居委会、物业服务站、小区业主委员会)和建立“四支队伍”(保洁、保安、运维、治安)相结

　　合的管理模式。老旧小区综合整治后，街道办事处是管理主体，要成立街道物业管理办公室和物业管理服务公司。物业管理办公室负责对老旧小区日常管理工作的监督、指导和考核，物业管理服务公司实行准物业化管理，各小区成立物业服务站，纳入“四位一体”监督机制，社区党支部和居委会是第一监管责任主体。明确老旧小区工作质量标准及量化考核办法，县城管委每月抽查考核街道办事处，通报考核结果，并作为年终考核的重要依据。街道办事处每周督查考核社区居委会及各小区，每月考核通报，兑现奖惩。

　　老旧小区改造调研报告3国家统计局保定调查队日前发布对我市老旧小区改造情况调研报告。调查结果显示，老旧小区改造工作政府重视百姓支持、效果显著百姓满意，改造中出现的问题应引起关注，改造好的小区后期管理亟待加强。

　　调查队走访了市住建局，抽选了花园里小区、土地局宿舍、工商银行宿舍、检察院宿舍、政府1号院、4号院、5号院、物价局宿舍、富昌园小区、欣园小区进行了调研，并选取了50名居民进行了问卷调查。

　　今年改造164个项目，惠及居民3.15万户

　　涉改面积272万平方米

　　调查队走访市住建局了解到：我市按照省统一安排部署，印发了《保定市老旧住宅小区改造实施方案》《保定市老旧小区改造三年行动计划(2018—2020年)》，明确利用三年时间对全市597个老旧小区进行改造。其中，主城区234个，县(市、区)363个。截至2018年，已完成改造项目133个，涉改面积约258万平方米，惠及居民2.7万户，总投资3.28亿元;2019年，已改造项目300个,涉改面积约315万平方米，惠及居民3.3万余户，概算总投资约5.05亿元;2020年，需完成省三年改造计划剩余的164个项目，惠及居民3.15万户，涉改面积272万平方米，概算投资约4.71亿元。

　　改造效果显著

　　居民满意度高

　　调查问卷显示：

　　目前主要进行了基础设施(小区道路、综合管线、环卫设施整治等)、房屋整修、公共设施(公共空间、绿化、停车、充电设备、健身器材等)等方面的改造。小区改造后，提高了居民的居住体验，居民对小区改造的满意度很高。据入户调查问卷显示：居民对小区改造的成果表示非常满意的有7人，占比达14%，满意的有28人，占比达56%，总体满意度占比高达70%。不满意的有10人，占20%，非常不满意的有5人，占10%。不满意的主要原因是：项目改造不彻底、施工质量低、改造项目少、施工工期太长。

　　针对目前存在的问题

　　调查队给出四点建议

　　调查发现，目前我市老旧小区改造中还存在一些问题，主要有：改造规划滞后、改造难度大、资金筹集渠道单一、改造水平参差不齐、物业管理不规范。

　　对此，调查队也给出了相应建议：坚持政府主导，完善改造工作机制;制定专项规划，确保稳步有序推进;拓宽资金渠道，保障改造顺利进行;合理安排施工，加快改造步伐。

篇四：社区改造调研表

　　一、调研现状

　　由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持续发展基础。城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，由于原来设计标准比较低，管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。应通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。

　　二、存在问题

　　(一)环境设施状态落后

　　随着经济发展，生活水平逐步提升。车辆保有量正在逐步提升的趋势。小区道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下，车主只能够将车停到公共场所当中，这导致占据了大量的娱乐场所的活动空间，严重影响了人们的娱乐活动。道路由于太窄，再加上具有车辆，私家车之间难免会发生碰撞，使得住户间经常发生冲突，影响了小区的和谐发展;

　　水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，造成小区会由于水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的生活质量，另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这

　　给住户造成了非常大的安全隐患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早，小区存在许多以前的电力平行线和后期弱电管网乱牵拉现象;

　　建筑外墙粉刷面受到了风化，建筑内墙面受到了大面积的腐蚀，缺少足够的照明设备。小区雨污管网老旧，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管网堵塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无法正常运行，每逢台风天气小区内涝污水横流、异味严重。小区道路年久失修，坑坑洼洼破损严重。安防技防设备不完善。

　　(二)居民意见难以统一

　　老旧小区人员组成复杂，小区住户一般以老年人、临时租户、工薪阶层为主。各方有各自需求，方案意见征求阶段，得到的意见征求结果与实施施工过程经常存在意见难以统一的情况。该情况通常导致施工过程受到部分小区居民轮番阻扰施工，不配合改造。例如：关于小区绿化增加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题，建筑违章改造拆除等问题。

　　(三)绿地所存在的问题

　　老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比。特别是在绿化工作上，为满足绿化率，尽管许多的小区都进行了绿化，不过普遍都是自然生长，而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感。同时，还有的小区尽管进行了绿化设计，不过却存在缺株的情况，许多地表都暴露在外。此外，老旧小区并不重视对于绿化的管理工作，例如湖光花园也很少对绿植进行保养，个别的老旧小区还把小区的绿

　　地开垦改造成了小菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境。

　　(四)建设施工过程影响

　　老旧小区改造过程中，地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味等会对小区居民日常生活造成一定影响。由于改造过程存在各个管线部门共同施工，个别小区施工现场混乱。例如驿前巷15a、15b小区施工过程安全防护措施不到位，施工组织不够合理导致未能有效进行施工，改造时间增加等问题。

　　三、对策建议

　　(一)增加小区功能

　　在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。一，改善小区居民水电供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求;

　　二，对小区里违背规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统;

　　最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。

　　(二)加强意见征求过程

　　方案征求初期，应尽量提高意见征求的受众的覆盖面，做好居民改造意识工作。让小区居民在前期充分的参加到改造工作里，在方案

　　设计期间尽可能满足各方需求的情况下达成共识，求同存异。以便后期改造过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷阻扰。

　　(三)运用绿色生态环保理念来进行规划设计

　　(1)坚持以人为本

　　要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效。根据老旧小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和实际情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一来就能够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区内创建休闲娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场等来把绿地分为各种功能区，每个分区单独存在，但是均具有自己的特点，能够达到居民的种种要求;

　　另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就是在小区里把绿化按照现状来排列，把小区中处于分离状态的绿地进行连接，以构成一个绿色体系框架。

　　(2)对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益。

　　想要提升小区的环境，那么就要合理的使用好小区的绿地，全面的展现出“绿肺”的功能。而想要实现这一目标，那么就要以生态平衡为理念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品，同时还要合理的改善植被，全面的展现出生态效果。总体来说的话，就是要更改乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正比关系，将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样

　　一来就能够全面加强生态收益。

　　(四)加强建设过程管理

　　严格把控质量，安全进度。与施工、监理单位做好建设工作，合理施工组织计划，严格把关施工过程。既要保质保量、按时交付工程。又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。

　　(五)加强改造后的维护工作

　　对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长时间保持住户宜居的程度，那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作，来一同进行管理。

　　各位主任、各位同志：

　　根据区人大常委会年度工作安排，本月上旬，我委组织部分区人大代表在常委会于正亚副主任的带领下，对全区老旧小区整治和长效管理情况进行了视察调研。视察调研组实地察看了先锋街道小海新村三期项目实施现场，召开了座谈会，听取了各个街道和相关部门的情况汇报。现将有关情况汇报如下：

　　一、基本情况

　　我区作为盐城市区的主板块和老城区，在市区范围内共有住宅小区624个，其中建于1998年前的老旧小区有446个，总建筑面积738.48万平方米。老旧小区实施市场化管理的仅34个，占老旧小区总数的7.6%;单位自管的老旧小区有149个，占老旧小区总数的33.4%;目前仍处于无人管理状态的老旧小区有256个，占老旧小区总数的57.4%，总建筑面积达441万平方米。由于老旧小区建设标准低，又年久失修，基础设施缺损严重，加之卫生、秩序无人管，因此脏乱差的现象比较突出，居民反响强烈，成为全市创建文明城市的一个软肋。

　　今年以来，我区将通榆新村四期、梅园新村、洋东新村东区、小海新村三期、开元小区、纺配组团及周边、化纤厂家属区等7个老旧小区综合整治工作列入到为民办实事工程中。至目前，小海新村三期整治项目已正式开始实施，104间违章搭建已全部拆除，代建车库已开始施工;纺配组团及周边、开元小区整治项目已开工整治，梅苑新村项目即将开工;洋东新村东区整治项目已于开标，即将施工;通榆新村四期整治项目已发布开标公告，并将于9月1日开标;化纤厂家属区整治项目招标文件正在审核，根据市整治办意见，拟在该小区4号楼纠偏与加固工作实施后，再行启动小区整治工作。

　　二、存在问题

　　(一)老旧小区综合整治方面：一是整治工作需要协调的矛盾面广量大。老旧小区综合整治工作涉及群众切身利益。在改造过程中，部分群众提出大量个性化改造要求，绝大多数要求既不符合整体改造规划，也无相应资金支持。在无法满足群众要求的情况下，推进工作受到不同程度的阻力，群众不配合、不理解情况时有发生，说服、解释和劝解工作数量大、难度高。二是拆违工作难度大、进展慢。老旧小区由于建设年代比较长，居民法制意识淡薄，违章搭建、毁绿种菜、乱推乱放等问题普遍存在，个别业主为了个人利益，非法阻碍拆除违章，给综合整治工作带来相当大的困难。三是整治方案几经反复，给整治工作的进度带来影响。老旧小区整治方案、招标文件、招标预算

　　价需经市、区财政、审计、造价等多部门审核，部门与部门之间的衔接有时跟不上，造成整治方案、整治概算一再修改，在客观上也使得工程整体进度相对滞缓。整治工作涉及市里面多部门，协调难度大。

　　(二)物业管理方面：一是物业费收缴矛盾突出。老旧小区的居民缺乏缴费意识，导致实施有效的物业管理难度很大。一些有物业管理的小区，由于物业服务内容与收费之间无统一行业标准，物业公司和业主双方期望不一致，物业公司因物业费收缴不齐导致服务水平不断下降，并容易形成恶性循环，物业公司与业主之间矛盾尖锐。二是业主委员会作用不明显。业主大会、业主委员会是维系物业管理市场完整性的重要主体，但我区尚有为数不少的老旧小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因没有成立业主委员会。就是已经成立了业主委员会的小区，由于缺乏对业委会有效的监督制约措施，其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现。另外，居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有形成，社区管理和物业管理之间缺乏科学、有效的协调机制。三是物业服务企业资质偏低。从业人员整体素质不高，制约了物业服务行业的可持续发展。物业管理行业进入的门槛较低，相当一部分物业公司设立的起点低，没有先进的管理手段和高素质人才，市场竞争力弱。不少物业企业用工组成主要是下岗职工、原开发企业的富余人员或外来务工人员，而且大多是“50”甚至是“60”人员。由于普遍文化程度不高，加上工资待遇低，使得整个物业服务行业表现出缺乏敬业精神、专业技能低下、诚

　　信度和公信力不强的状态。

　　三、工作建议

　　1、发挥政府主导作用，有序推进老旧小区综合整治。老旧住宅小区综合整治作为重大民生实事工程牵涉面广，需要各方面齐心协力共同推进。首先要完善相关工作机制。政府应发挥主导作用，在对全区老旧小区摸底和规划整合的基础上，要建立上下联动协调机制，及时研究解决整治工作中遇到的矛盾和问题。明确各自职责，重点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栅栏，规范小区大门设置，引进物业管理。其次要争取居民群众的理解和支持。积极引导群众参与到老旧小区改造的决策、实施过程，充分发挥群众实现自我治理、自我服务。

　　2、制定无物业老旧小区托底管理五年行动计划，有序推进物业管理全覆盖。一要强化组织领导。区、街道要成立住宅小区物业管理工作领导小组，主要负责研究决定物业管理重大方针、政策，部署物业管理重要工作，协调解决物业管理工作中的重点、难点问题。二要细化总体方案和年度计划。在充分调查研究的基础上，制定五年实施方案，明确每年完成的目标，并分解落实到每个街道。三要积极开展试点。探索不同的模式，逐步建立健全以市场运作为主，以业主自主管理为辅的长效管理机制。四要积极争取市政府支持，建立经费投入保障机制。建立物业管理服务扶持基金，市、区财政每年安排补贴资金，主要用于：老旧小区改造经费;业主委员会、物业服务企业考核和培训经费;主城区城管进社区及物业纠纷调解员的人员经费等。五要加强宣

　　传教育和舆论引导。大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关政策法规，让广大市民了解政策，强化物权意识，强化责任意识和自律意识;引导广大业主树立花钱买服务的消费意识，切实增强履约观念;引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区环境，努力营造人人关心支持物业管理工作的良好氛围。

　　3、创新工作机制，促进老旧小区物业长效管理。一是健全物业纠纷调解工作机制。实行区、街道、社区三级责任制，有效解决物业纠纷;建立健全楼长工作机制，构建住宅小区楼长网络，建立楼长制，由楼长担当宣传员、邻里纠纷调解员和小区环境监督员，及时将居民对小区物业管理工作的意见、建议反馈到社区、街道物业管理办公室，协调解决物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷。

　　二是完善质价相符机制。进一步明确物业服务收费标准，物价、住建、城管等部门加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查，对物业管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评。

　　三是建立业主拒交物业服务费的制约机制。对一些恶意拖欠物业服务费或经多次催交仍未交纳的业主，支持物业服务企业向人民法院起诉;积极倡导机关事业单位人员、共产党员带头交纳物业服务费，对无理拖欠物业服务费的，通报所在单位予以批评教育并责令改正。四是建立物业管理行业监管机制。通过物业管理信息平台，完善企业信用信息档案，对违反物业管理相关规定或物业服务达不到服务标准等不良行为进行信用评价记录;进一步规范物业服务企业准入和退出制度，对有不良行为并经整改仍不达标的物业服务企业，由

　　主管部门对其不良行为记入企业诚信档案，并控制该企业在市区的投标行为。建立培训制度，提高物业从业人员的专业知识、专业技能和管理水平。

　　老旧小区改造作为一项重大民生工程，群众热切期盼，改造意愿非常强烈。2019年国家住建部等三部门联合出台文件将其列为保障性安居工程，给予中央资金补助。我省住建厅等三部门也联合出台文件，对我省老旧小区改造工作提出具体实施意见。我市也在2019年政府工作报告中，将老旧小区改造列为“民生十件实事”之一试点实施。据了解，目前我市此项工作推进困难重重、进展缓慢。为深入查找原因并向市政府提出工作建议，市政研督查办成立调研组，先后召集住建、发改、财政等部门和榆阳区、高新区相关工作人员及部分老旧小区的居民代表进行座谈交流，并赴山东省淄博市、福建省厦门市和我省西安市开展专题调研，形成如下调研报告。

　　一、老旧小区改造的重大意义

　　在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”，在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。

　　(一)大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。根据在淄博、厦门等地调研了解，通过老旧小区改造，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，居民生活环境和设施都得到根本提升，生活质量

　　显著改善，群众的满意率达到90%以上，都衷心地对党和政府的惠民政策点赞。

　　(二)有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。与棚改不同，老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反，小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率，促进存量住房的交易和周转，释放居民改善型住房需求。根据淄博市统计，改造后的老旧小区房价和租金平均上涨约15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。

　　(三)是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，一般为半年左右即可完成，资金周转很快，同时边际效益明显，能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。

　　(四)有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造的是环境，凝聚的是人心。根据淄博、厦门、西安等地经验，通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。

　　二、我市工作现状及主要困难

　　据统计，我市仅中心城区在2000年前建成交付的老旧小区就有

　　176个(榆阳区162个，高新区有14个)，7层以下(以6层、5层居多)无电梯住宅楼868栋，总建筑面积132.61万平方米，涉及群众约1.1万户、4万多人。这些小区普遍存在困难群众相对集中、房屋建筑老化、基础设施缺失、外观立面破损、生活环境脏乱差、治安和消防隐患突出、管理力量薄弱等问题，居民改善居住环境、提升生活质量的愿望非常强烈。

　　(一)工作现状。根据调研组调查了解，截止2019年10月底，我市老旧小区改造工作目前刚刚起步，面临很多问题和困难，整体工作推进缓慢。

　　1.改造试点推进缓慢。因灵秀街、保龄球馆片区居民意见征求难以统一等原因，市政府第53次专题会议决定重新选定改造小区。市住建局和榆阳区政府经摸底调研，先后2次变更改造对象，最终选定大有当巷、桃园小区、市建设局质监站家属院3个小区作为改造试点项目，截止2019年9月底，大有当巷改造工程已经开工，其它2个小区正在办理前期手续，预计2020年春季开工。

　　2.亟需启动中省补助项目。2019年4月国家三部委《通知》文件发出后，为争取中省补助资金，市发改委在全市范围内遴选了33个(其中中心城区15个)住宅小区，编制上报了《榆林市2019年老旧小区改造配套基础设施建设中央预算内投资建设计划》，9月初省发改委已下达我市15个小区的改造资金3267万元，其中榆阳区10个、子洲县4个、佳县1个，这些项目亟需市区两级财政配套资金，尽快启动实施。

　　(二)我市工作中存在的难点。根据调研情况，调研组认为我市老

　　旧小区改造工作中存在的难点有以下四个方面：

　　1.部门间协调机制不顺。由于老旧小区改造在我市刚刚推行，各部门之间缺乏配合协作机制。一是在项目申报上，上下级政府、相关部门之间没有明确的申报流程，存在相互推诿现象，造成项目申报无所适从。二是项目审批手续繁杂，涉及发改、规划、消防、住建、执法、质检等多个部门，尤其是电梯加装审批手续更为复杂。三是施工过程中需要协调电力、供水、供暖、通讯等管道线路设施运营单位同步实施，各管道(管线)经营单位之间协调难度很大。

　　2.居民自治力量薄弱。大部分老旧小区缺乏能力强又不怕麻烦的“牵头人”或自治组织，小区改造面临无人组织实施的局面。一是我市住宅小区没有业主委员会或业主委员会不发挥作用的现象较为普遍，全市496个老旧小区中无物业管理或物业管理不健全的小区有434个，占87.5%。二是社区居委会因职能和人员等方面的制约，对老旧小区改造的推进上心有余而力不足，没有能力充分发动群众，更没有能力组织实施。

　　3.居民意见统一困难。据调查，我市老旧小区改造前居民意见统一难度普遍较大。主要原因:一是大部分居民参与公众事务的意识不强，对小区改造工程不参与也不关心，坐等政府推动;二是由于小区居民之间自身思想素质、文化差异、个体需求差异等原因，对改造的内容、标准等方面众口难调;三是部分居民担心改造影响自身利益而强烈反对，比如担心改造会拆除违章建筑，一楼和二楼居民担心电梯加装影响采光和通风等。

　　4.资金筹集渠道单一。我市老旧小区改造资金来源目前主要靠政府财政投入，居民出资难度较大，引入企业进行市场化改造还无从谈起。一是争取中省资金补助比例过少，2019年国家向陕西省下达老旧小区补助资金13.4亿，其中下达我市仅3267万元，仅占2.4%，主要原因就是我市相当一部分老旧小区因各类审批手续缺失而无法申报。二是部分居民存在等、靠思想，过分依赖政府财政投入，自己不愿出资。尤其是电梯加装费用财政相对补助较少，个人出资比例大，高低楼层之间费用分担比例协商难度很大。

　　三、工作推进建议

　　针对我市老旧小区改造工作中存在的难点问题，借鉴其它地市先进经验做法，调研组认为推进我市老旧小区改造工作必须要坚持问题导向，先保民生、后做提升，政府在尽力而为的同时要量力而行，具体做好以下四个方面工作。

　　(一)建立协调推进机制。一是在市级成立老旧小区改造领导小组，由政府主要领导或分管领导任组长，住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位，建立项目快速申报审批通道。二是明确各部门工作职责，由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进;发改部门负责建立改造项目“储备池”，积极争取中省补助资金;财政部门负责市级补助资金拨付;其它部门在职责范围内各负其责;三是明确各县市区政府和开发区管委会老旧小区改造的属地工作责任，参照市级领导小组成立专门机构，统筹协调各部门和单位工作职责，整合归集各类小区改造资金。四是明确街道办事处和社

　　区居委会为老旧小区改造申报和实施主体，开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿，并具体实施小区改造项目。五是建立电梯加装绿色审批通道，在原建设项目用地范围内加装电梯的，建议不再办理土地占用等相关手续，免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费。在业主意见统一的前提下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题，同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限。

　　(二)发动群众主动参与。一是在改造前由社区居委会指导小区选举产生业主委员会，由业委会负责与居民充分沟通，提前做好群众思想工作，充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用，争取居民理解和支持。二是改造时组织业主全程参与，由居民就改造内容和小区后续管理充分讨论，由街道办事处作为主体开展项目申报、方案设计和改造施工。三是在既有住宅加装电梯上，借鉴西安、厦门经验，即在社区居委会或业主委员会组织下，本单元三分之二以上业主同意即可批准实施，由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法，财政给予适当奖补。

　　(三)合理划分政府和业主责任。在老旧小区改造中，政府的角色应该是推进者和引导者，财政资金应更多发挥正向激励和兜底作用，而不是大包大揽。一是合理划分改造内容。将改造内容分为环境整治、民生基础设施、综合提升类三个类别，制定老旧小区改造内容“菜单”和改造标准，根据小区现状确定改造的“必选项”和居民“自选项”。二是明确政府和居民资金负担比例。对于小区环境整治和水、电、气、暖等楼体外的民生基础设施，根据现行政策，由各级财政负担;对于居民自选类的小区综合提升类和住宅楼本体的改造内容，由居民自行决定是否改造，资金主要由居民承担，市、区财政给予适当奖补(详见附表)。小区改造项目的前期设计、评审等手续办理费用建议由财政承担。

　　(四)探索市场化改造模式。探索以市场化方式引入社会资本参与小区改造，切实减轻财政支出压力。一是对具备市场化运作条件的老旧小区，采取小区业主利益捆绑开发(包括赋予小区特许经营权、建设停车位、加层改造)、商业捆绑开发(与城市其他优质项目打捆)等政策激励方式，引导有实力的企业参与投资改造。二是探索政府和物业服务企业按照一定比例出资联合改造，物业服务企业通过获得特许经营和政府物业补助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物业服务企业和其他企业按照一定比例出资联合改造，通过加装电梯和建设停车场等设施设备的出售、租赁收益，逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通过制定优惠政策，引导水、电、气、暖等经营单位更新维护相关管道、线路设施。

　　(五)建立小区管理长效机制。老旧小区改造不仅仅改造的是硬件设施和小区生活环境，更重要的是做好改造小区的后续管理，避免“前改后乱”现象。要充分发挥社区居委会或基层社区党组织作用，一是对于已有物业管理的小区，加大对物业服务企业的管理力度，切实提升物业服务水平。二是对于物业管理不健全的小区，在健全居民自治的基础上，引导业主根据小区情况，灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式。三是对未建立住宅专项维

　　修基金的机制老旧小区，引导业主补交住宅专项维修基金，为后续小区设施维修维护提供资金保障。

篇五：社区改造调研表

　　附录A

　　老旧小区改造居民意愿调查表

　　姓名

　　单位

　　是否同意您所属小区改造：是□否□

　　是否同意改造后进行物业管理并缴纳物业费：是□否□

　　请您选择个人出资方式：业主直接出资□、住宅专项维修资金□、小区共有部位和共有设施设备收益以及其他属于业主所有的资金□其他

　　序号

　　改造内容

　　建筑物（公共部位）修缮

　　供水

　　供电

　　管线规整及光纤入户

　　燃气

　　供热

　　基础类改造内容

　　排水管网

　　道路更新

　　绿化

　　公共照明

　　环卫设施

　　消防设施

　　安防设施

　　社区党群服务中心（站）

　　社区服务用房（站）

　　物业管理与服务用房

　　室外健身设施及公共活动场地

　　2完善类改造内容

　　无障碍及适老化改造

　　机动车停车位（场、库）

　　非机动车停车棚及充电设施

　　建筑节能改造（外墙保温，楼梯间窗户等）

　　加装电梯

　　同意改造

　　不同意改造

　　性别

　　年龄

　　住址

　　填表时间

　　年

　　月

　　日

　　-1-

　　智能信包箱、快递柜

　　文化休闲设施

　　应急救援站

　　养老服务设施

　　托育设施

　　医疗卫生设施

　　提升类改造内容

　　便民市场、便利店

　　家政服务网点

　　社区食堂

　　信息发布设施

　　智慧住区

　　您对小区改造的意见、建议：

　　签名：

　　联系方式：

　　-2-

　　附录B

　　老旧小区改造方案

　　项

　　目

　　名

　　称

　　实

　　施

　　单

　　位

　　编

　　制

　　单

　　位

　　编

　　制

　　时

　　间

　　山东省住房和城乡建设厅

　　编制

　　2020年6月

　　-3-

　　一、项目改造基本情况表

　　小区地址

　　户数（户）

　　改造面积

　　（万㎡）

　　改造总投入

　　（万元）

　　起止时间

　　改造分类

　　基础类

　　完善类

　　提升类

　　投入合计（万元）

　　改造内容

　　楼栋数（栋）

　　改造范围

　　预计投入（万元）

　　二、项目现状

　　1.项目概况。包括小区历史、特色、用地、建筑物、人口结构、居民收入、管理现状，基础设施、服务设施、产业设施现状等内容。

　　2.居民需求。包括征集居民意愿情况，居民改造及后续管理需求，公共服务设施和社会服务设施需求，提出的意见建议等。

　　三、改造内容

　　-4-

　　包括基础类、完善类、提升类项目改造内容、技术特点、改造成本、改造范围、改造数量，小区改造特色和亮点打造等。

　　四、工程实施进度及计划安排

　　充分考虑老旧小区住户生产生活需求，合理安排工期，明确工程实施进度和计划；分析施工对小区及附近居民生活产生的影响程度，并提出针对施工产生的影响所应采取的应对措施等。

　　五、经济社会效益分析

　　包括改造总体投入及分项投入，改造后产生的经济、社会效益分析。

　　六、长效管理模式

　　包括改造后采用的物业管理模式。

　　七、保障措施

　　包括推进项目实施的组织保障、质量安全保障、资金保障、实施效果保障等。

　　八、成果附件

　　改造方案设计成果应包括设计总说明、建筑总平面图、室外管线综合图、室外照明总平面图、绿化景观总平面图、改造重点区域建筑平面图及必要的立面图和效果图、改造工程量清单及投资估算等。

　　-5-

　　附录C

　　老旧小区改造居民满意度调查表

　　小区名称：

　　满意度得分：

　　姓名

　　单位

　　性别

　　年

　　龄

　　住址

　　填表

　　时间

　　调查内容

　　满意

　　1改造意愿征求

　　较满意

　　一般满意

　　不满意

　　年

　　月

　　日

　　意见

　　序号

　　2文明施工

　　3环境改善

　　4生活便利性改善

　　5建筑物修缮美化

　　6施工质量

　　7对本小区改造效果总体评价

　　对小区改造的意见和建议：

　　签名：

　　联系方式：

　　注：1.由小区住户根据改造情况在意见栏内打勾，满意得满分，较满意得80%分值，一般

　　-6-

　　满意得60%分值，不满意得0分；

　　2.满分100分。改造意愿征求、环境改善、生活便利性改善、施工质量各15分；文明施工、建筑物修缮美化各10分，对本小区改造效果总体评价20分。

　　-7-

篇六：社区改造调研表

　　一、调研现状

　　由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持续发展基础。城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，由于原来设计标准比较低，管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。应通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。

　　二、存在问题

　　(一)环境设施状态落后

　　随着经济发展，生活水平逐步提升。车辆保有量正在逐步提升的趋势。小区道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下，车主只能够将车停到公共场所当中，这导致占据了大量的娱乐场所的活动空间，严重影响了人们的娱乐活动。道路由于太窄，再加上具有车辆，私家车之间难免会发生碰撞，使得住户间经常发生冲突，影响了小区的和谐发展;水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，造成小区会由于水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的生活质量，另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这给住户造成了非常大的安全隐患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早，小区存在许多以前的电力平行线和后期弱电管网乱牵拉现象;建筑外墙粉刷面受到了风化，建筑内墙面受到了大面积的腐蚀，缺少足够的照明设备。小区雨污管网老旧，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管网堵塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无法正常运行，每逢台风天气小区内涝污水横流、异味严重。小区道路年久失修，坑坑洼洼破损严重。安防技防设备不完善。

　　(二)居民意见难以统一

　　老旧小区人员组成复杂，小区住户一般以老年人、临时租户、工薪阶层为主。各方有各自需求，方案意见征求阶段，得到的意见征求结果与实施施工过程经常存在意见难以统一的情况。该情况通常导致施工过程受到部分小区居民轮番阻扰施工，不配合改造。例如：关于小区绿化增加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题，建筑违章改造拆除等问题。

　　(三)绿地所存在的问题

　　老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比。特别是在绿化工作上，为满足绿化率，尽管许多的小区都进行了绿化，不过普遍都是自然生长，而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感。同时，还有的小区尽管进行了绿化设计，不

　　过却存在缺株的情况，许多地表都暴露在外。此外，老旧小区并不重视对于绿化的管理工作，例如湖光花园也很少对绿植进行保养，个别的老旧小区还把小区的绿地开垦改造成了小菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境。

　　(四)建设施工过程影响

　　老旧小区改造过程中，地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味等会对小区居民日常生活造成一定影响。由于改造过程存在各个管线部门共同施工，个别小区施工现场混乱。例如驿前巷15A、15B小区施工过程安全防护措施不到位，施工组织不够合理导致未能有效进行施工，改造时间增加等问题。

　　三、对策建议

　　(一)增加小区功能

　　在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。一，改善小区居民水电供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求;二，对小区里违背规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统;最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。

　　(二)加强意见征求过程

　　方案征求初期，应尽量提高意见征求的受众的覆盖面，做好居民改造意识工作。让小区居民在前期充分的参加到改造工作里，在方案设计期间尽可能满足各方需求的情况下达成共识，求同存异。以便后期改造过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷阻扰。

　　(三)运用绿色生态环保理念来进行规划设计

　　(1)坚持以人为本

　　要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效。根据老旧小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和实际情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一来就能够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区内创建休闲娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场等来把绿地分为各种功能区，每个分区单独存在，但是均具有自己的特点，能够达到居民的种种要求;另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就是在小区里把绿化按照现状来排列，把小区中处于分离状态的绿地进行连接，以构成一个绿色体系框架。

　　(2)对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益。

　　想要提升小区的环境，那么就要合理的使用好小区的绿地，全面的展现出“绿肺”的功能。而想要实现这一目标，那么就要以生态平衡为理念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品，同时还要合理的改善植被，全面的展现出生态效果。总体来说的话，就是要更改乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正比关系，将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样一来就能够全面加强生态收益。

　　(四)加强建设过程管理

　　严格把控质量，安全进度。与施工、监理单位做好建设工作，合理施工组织计划，严格把关施工过程。既要保质保量、按时交付工程。又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。

　　(五)加强改造后的维护工作

　　对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长时间保持住户宜居的程度，那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作，来一同进行管理。

　　根据在20**年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会20**年重点调研课题之一。20**年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。

　　调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。

　　在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。

　　一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析

　　(一)全市工作概况

　　作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据20**年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。

　　我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督;各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：

　　一是开展调研摸查。根据20**年国家住建部要求，20**年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。

　　二是制定规范性文件和实施方案。20**年底，《广州市城市更新办法》发布。20**年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。

　　三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，20**、20**年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，20**年安排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷;20**年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。

　　(二)海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析

　　福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区临近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难;外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。

　　在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今

　　年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成;周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。

　　继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作(具体详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料)。

　　福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：

　　1.反应迅速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道迅速行动，确立了从社区基本公共服务需求着手的原则，将其列入街道20**年重点工作项目，制定实施方案，积极筹措资金，成立专门工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推进。

　　2.宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人多次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量按照居民提出的要求进行改造;积极协调区职能部门和相关企业参与到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。

　　3.民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿舍区，为克服出现居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造经常遇到的难题，街道改变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。

　　4.居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高“自我教育、自我管理、自我服务、自我监督”的水平和能力，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼管理小组，负责改造工作推进过程中的具体宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参与热情，营造出“街道要我改”到“主动要求改”和“有人协调改”的小区改造氛围。

　　5.全程监督，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道安排居委会和大楼管理小组成员积极参与到微改造工程的日常监督中，加强施工现场管理、督导，及时处理施工过程中出现的各种突发情况和居民意见。大楼管理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量情况，保障居民知情权、监督权。

　　6.成效明显，居民满意。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和逐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身改变。经过改造，小区面貌焕然一新，成效明显，受到居民一致好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了强烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。

　　(三)其他典型微改造项目现状及其分析

　　20**年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造项目，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈交流，以掌握我市老旧小区微改造工作情况。在此基础上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型项目的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。

　　1.上述典型项目的工作侧重点。

　　(1)以改善民生基础设施为主要方向的有：

　　越秀区仰忠社区内共有房屋138栋，其微改造项目以“三改造一落实”模式推进，即改造公共设施(包括“三线”、“三管”、室外公共消防设施、小区视频监控等)，改造老旧房屋(包括楼道整饰、维修化粪池、楼道内线管更换、维修补建楼梯地名牌、改造小区围墙等)，改造人居环境(包括小区内道路维修改造、提升小区整体绿化、建设社区文化设施等)，落实完善社区物业管理机制等;海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点;荔湾区西村街微改造项目对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场;白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造项目主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。

　　(2)以维护和传承历史风貌为主要方向的有：

　　荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造项目(一期)按照修旧如旧的原则实施，现已基本完成;恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业;白云区柯子岭微改造项目对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。

　　(3)以整治提升环境景观为主要方向的有：

　　天河区针对城中村“脏、乱、差、堵”现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进行了路段沿线外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建设及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48号大院进行了外立面整饰;黄埔区已经完成微改造项目实施方案的编制，计划对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进行整饰及改造。

　　为有效改善老旧小区居民的居住条件，按照中央、省、市老旧小区改造工作部署，我区高度重视，由区住建局、区发改委会同镇街委对全区老旧小区进行了全面的调查摸底，并规划2019年-2021年老旧小区三年改造计划。现将老旧小区改造情况汇报如下：

　　一、2019年-2021年三年改造计划基本情况

　　8月份，按照国家、省、市开展老旧小区改造工作要求，我区组织区住建局、区发改委、各镇街委开展了老旧小区工作推进会，并对全区建成于2000年以前公共设施落后老旧小区进行第二次全面调查摸底，并科学编制了我区2019-2021年老旧小区三年改造计划，三年计划共改造80个小区，改造户数约29152户，总投资约106352.5万元。2019年计划改造5个小区，总投资58425万元。

　　二、2019年5个重点项目的推进情况

　　1、**东升巷小区老旧小区改造项目

　　项目位于**东大街东升巷，小区建成于1993年，共有楼房14栋，居民584户，总建筑面积约48000平方米，项目总投资1223.5万元，拟对该老旧小区的道路、休闲广场、绿化、雨污网管、室外照明及垃圾收集点等进行改造。2019年8月中旬街主要领导在小桥社区召开改造推进会，要求社区对改造范围内居民进行上户宣传，积极讨论解决项目前期矛盾并多方了解设计内容争取做到一步到位。目前该小区改造设计已通过图审审核，现正在编制项目概算，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　2、**府前小区老旧小区改造项目

　　项目位于凤凰街居仁巷社区，地处建设西路与站前西路之间，与南正街相邻。该小区建成于1995年，共有楼房10栋，居民287户，总建筑面积约33610平方米，项目总投资689.5万元，拟对道路建设、绿化景观、室外电气照明、垃圾收集点等进行改造。2019年8月10日凤凰街召集社区召开了府前小区老旧小区改造推进会，社区对改造范围内居民进行上户宣传，积极讨论解决项目矛盾意见。目前该小区改造设计已通过图审审核，现正在编制项目概算，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　3、**河仔边小区老旧小区改造项目

　　项目位于**镇路矿工人运动纪念馆附近，为上世纪90年代建设的公房小区，共30栋住房，496户，总建筑面积约37740平方米，项目总投资为897.86万元，拟对道路余坪、绿化景观、人行道及活动场所、室外给、排水、室外电气照明、垃圾收集点等进行改造。2019年8月27日已聘请萍乡市民用建筑设计院对该项目进行图纸设计，期间已会同设计单位到现场进行多次实地踏看与测量，根据该小区具体情况提出了具体的改造要求，目前仍在设计之中，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　4、**联建小区老旧小区改造项目

　　项目位于西环路，与湘雅医院相邻，该小区建成于1998年，小区内共有楼房11栋，居民321户，总建筑面积约22190平方米，项目总投资为695万元，拟对道路建设、绿化景观、室外电气照明、垃圾收集点、雨污分流等进行改造。联建小区老旧小区改造项目正积极推进小区改造建设，2019年8月13日八一街召开联建小区老旧小区改造推进会，街道及社区对改造范围内居民进行上户宣传，积极讨论解决项目前期矛盾。目前该小区改造设计已通过图审审核，并已张贴改造前后效果图，现正在编制项目概算，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　5、**幸福小区老旧小区改造项目

　　项目位于建设西路与站前西路之间，与城郊农贸市场相邻，该小区建成于1998年，共有楼房10栋，居民487户，总建筑面积约59658平方米，项目总投资为955万元，拟对道路建设、绿化景观、雨污分流改造、室外电气照明、垃圾收集点进行改造。2019年8月20日后埠街召开了幸福小区老旧小区改造推进会，社区对改造范围内居民进行上户宣传，积极讨论解决项目前期矛盾。目前该小区改造设计已通过图审审核，现正在编制项目概算，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　三、项目配套资金情况

　　2019年计划改造5个小区，总投资58425万元，已向中央、省申请中央预算内投资，计划申请3488万元,目前中央预算内投资3488万已全部到位。

篇七：社区改造调研表

　　所属物业公司：

　　（市/县）老旧小区现状调查摸底表

　　一、基本情况

　　小区名称

　　东至

　　是否封闭

　　西至

　　建筑面积㎡

　　户数

　　街（路/巷）

　　所属街道

　　南至

　　号

　　所属社区

　　北至

　　是否已成立业委会

　　物业费收取率%楼房层数

　　产权性质

　　是□

　　否□

　　小区地址门牌号

　　占地面积㎡

　　建设年代

　　绿地面积㎡

　　楼房栋数

　　建筑结构类型

　　□砖混

　　□钢筋混凝土

　　□砖木结构

　　□钢结构

　　□剪力墙结构

　　□框架结构

　　二、老旧小区现状情况

　　消防安全

　　治安安全

　　设施安全

　　小区道路

　　□小区内道路破损

　　□路缘石松动、缺失、破损

　　□路面井盖缺失、破损

　　□小区出入口及连接点路面破损

　　□小区存在断头路，影响消防通道成环

　　□未设置车辆行驶标识牌和标线

　　□小区出入口未设置交通示意图

　　□主要路口未设置路标

　　□小区道路与休闲空间边界无车挡

　　小区供水

　　小区雨水

　　小区污水

　　□污水主管堵塞

　　□污水管道破损

　　□检查井损坏

　　□化粪池结构破坏，共

　　处

　　□化粪池堵塞

　　□无消防服务站

　　□无治安值班□变电站周围□消火栓被压埋

　　室

　　无防护及安全、圈占、破坏无□小区主要出标示

　　法使用

　　入口、主要路□泵站周围无□未设置室外消段、节点无监防护及安全标火栓

　　控设施或监控识

　　□疏散通道、消设施已损坏

　　防车通道堵塞

　　□单元无防盗□门禁系统无集门或防盗门损中解锁或内部手坏

　　动解锁功能

　　□单元门对讲

　　系统损坏

　　小区供电

　　□供电容量不足，□电压不稳定

　　□未一户一表

　　□管网老化

　　□检查井损坏

　　小区通信

　　小区供热

　　□未通自来水

　　□无雨水管道□水压不足

　　或雨污共用管□未一户一表

　　道

　　□管网漏损

　　□雨篦子位置□阀门井损坏

　　不合理，常有积水现象

　　□雨篦子损坏

　　□检查井损坏

　　小区供气

　　小区照明

　　□小区室外无照明设施

　　□室外照明设施损坏

　　□室外照明为非节能灯

　　海绵城市

　　□小区配有植草沟、渗水砖

　　、雨水花园、下沉式绿地等海绵设施

　　□小区内无以上海绵设施

　　小区标识

　　适老化设施

　　□无单元入口台阶

　　□缺乏适老化标识

　　□入口台阶破损

　　□楼道有条件安装扶手、板凳

　　□小区楼牌、门牌、单元口标识缺失

　　□小区缺乏公共安全标识牌

　　□主出入口无便民服务公示栏、文化宣传栏

　　□小区缺乏信息栏

　　再生资源回收生活垃圾收集非机动车停车物业管理与服无障碍设施

　　停车管理系统

　　便民市场

　　点

　　点

　　场

　　务用房

　　□小区、单元、□未配置再生

　　□未设置垃圾

　　□无非机动车

　　□小区停车位紧

　　□存在占道经

　　□无社区党建

　　公共活动空间入资源回收点

　　停车棚

　　张

　　活动用房

　　收集桶

　　营摊贩

　　□原有非机动□原规划停车位□无社区管理口无无障碍坡道

　　□再生资源回车棚结构损坏被占用

　　服务用房

　　□缺乏无障碍标收点距离本小区

　　约

　　米

　　或棚顶漏雨

　　□停车位标识不□无物业管理识

　　用房

　　□无非机动车清晰

　　□无障碍坡道破充电设施

　　损

　　□无充电站

　　□无立体停车位

　　邮件和快件送楼道

　　违章建筑整治

　　达设施

　　□无托儿所

　　□无社区食堂

　　□无智能快件

　　共有违建

　　处

　　□楼道内堆积杂物

　　□托儿所距离本□社区食堂距箱、智能信报地点：

　　□楼梯破损

　　□扶手破坏

　　小区约

　　米

　　离本小区约

　　箱等接收邮件□管线布置杂乱无章，电线凌乱

　　和快件的设施

　　米

　　□楼梯间窗户缺失或损坏

　　□室内楼道无照明设施

　　□室内照明设施损坏

　　□室内照明为非节能灯

　　□地下室无照明设施

　　□地下室照明设施损坏

　　□地下室照明为非节能灯

　　托儿所

　　社区食堂

　　□全部或部分□部分用户采□全部或部分用户通信未覆暖不佳

　　用户未通天然盖

　　□供热管道或气

　　□管线架设凌保温层破损

　　□燃气调压柜乱存在蜘蛛网□管道运行年距离住宅不足现象，共

　　多

　　限超过20年

　　4m处

　　□架空管道外□管网漏损

　　□检查井损坏

　　露严重影响美□架空管道未防腐并刷黄漆

　　观

　　□阀门井损坏

　　□阀门井损坏

　　托老所

　　□无老年人日

　　间照料中心

　　□老年人日间照料中心距离本小区约

　　米

　　电梯

　　□未增设电梯

　　□已全部配置电梯

　　□部分楼栋配置电梯，包含

　　栋楼

　　屋面防水

　　□顶层存在雨

　　天漏水现象

　　漏水房屋共

　　栋

　　节能改造

　　小区立面

　　□建筑外墙未做

　　□建筑外墙破

　　保温

　　损或脏污

　　□建筑屋面未做

　　□建筑外落水保温

　　管破损或松动

　　□外窗未做节能

　　□小区围墙有

　　改造

　　破坏

　　□小区无大门或大门已严重损坏

　　□临街商业牌匾标识不统

　　一，影响美观

　　公共厕所

　　小区内公共场

　　景观环境

　　市政管线

　　市政道路

　　地

　　□无居民活动

　　□现状树木或因小区外市政管□市政道路严场所

　　绿地长势较差

　　道故障导致小区重破损，影响□居民活动场□小区内存在居民日常生活受出行

　　所铺装未采用可绿化空地

　　到影响的管道类□破损市政道透水铺装

　　路为

　　□平台、屋顶

　　型为：

　　□场地坑洼，、墙面未绿化

　　（3次及以下不勾经常积水

　　□屋顶损坏或选）

　　□健身器材损

　　已拆卸太阳能

　　□给水。约

　　次/年

　　坏

　　、信号接收设

　　□雨水。约

　　次/年

　　□污水。约

　　次/年

　　备未清理

　　□供热。约

　　次/年

　　□燃气。约

　　次/年

　　□供电。约

　　次/年

　　□通信。约

　　次/年

　　市政交通

　　垃圾处理设施

　　□车流较大道

　　□生活垃圾运路上无交通信

　　往生活垃圾收息实施播报屏

　　集站位置在

　　□非机动车停放点设置不足

　　□机动车位不

　　足

　　已改造部分

　　改造后存在问题：

　　□周围无公共厕

　　□已实施建筑节能改造，改造内容包含所

　　□周围有公共厕

　　所位置在

　　改造年份：

　　□已实施创城改造，改造内容包含

　　改造年份：

　　□已实施三供一业改造，改造内容包含

　　改造年份：

　　三、其他情况说明

　　附页：

　　调查人：

　　调查单位（盖章）：

　　调查日期：

　　注：该表为小区整治改造重要依据，请如实填写，经盖章后生效。如所填内容较多，可另附页。

篇八：社区改造调研表

　　老旧小区改造调研报告三篇

　　老旧小区改造调研报告三篇

　　目前，我市存在大量老旧住宅小区，其规模小、分布散、基础设施陈旧，卫生、治安状况差，已成为制约城市发展、影响社会和谐的一个重要因素。下面是xxxx为大家带来的，希望能帮助到大家!

　　老旧小区改造调研报告1老旧小区改造作为一项重大民生工程，群众热切期盼，改造意愿非常强烈。20xx年国家住建部等三部门联合出台文件将其列为保障性安居工程，给予中央资金补助。我省住建厅等三部门也联合出台文件，对我省老旧小区改造工作提出具体实施意见。我市也在20xx年政府工作报告中，将老旧小区改造列为民生十件实事之一试点实施。据了解，目前我市此项工作推进困难重重、进展缓慢。为深入查找原因并向市政府提出工作建议，市政研督查办成立调研组，先后召集住建、发改、财政等部门和榆阳区、高新区相关工作人员及部分老旧小区的居民代表进行座谈交流，并赴山东省淄博市、福建省厦门市和我省西安市开展专题调研，形成如下调研报告。

　　一、老旧小区改造的重大意义

　　在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区旧貌换新颜，在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。

　　(一)大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。根据在淄博、厦门等地调研了解，通过老旧小区改造，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理顽疾得以解决，居民生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意率达到90%以上，都衷心地对党和政府的惠民政策点赞。

　　(二)有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。与棚改不同，老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反，小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率，促进存量住房的交易和周转，释放居民改善型住房需求。根据淄博市统计，改造后的老旧小区房价和租金平均上涨约15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。

　　(三)是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业1投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，一般为半年左右即可完成，资金周转很快，同时边际效益明显，能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。

　　(四)有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造的是环境，凝聚的是人心。根据淄博、厦门、西安等地经验，通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。

　　二、我市工作现状及主要困难

　　据统计，我市仅中心城区在20xx年前建成交付的老旧小区就有176个(榆阳区162个，高新区有14个)，7层以下(以6层、5层居多)无电梯住宅楼868栋，总建筑面积132.61万平方米，涉及群众约1.1万户、4万多人。这些小区普遍存在困难群众相对集中、房屋建筑老化、基础设施缺失、外观立面破损、生活环境脏乱差、治安和消防隐患突出、管理力量薄弱等问题，居民改善居住环境、提升生活质量的愿望非常强烈。

　　(一)工作现状。根据调研组调查了解，截止20xx年10月底，我市老旧小区改造工作目前刚刚起步，面临很多问题和困难，整体工作推进缓慢。

　　1.改造试点推进缓慢。因灵秀街、保龄球馆片区居民意见征求难以统一等原因，市政府第53次专题会议决定重新选定改造小区。市住建局和榆阳区政府经摸底调研，先后2次变更改造对象，最终选定大有当巷、桃园小区、市建设局质监站家属院3个小区作为改造试点项目，截止20xx年9月底，大有当巷改造工程已经开工，其它2个小区正在办理前期手续，预计20xx年春季开工。

　　2.亟需启动中省补助项目。20xx年4月国家三部委《通知》文件发出后，为争取中省补助资金，市发改委在全市范围内遴选了33个(其中中心城区15个)住宅小区，编制上报了《榆林市20xx年老旧小区改造配套基础设施建设中央预算内投资建设计划》，9月初省发改委已下达我市15个小区的改造资金3267万元，其中榆阳区10个、子洲县4个、佳县1个，这些项目亟需市区两级财政配套资金，尽快启动实施。

　　(二)我市工作中存在的难点。根据调研情况，调研组认为我市老旧小区改造工作中存在的难点有以下四个方面：

　　1.部门间协调机制不顺。由于老旧小区改造在我市刚刚推行，各部门之间缺乏配合协作机制。一是在项目申报上，上下级政府、相关部门之间没有明确的申报流程，存在相互推诿现象，造成项目申报无所适从。二是项目审批手续繁杂，涉及发改、规划、消防、住建、执法、质检等多个部门，尤其是电梯加装审批手续更为复杂。三是施工过程中需要协调电力、供水、供暖、通讯等管道线路设施运营单位同步实施，各管道(管线)经营单位之间协调难度很大。

　　2.居民自治力量薄弱。大部分老旧小区缺乏能力强又不怕麻烦的牵头人或自治组织，小区改造面临无人组织实施的局面。一是我市住宅小区没有业主委员会或业主委员会不发挥作用的现象较为普遍，全市496个老旧小区中无物业管理或物业管理不健全的小区有434个，占87.5%。二是社区居委会因职能和人员等方面的制约，对老旧小区改造的推进上心有余而力不足，没有能力充分发动群众，更没有能力组织实施。

　　3.居民意见统一困难。据调查，我市老旧小区改造前居民意见统一难度普遍较大。主要原因:一是大部分居民参与公众事务的意识不强，对小区改造工程不参与也不关心，坐等政府推动;二是由于小区居民之间自身思想素质、文化差异、个体需求差异等原因，对改造的内容、标准等方面众口难调;三是部分居民担心改造影响自身利益而强烈反对，比如担心改造会拆除违章建筑，一楼和二楼居民担心电梯加装影响采光和通风等。

　　4.资金筹集渠道单一。我市老旧小区改造资金来源目前主要靠政府财政投入，居民出资难度较大，引入企业进行市场化改造还无从谈起。一是争取中省资金补助比例过少，20xx年国家向陕西省下达老旧小区补助资金13.4亿，其中下达我市仅3267万元，仅占2.4%，主要原因就是我市相当一部分老旧小区因各类审批手续缺失而无法申报。二是部分居民存在等、靠思想，过分依赖政府财政投入，自己不愿出资。尤其是电梯加装费用财政相对补助较少，个人出资比例大，高低楼层之间费用分担比例协商难度很大。

　　三、工作推进建议

　　针对我市老旧小区改造工作中存在的难点问题，借鉴其它地市先进经验做

　　法，调研组认为推进我市老旧小区改造工作必须要坚持问题导向，先保民生、后做提升，政府在尽力而为的同时要量力而行，具体做好以下四个方面工作。

　　(一)建立协调推进机制。一是在市级成立老旧小区改造领导小组，由政府主要领导或分管领导任组长，住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位，建立项目快速申报审批通道。二是明确各部门工作职责，由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进;发改部门负责建立改造项目储备池，积极争取中省补助资金;财政部门负责市级补助资金拨付;其它部门在职责范围内各负其责;三是明确各县市区政府和开发区管委会老旧小区改造的属地工作责任，参照市级领导小组成立专门机构，统筹协调各部门和单位工作职责，整合归集各类小区改造资金。四是明确街道办事处和社区居委会为老旧小区改造申报和实施主体，开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿，并具体实施小区改造项目。五是建立电梯加装绿色审批通道，在原建设项目用地范围内加装电梯的，建议不再办理土地占用等相关手续，免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费。在业主意见统一的前提下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题，同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限。

　　(二)发动群众主动参与。一是在改造前由社区居委会指导小区选举产生业主委员会，由业委会负责与居民充分沟通，提前做好群众思想工作，充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用，争取居民理解和支持。二是改造时组织业主全程参与，由居民就改造内容和小区后续管理充分讨论，由街道办事处作为主体开展项目申报、方案设计和改造施工。三是在既有住宅加装电梯上，借鉴西安、厦门经验，即在社区居委会或业主委员会组织下，本单元三分之二以上业主同意即可批准实施，由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法，财政给予适当奖补。

　　(三)合理划分政府和业主责任。在老旧小区改造中，政府的角色应该是推进者和引导者，财政资金应更多发挥正向激励和兜底作用，而不是大包大揽。一是合理划分改造内容。将改造内容分为环境整治、民生基础设施、综合提升类三个类别，制定老旧小区改造内容菜单和改造标准，根据小区现状确定改造的必选项和居民自选项。二是明确政府和居民资金负担比例。对于小区环境整治和水、电、气、暖等楼体外的民生基础设施，根据现行政策，由各级财政负担;对于居

　　民自选类的小区综合提升类和住宅楼本体的改造内容，由居民自行决定是否改造，资金主要由居民承担，市、区财政给予适当奖补(详见附表)。小区改造项目的前期设计、评审等手续办理费用建议由财政承担。

　　(四)探索市场化改造模式。探索以市场化方式引入社会资本参与小区改造，切实减轻财政支出压力。一是对具备市场化运作条件的老旧小区，采取小区业主利益捆绑开发(包括赋予小区特许经营权、建设停车位、加层改造)、商业捆绑开发(与城市其他优质项目打捆)等政策激励方式，引导有实力的企业参与投资改造。二是探索政府和物业服务企业按照一定比例出资联合改造，物业服务企业通过获得特许经营和政府物业补助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物业服务企业和其他企业按照一定比例出资联合改造，通过加装电梯和建设停车场等设施设备的出售、租赁收益，逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通过制定优惠政策，引导水、电、气、暖等经营单位更新维护相关管道、线路设施。

　　(五)建立小区管理长效机制。老旧小区改造不仅仅改造的是硬件设施和小区生活环境，更重要的是做好改造小区的后续管理，避免前改后乱现象。要充分发挥社区居委会或基层社区党组织作用，一是对于已有物业管理的小区，加大对物业服务企业的管理力度，切实提升物业服务水平。二是对于物业管理不健全的小区，在健全居民自治的基础上，引导业主根据小区情况，灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式。三是对未建立住宅专项维修基金的机制老旧小区，引导业主补交住宅专项维修基金，为后续小区设施维修维护提供资金保障。

　　老旧小区改造调研报告2目前，我市存在大量老旧住宅小区，其规模小、分布散、基础设施陈旧，卫生、治安状况差，已成为制约城市发展、影响社会和谐的一个重要因素。今年，在市七届人大五次会议上，部分代表提出加快我市老旧住宅小区改造与管理的建议，成为了领导关注、市民关心的焦点。近期，为了推动建议办理，全面了解全市老旧住宅小区现状，准确把握存在的问题及成因，提出切实可行的对策措施，更好地提升城市管理水平，提高市民生活质量，促进城市可持续发展和社会和谐，我们根据市委、市政府关于组织开展经济社会发展重大课题调研活动的安排及要求，对全市老旧住宅小区改造与管理情况进行了专题调研，现将调研情况总结如下：

　　一、基本情况

　　经调查，目前我市主城区(即三个办事处)共有各类住宅小区346个，其管理模式大致分为物业公司管理、业主自治管理、单位管理和无人管理四种类型。具体情况为：

　　1、委托物业公司进行管理的小区32个，占9%，房屋约593栋，住户14300户、4万余人。小区设施完善，有专业物业公司进驻，管理比较规范。

　　2、业主自治管理小区18个，占5%，房屋约68栋，住户1421户。小区设施比较完善，由业主自主选举成立业主委员会，适当平摊一定费用，聘请专人管理。如城中雅园小区等。

　　3、单位管理小区23个，占7%，房屋约98栋，住户1980户。一般基础设施较为完善，安排有单位人员或聘请专人管理，维修及管理费用主要由小区所属单位承担。

　　4、无人管理老旧小区273个，占79%，房屋约1032栋，住户21236户。其中，玉阳办事处辖区206个，占75%;玉泉办事处辖区7个，占3%;坝陵办事处辖区60个，占22%。273个老旧小区中，改制、破产企业小区有152个，占55.7%。这类小区一般基础设施较差，没有人管理，是本次调研的重点。

　　二、主要成效

　　自20xx年以来，市委、市政府高度重视老旧小区改造工作，将老旧小区改造作为改善民生的一个重要抓手，不断加大投入，加大整治力度。通过近几年的整治改造，一些老旧小区的基础设施逐步得到完善，居民的生活环境得到改善，城市和小区面貌发生新的变化。

　　一是领导高度重视。市委、市政府将老旧小区改造从解决群众诉求和应急性工作，逐步拓展到小街小巷整治、危旧房改造、城中村改造等多个方面。市主要领导多次组织两办及相关部门开展专题调研，深入老旧小区走访调查，成立了市老旧住宅小区改造管理工作领导小组，召开专题会议研究协调解决相关问题，确保了老旧住宅小区改造管理工作有序推进。

　　二是加大改造投入。近几年来，市委、市政府结合卫生城市、文明城市创建等工作，围绕完善基础设施、改善居住环境等目标，先后投入2600多万元，对部分小街小巷、老旧小区实施了道路维修、下水道改造、小区绿化亮化等工程，惠及40多个老旧小区。

　　三是启动整治试点。今年6月，市政府常务会议通过了全市老旧住宅小区改造与管理方案，正式启动了玉阳办事处百纺小区、原企业局小区、慈济小区、建安小区为首批维修改造试点，有步骤、有重点地实施小区综合改造。目前，百纺小区试点工作正在有序推进当中。

　　四是引入物业管理。市政府明确规定了新开发的住宅小区必须实行市场化的物业管理。目前，全市新开发住宅小区物业管理覆盖率达100%。今年7月，市房管局委托市统计信息中心对委托物业公司管理小区的所有业主进行了物业管理服务满意度第三方电话调查，促进了小区物业管理水平的提升。

　　三、问题及成因

　　(一)存在的主要问题

　　一是维修改造任务十分艰巨。由于受当时历史条件所限，老旧小区大多设计标准低，不同程度存在着基础设施不完善、配套设施不完备、道路绿化破损严重、小区管理混乱、违章搭建多等问题，居民生活环境很差，老百姓要求改善居住质量的呼声十分强烈。据统计，全市273个老旧小区中，基础设施较好的只有26个，仅占10%;一般的有86个，占31%;较差的有161个，占59%。

　　二是公共场地侵占日趋严重。近几年，因小区无人管理，业主随意乱搭乱建、乱堆乱放，圈地停车、开荒种菜，公共场地被肆意侵占，给小区的通行、排水、通风、采光乃至消防安全都造成了很大的影响。

　　三是社会治安隐患仍然存在。小区楼栋分散、没有围墙、四通八达，没有路灯，偷盗甚至黄、赌、毒现象时有发生。

　　四是居民投诉现象比较突出。因供水、供电、治安、噪音及下水道堵塞等问题，居民投诉不断，原改制、破产企业小区居民多次到市委、市政府上访，影响社会稳定。

　　五是维修改造资金缺口较大。据初步调查，因道路年久失修、下水道堵塞、屋面屋顶严重漏水急需维修的无人管理小区达140个，约需维修资金1000万元以上。而这些小区基本未交纳房屋公共部位维修基金或早已列支，缺乏资金来源。

　　六是综合整治工作难度较大。主要表现在两个方面：一方面，建立高效率的组织协调机制难，老旧住宅小区改造涉及住建、城管、房管、消防、办事处、社区等相关部门及业主，权利义务关系十分复杂，相关部门责任不明确，合力不足。另一方面，违章建筑拆除难，如百纺小区根据改造方案，需要拆除的违章建筑共有10处，经过耐心工作，业主自行拆除6处，申请市政府强制拆除2处，目前还有2处工作难度较大，正在做工作。

　　(二)形成原因

　　一是建设标准过低，不具备基本的物业管理条件。原改制、破产企业建设的职工福利房，规划起点低，基础设施不完善，有的甚至没有围墙分割，管理上由单位后勤自管。后来单位垮了，企业散了，其小区便成为了无人管理小区，如原粮食局所属的粮食加工厂、玉阳粮管所、三八粮店小区、经信局所属原当阳商场、五交化、百纺小区等。

　　二是物业管理费收取困难，物业公司难以为继。现有的老旧小区中有一部分曾有物业公司管理，如金叶小区、建安小区、锦屏花园小区、怡景家园小区等，后因屋顶维修、治安、停车等管理问题，业主拒交物业管理费，致使物业收费率仅30-40%，物业公司无法正常经营被迫撤出，不得不改为自治管理，出现小区管理层级倒退。

　　三是宣传引导不够，居民还未适应物业管理市场化的趋势。多年来，各单位所建的住宅小区物业管理都是单位买单，业主习惯了享受无偿服务。物业管理逐步市场化后，多数业主对

　　花钱买服务不适应，如建安小区曾获省文明小区称号，现在每户每月10元的物业费都收不齐。有的小区内下岗、失业、企业退休人员多，收入普遍偏低，对按住房面积支付相应的管理费存在较大的抵触情绪。此外，有的小区居民素质不高，公德意识和法律意识淡薄，肆意侵占公共场地，不配合小区整治，甚至阻挠施工。

　　老旧小区改造作为一项重大民生工程，群众热切期盼，改造意愿非常强烈。20xx年国家住建部等三部门联合出台文件将其列为保障性安居工程，给予中央资金补助。我省住建厅等三部门也联合出台文件，对我省老旧小区改造工作提出具体实施意见。我市也在20xx年政府工作报告中，将老旧小区改造列为民生十件实事之一试点实施。据了解，目前我市此项工作推进困难重重、进展缓慢。为深入查找原因并向市政府提出工作建议，市政研督查办成立调研组，先后召集住建、发改、财政等部门和榆阳区、高新区相关工作人员及部分老旧小区的居民代

　　表进行座谈交流，并赴山东省淄博市、福建省厦门市和我省西安市开展专题调研，形成如下调研报告。

　　老旧小区改造调研报告3一、调研现状

　　由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持续发展基础。城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，由于原来设计标准比较低，管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。应通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。

　　二、存在问题

　　(一)环境设施状态落后

　　随着经济发展，生活水平逐步提升。车辆保有量正在逐步提升的趋势。小区道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下，车主只能够将车停到公共场所当中，这导致占据了大量的娱乐场所的活动空间，严重影响了人们的娱乐活动。道路由于太窄，再加上具有车辆，私家车之间难免会发生碰撞，使得住户间经常发生冲突，影响了小区的和谐发展;水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，造成小区会由于水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的生活质量，另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这给住户造成了非常大的安全隐患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早，小区存在许多以前的电力平行线和后期弱电管网乱牵拉现象;建筑外墙粉刷面受到了风化，建筑内墙面受到了大面积的腐蚀，缺少足够的照明设备。小区雨污管网老旧，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管网堵塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无法正常运行，每逢台风天气小区内涝污水横流、异味严重。小区道路年久失修，坑坑洼洼破损严重。安防技防设备不完善。

　　(二)居民意见难以统一

　　老旧小区人员组成复杂，小区住户一般以老年人、临时租户、工薪阶层为主。各方有各自需求，方案意见征求阶段，得到的意见征求结果与实施施工过程

　　经常存在意见难以统一的情况。该情况通常导致施工过程受到部分小区居民轮番阻扰施工，不配合改造。例如：关于小区绿化增加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题，建筑违章改造拆除等问题。

　　(三)绿地所存在的问题

　　老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比。特别是在绿化工作上，为满足绿化率，尽管许多的小区都进行了绿化，不过普遍都是自然生长，而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感。同时，还有的小区尽管进行了绿化设计，不过却存在缺株的情况，许多地表都暴露在外。此外，老旧小区并不重视对于绿化的管理工作，例如湖光花园也很少对绿植进行保养，个别的老旧小区还把小区的绿地开垦改造成了小菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境。

　　(四)建设施工过程影响

　　老旧小区改造过程中，地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味等会对小区居民日常生活造成一定影响。由于改造过程存在各个管线部门共同施工，个别小区施工现场混乱。例如驿前巷15A、15B小区施工过程安全防护措施不到位，施工组织不够合理导致未能有效进行施工，改造时间增加等问题。

　　三、对策建议

　　(一)增加小区功能

　　在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。一，改善小区居民水电供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求;二，对小区里违背规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统;最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。

　　(二)加强意见征求过程

　　方案征求初期，应尽量提高意见征求的受众的覆盖面，做好居民改造意识工作。让小区居民在前期充分的参加到改造工作里，在方案设计期间尽可能满足

　　各方需求的情况下达成共识，求同存异。以便后期改造过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷阻扰。

　　(三)运用绿色生态环保理念来进行规划设计

　　(1)坚持以人为本

　　要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效。根据老旧小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和实际情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一来就能够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区内创建休闲娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场等来把绿地分为各种功能区，每个分区单独存在，但是均具有自己的特点，能够达到居民的种种要求;另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就是在小区里把绿化按照现状来排列，把小区中处于分离状态的绿地进行连接，以构成一个绿色体系框架。

　　(2)对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益。

　　想要提升小区的环境，那么就要合理的使用好小区的绿地，全面的展现出绿肺的功能。而想要实现这一目标，那么就要以生态平衡为理念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品，同时还要合理的改善植被，全面的展现出生态效果。总体来说的话，就是要更改乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正比关系，将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样一来就能够全面加强生态收益。

　　(四)加强建设过程管理

　　严格把控质量，安全进度。与施工、监理单位做好建设工作，合理施工组织计划，严格把关施工过程。既要保质保量、按时交付工程。又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。

　　(五)加强改造后的维护工作

　　对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长时间保持住户宜居的程度，那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作，来一同进行管理。

　　11

篇九：社区改造调研表

　　城镇老旧小区改造调查

　　居民问卷

　　1、您当前的常住地是：

　　所在地区：请选择所在省、市、区

　　街道名称：请填写所在街道名称

　　社区名称：请填写所在社区名称

　　2、您所居住的小区建成于什么时间：【单选】

　　A、2000年以前（含2000年）

　　B、2000年以后（不含2000年）

　　C、不清楚/不了解/说不清

　　3、您所居住的小区是否建立了业主委员会？【单选】

　　A、有业主委员会

　　B、没有业主委员会

　　C、不清楚/不了解/说不清

　　4、您在本小区居住多少年了？

　　居住年限：

　　5、您现在居住的房屋为；【单选】

　　A、租房

　　B、自有住房

　　C、其他

　　6、您所居住的房子属于哪种类型？【单选】

　　A、公房

　　B、售后公房（房改房）

　　C、经济适用住房、公共租赁住房等保障房

　　D、普通商品房

　　E、其他

　　F、不清楚/不了解/说不清

　　7、您所居住的房子建筑面积为多少平方米？【单选】

　　A、<60平方米

　　B、60-90（不含）平方米

　　C、90-120平方米

　　D、>120平方米

　　8、您所居住小区的改造状态是：【单选】

　　A、已完成改造

　　B、正在改造中

　　C、没有改造

　　D、不清楚/不了解/说不清

　　9、您认为应将城镇老旧小区改造工作重点放在哪？【多选，最多可选5项】

　　A、明确城镇老旧小区改造的对象和范围

　　B、加强基层组织建设，提高社区治理能力

　　C、广泛征求居民意见，发动居民参与改造

　　D、建立多部门统一协调机制、项目审批绿色通道

　　E、加强统筹规划和技术指导

　　F、加强对改造质量、施工文明和安全的监督

　　G、注重对历史文化、历史建筑的保护和利用

　　H、建立改造资金政府、居民、社会力量合理共担机制，多渠道筹集

　　改造资金

　　I、在土地、规划上适当放宽条件，允许增设社区配套服务设施

　　J、做好改造完成后长效管理和服务工作

　　K、其他，具体为：

　　10、在老旧小区改造工作中，您认为哪类组织能发挥更大的作用？【单选】

　　A、社区居民委员会等基层组织

　　B、地方政府及相关部门

　　C、业主委员会等基层自治机制

　　D、企业等市场主体

　　E、热心居民和志愿者

　　F、其他，具体为：

　　11、您愿意以哪种方式参与所居住小区的改造？【多选】

　　A、参与制定改造方案

　　B、承担部分改造费用

　　C、配合施工

　　D、主动拆除违法建设

　　E、参与施工监督和验收

　　F、参与小区后续管理

　　G、评价和反馈改造效果

　　H、其他，具体为：

　　I、以上都没有

　　12、作为小区居民，您愿意以哪种方式出资参与改造？【多选】

　　A、直接出资

　　B、使用（补缴）住宅专项维修资金

　　C、提取住房公积金

　　D、让渡小区公共收益

　　E、投工投劳

　　F、缴纳物业费

　　G、缴纳使用费

　　H、其他，具体为：

　　13、你认为老旧小区改造政府、居民、社会力量（企业）的出资比例应为多少？（三项加总为100%）

　　政府出资%+居民出资%+社会力量（企业）出资%

　　14、您认为政府在以下哪些改造内容中有出资责任【多选】

　　A、改造管、网、路、电等市政配套基础设施

　　B、小区内建筑物吴敏啊、外墙、楼梯等公共部位维修

　　C、增设电梯、停车场等配套设施

　　D、建筑节能改造

　　E、环境绿化、增设活动场所、适老化、无障碍设施

　　F、增设养老、托幼、家政服务等设施

　　G、社区安防设施改造

　　H、生活垃圾分类设施建设和改造

　　I、其他，具体为：

　　J、以上都没有

　　14、您认为社会力量（企业）在以下哪些改造内容中可以出资参与？【多选】

　　A、改造管、网、路、电等市政配套基础设施

　　B、小区内建筑物吴敏啊、外墙、楼梯等公共部位维修

　　C、增设电梯、停车场等配套设施

　　D、建筑节能改造

　　E、环境绿化、增设活动场所、适老化、无障碍设施

　　F、增设养老、托幼、家政服务等设施

　　G、社区安防设施改造

　　H、生活垃圾分类设施建设和改造

　　I、其他，具体为：

　　J、以上都没有

　　15、您认为居民在以下哪些改造内容中有出资责任？【多选】

　　A、改造管、网、路、电等市政配套基础设施

　　B、小区内建筑物吴敏啊、外墙、楼梯等公共部位维修

　　C、增设电梯、停车场等配套设施

　　D、建筑节能改造

　　E、环境绿化、增设活动场所、适老化、无障碍设施

　　F、增设养老、托幼、家政服务等设施

　　G、社区安防设施改造

　　H、生活垃圾分类设施建设和改造

　　I、其他，具体为：

　　J、以上都没有

　　16、如果居民对小区改造意见难以统一，您认为可以采取以下哪些措施化解？【多选】

　　A、通过座谈走访、入户调研、工作坊等多种方式，了解居民需求

　　B、社区居民委员会组织召开宣贯会，让居民知情

　　C、召开业主大会或业主委员会集体决策

　　D、利用线上线下手段，搭建居民沟通议事平台，促进居民形成共识

　　E、发挥社区能人的协调整合作用

　　F、发挥社区党员引领示范作用

　　G、开展多种形式的基层协商，共同确定需要解决的突出问题，共同研究解决方案

　　H、鼓励社区居民共管、共评

　　I、邀请设计师、工程师进社区，解答有关质量、施工影响等技术问题，辅导居民有效参与

　　J、鼓励党政机关、群团/社会组织、社区志愿者、驻区企事业单位、专业社工机构提供人力、物力、智力和财力支持

　　K、改造费由政府或市场力量出资，居民在后续使用、维护管理环节付费

　　L、适当下调要求居民同意的比例

　　M、其他，具体为：

　　N、不清楚/不了解/说不清

　　17、如果您不太同意小区改造，主要是出于哪些考虑？【多选】

　　A、担心安全问题，如房屋结构安全、楼梯损伤等

　　B、担心施工扰民，影响正常生活

　　C、担心以后的运营和维修问题谁来管

　　D、担心筹集的资金未能恰当使用

　　E、担心个人承担的费用太高

　　F、担心居住环境受影响，如噪音、房屋采光等问题

　　G、不需要改造

　　H、其他，具体为：

　　I、以上顾虑都没有，我同意小区改造

　　18、您认为改造完成后的老旧小区最好采取什么样的方式管理？【单选】

　　A、引入专业企业整体运营管理

　　B、实行居民自我管理模式

　　C、委托社区提供兜底性维护

　　D、其他，具体为：

　　19、您的家庭人口数是：

　　20、您家中是否有与您同住在此小区的60岁以上老人？【单选】

　　A、有

　　B、没有

　　21、您家中是否有与您同住在此小区的6岁以下儿童？【单选】

　　A、有

　　B、没有

　　22、您家去你那所有人口的年收入总额是：【单选】

　　A、5万元以下

　　B、5万元—12万元

　　C、12万元—24万元

　　D、24万元—50万元

　　E、50万元以上

　　开放性意见建议

　　23、对于老旧小区改造，您认为目前最大的难题是什么？

　　详细内容：

　　24、对于老旧小区改造，您对解决困难的措施和途径有什么建议？

　　详细内容：

篇十：社区改造调研表

　　老旧小区改造调研报告3篇

　　改造两字可拆分解释，改字根本释意为变更，修改;而造字根本释意为制作的意思。结合起来的意思为变更原有的制作方法。xx为大家整理的相关的老旧小区改造调研报告，供大家参考选择

　　老旧小区改造调研报告一篇

　　一、调研现状

　　由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持续开展根底。城镇老旧小区指的是建造时间比拟长，市政配套设施老化，公共效劳缺项等问题比拟突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，由于原来设计标准比拟低，管网破旧、公共效劳缺失直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、平安感。应通过外部环境的改造和根底设施的改造、效劳设施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。

　　二、存在问题

　　福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：

　　1.反响迅速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道迅速行动，确立了从社区根本公共效劳需求着手的原那么，将其列入街道20**年重点工作工程，制定实施方案，积极筹措资金，成立专门工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推进。

　　/62.宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人屡次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量按照居民提出的要求进行改造;积极协调区职能部门和相关企业参与到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。

　　3.民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿舍区，为克服出现居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造经常遇到的难题，街道改变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。

　　4.居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高自我教育、自我管理、自我效劳、自我监督的水平和能力，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼管理小组，负责改造工作推进过程中的具体宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参与热情，营造出街道要我改到主动要求改和有人协调改的小区改造气氛。

　　5.全程监督，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道安排居委会和大楼管理小组成员积极参与到微改造工程的日常监督中，加强施工现场管理、督导，及时处理施工过程中出现的各种突发情况和居民意见。大楼管理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量情况，保障居民知情权、监督权。

　　6.成效明显，居民满意。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题随着供水系统的更换，大院环境的整饰和逐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身改变。经过改造，小区面貌焕然

　　/6一新，成效明显，受到居民一致好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了强烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。

　　(三)其他典型微改造工程现状及其分析

　　20**年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造工程，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈交流，以掌握我市老旧小区微改造工作情况。在此根底上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型工程的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。

　　1.上述典型工程的工作侧重点。

　　(1)以改善民生根底设施为主要方向的有：

　　越秀区仰忠社区内共有房屋138栋，其微改造工程以三改造一落实模式推进，即改造公共设施(包括三线、三管、室外公共消防设施、小区视频监控等)，改造老旧房屋(包括楼道整饰、维修化粪池、楼道内线管更换、维修补建楼梯地名牌、改造小区围墙等)，改造人居环境(包括小区内道路维修改造、提升小区整体绿化、建设社区文化设施等)，落实完善社区物业管理机制等;海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造工程将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点;荔湾区西村街微改造工程对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场;白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造工程主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。

　　(2)以维护和传承历史风貌为主要方向的有：

　　/6荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造工程(一期)按照修旧如旧的原那么实施，现已根本完成;恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业;白云区柯子岭微改造工程对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。

　　(3)以整治提升环境景观为主要方向的有：

　　天河区针对城中村脏、乱、差、堵现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进行了路段沿线外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建设及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48号大院进行了外立面整饰;黄埔区已经完成微改造工程实施方案的编制，方案对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进行整饰及改造。

　　老旧小区改造调研报告三篇

　　为有效改善老旧小区居民的居住条件，按照中央、省、市老旧小区改造工作部署，我区高度重视，由区住建局、区发改委会同镇街委对全区老旧小区进行了全面的调查摸底，并规划2022年-2022年老旧小区三年改造方案。现将老旧小区改造情况汇报如下：

　　一、2022年-2022年三年改造方案根本情况

　　8月份，按照国家、省、市开展老旧小区改造工作要求，我区组织区住建局、区发改委、各镇街委开展了老旧小区工作推进会，并对全区建成于2022年以前公共设施落后老旧小区进行第二次全面调查摸底，并科学编制了我区2022-2022年老旧小区三年改造方案，三年方案共改造80个小区，改造户数约29152户，总投资约106352.5万元。2022年方案改造5个小区，总投资58425万元。

　　/6二、2022年5个重点工程的推进情况

　　1、**东升巷小区老旧小区改造工程

　　工程位于**东大街东升巷，小区建成于1993年，共有楼房14栋，居民584户，总建筑面积约48000平方米，工程总投资1223.5万元，拟对该老旧小区的道路、休闲广场、绿化、雨污网管、室外照明及垃圾收集点等进行改造。2022年8月中旬街主要领导在小桥社区召开改造推进会，要求社区对改造范围内居民进行上户宣传，积极讨论解决工程前期矛盾并多方了解设计内容争取做到一步到位。目前该小区改造设计已通过图审审核，现正在编制工程概算，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　2、**府前小区老旧小区改造工程

　　工程位于凤凰街居仁巷社区，地处建设西路与站前西路之间，与南正街相邻。该小区建成于1995年，共有楼房10栋，居民287户，总建筑面积约33610平方米，工程总投资689.5万元，拟对道路建设、绿化景观、室外电气照明、垃圾收集点等进行改造。2022年8月10日凤凰街召集社区召开了府前小区老旧小区改造推进会，社区对改造范围内居民进行上户宣传，积极讨论解决工程矛盾意见。目前该小区改造设计已通过图审审核，现正在编制工程概算，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　3、**河仔边小区老旧小区改造工程

　　工程位于**镇路矿工人运动纪念馆附近，为上世纪90年代建设的公房小区，共30栋住房，496户，总建筑面积约37740平方米，工程总投资为897.86万元，拟对道路余坪、绿化景观、人行道及活动场所、室外给、排水、室外电气照明、垃圾收集点等进行改造。2022年8月27日已聘请萍乡市民用建筑设计院

　　/6对该工程进行图纸设计，期间已会同设计单位到现场进行屡次实地踏看与测量，根据该小区具体情况提出了具体的改造要求，目前仍在设计之中，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　4、**联建小区老旧小区改造工程

　　工程位于西环路，与湘雅医院相邻，该小区建成于1998年，小区内共有楼房11栋，居民321户，总建筑面积约22190平方米，工程总投资为695万元，拟对道路建设、绿化景观、室外电气照明、垃圾收集点、雨污分流等进行改造。联建小区老旧小区改造工程正积极推进小区改造建设，2022年8月13日八一街召开联建小区老旧小区改造推进会，街道及社区对改造范围内居民进行上户宣传，积极讨论解决工程前期矛盾。目前该小区改造设计已通过图审审核，并已张贴改造前后效果图，现正在编制工程概算，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　5、**幸福小区老旧小区改造工程

　　工程位于建设西路与站前西路之间，与城郊农贸市场相邻，该小区建成于1998年，共有楼房10栋，居民487户，总建筑面积约59658平方米，工程总投资为955万元，拟对道路建设、绿化景观、雨污分流改造、室外电气照明、垃圾收集点进行改造。2022年8月20日后埠街召开了幸福小区老旧小区改造推进会，社区对改造范围内居民进行上户宣传，积极讨论解决工程前期矛盾。目前该小区改造设计已通过图审审核，现正在编制工程概算，下步将采用EPC模式进行公开招投标。

　　三、工程配套资金情况

　　2022年方案改造5个小区，总投资58425万元，已向中央、省申请中央预算内投资，方案申请3488万元,目前中央预算内投资3488万已全部到位。

　　/6

篇十一：社区改造调研表

　附录A

　　老旧小区改造居民意愿调查表

　　姓名

　　单位

　　是否同意您所属小区改造：是□否□

　　是否同意改造后进行物业管理并缴纳物业费：是□否□

　　请您选择个人出资方式：业主直接出资□、住宅专项维修资金□、小区共有部位和共有设施设备收益以及其他属于业主所有的资金□其他

　　序号

　　改造内容

　　建筑物（公共部位）修缮

　　供水

　　供电

　　管线规整及光纤入户

　　燃气

　　供热

　　基础类改造内容

　　排水管网

　　道路更新

　　绿化

　　公共照明

　　环卫设施

　　消防设施

　　安防设施

　　社区党群服务中心（站）

　　社区服务用房（站）

　　物业管理与服务用房

　　室外健身设施及公共活动场地

　　2完善类改造内容

　　无障碍及适老化改造

　　机动车停车位（场、库）

　　非机动车停车棚及充电设施

　　建筑节能改造（外墙保温，楼梯间窗户等）

　　加装电梯

　　同意改造

　　不同意改造

　　性别

　　年龄

　　住址

　　填表时间

　　年

　　月

　　日

　　-1-

　　智能信包箱、快递柜

　　文化休闲设施

　　应急救援站

　　养老服务设施

　　托育设施

　　医疗卫生设施

　　提升类改造内容

　　便民市场、便利店

　　家政服务网点

　　社区食堂

　　信息发布设施

　　智慧住区

　　您对小区改造的意见、建议：

　　签名：

　　联系方式：

　　-2-

　　附录B

　　老旧小区改造方案

　　项

　　目

　　名

　　称

　　实

　　施

　　单

　　位

　　编

　　制

　　单

　　位

　　编

　　制

　　时

　　间

　　山东省住房和城乡建设厅

　　编制

　　2020年6月

　　-3-

　　一、项目改造基本情况表

　　小区地址

　　户数（户）

　　改造面积

　　（万㎡）

　　改造总投入

　　（万元）

　　起止时间

　　改造分类

　　基础类

　　完善类

　　提升类

　　投入合计（万元）

　　改造内容

　　楼栋数（栋）

　　改造范围

　　预计投入（万元）

　　二、项目现状

　　1.项目概况。包括小区历史、特色、用地、建筑物、人口结构、居民收入、管理现状，基础设施、服务设施、产业设施现状等内容。

　　2.居民需求。包括征集居民意愿情况，居民改造及后续管理需求，公共服务设施和社会服务设施需求，提出的意见建议等。

　　三、改造内容

　　-4-

　　包括基础类、完善类、提升类项目改造内容、技术特点、改造成本、改造范围、改造数量，小区改造特色和亮点打造等。

　　四、工程实施进度及计划安排

　　充分考虑老旧小区住户生产生活需求，合理安排工期，明确工程实施进度和计划；分析施工对小区及附近居民生活产生的影响程度，并提出针对施工产生的影响所应采取的应对措施等。

　　五、经济社会效益分析

　　包括改造总体投入及分项投入，改造后产生的经济、社会效益分析。

　　六、长效管理模式

　　包括改造后采用的物业管理模式。

　　七、保障措施

　　包括推进项目实施的组织保障、质量安全保障、资金保障、实施效果保障等。

　　八、成果附件

　　改造方案设计成果应包括设计总说明、建筑总平面图、室外管线综合图、室外照明总平面图、绿化景观总平面图、改造重点区域建筑平面图及必要的立面图和效果图、改造工程量清单及投资估算等。

　　-5-

　　附录C

　　老旧小区改造居民满意度调查表

　　小区名称：

　　满意度得分：

　　姓名

　　单位

　　性别

　　年

　　龄

　　住址

　　填表

　　时间

　　调查内容

　　满意

　　1改造意愿征求

　　较满意

　　一般满意

　　不满意

　　年

　　月

　　日

　　意见

　　序号

　　2文明施工

　　3环境改善

　　4生活便利性改善

　　5建筑物修缮美化

　　6施工质量

　　7对本小区改造效果总体评价

　　对小区改造的意见和建议：

　　签名：

　　联系方式：

　　注：1.由小区住户根据改造情况在意见栏内打勾，满意得满分，较满意得80%分值，一般

　　-6-

　　满意得60%分值，不满意得0分；

　　2.满分100分。改造意愿征求、环境改善、生活便利性改善、施工质量各15分；文明施工、建筑物修缮美化各10分，对本小区改造效果总体评价20分。

　　-7-

篇十二：社区改造调研表

　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　摘要：

　　人是城市的主体，居住是城市的主要功能之一。随着社会的发展、民族的融合，少数民族聚居区开始在城市出现。改革开放以来，我国的城市化进程进入了高速发展阶段，伴随而来的是城市传统社区的巨大变迁。

　　本报告以武汉市二七路回汉街分金社区为例，剖析了现代化城市建设背景下传统少数民族社区的现状和面临的挑战与困境，针对社区的改造调查了民意，从社区建设的角度探讨了相应的措施。

　　关键词：

　　现代化城市建设

　　少数民族聚居区

　　回汉街分金社区

　　社区改造

　　分金社区作为拥有一百多年历史的回族聚居社区，现正面临社区拆迁、聚居区消亡的危机。而原本社区未解决的活力不足，积贫积弱的现状问题在这种压力下集中爆发出来，社区内气氛紧张。而今后的解决方案只要建立在社区搬迁上，消亡的问题便不可避免。

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　摘要

　　第一章

　　序论…………………………………041.1调研背景……………………………………041.2调研目的……………………………………041.3调研区域……………………………………051.4历史文化背景………………………………051.5调研对象……………………………………061.6方法思路……………………………………06第二章

　　调研与分析………………………02.1社区概况……………………………………072.2产业…………………………………………082.3基础设施……………………………………102.4特色风貌……………………………………12第三章

　　总结与建议………………………143.1建议…………………………………………143.2结语…………………………………………15参考文献

　　附录

　　1.回族社区发展意愿调研问卷

　　2.回族社区访谈录

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　调研区域

　　1.1调研背景

　　二十一世纪以来，城市社区的设施建设与体制改革进入了日新月异的发展阶段。全国城市传统回族社区纷纷面临改造或拆迁的困境与挑战。

　　据2010年第六次人口普查统计，湖北省现有回族人口67185人。其中，武汉的回民在汉口二七路一带形成了规模较大、与汉族混居的回汉居住区——分金社区。

　　如今，随着武汉沿江商务区的发展，分金社区面临拆迁，改造与重建迫在眉睫。因此，关注这一社区的发展，可以为武汉市传统社区的现代化变迁提供典型样本。

　　1.2调研目的城市的现代化发展对传统回族社区步步逼近，回族社区的民族特性正在消失，功能正在弱化。城市传统回族社区是逐渐消失，还是在新的层次上整合发展？如何保存与发展城市传统回族社区，又继承与发扬回族民族特色文化？这些都是值得重视的现实问题。

　　因此，希望通过此次调研，初步实现以下目的：

　　①通过运用多种调研方法和搜集大量一手资料，展示回汉街分金社区的物质景观空间、民族特色风貌、特色产业发展、社区品牌打造等的现状与问题。

　　②通过对回汉街一带历史和现状的对比，归纳其发展规律，把握其发展与变迁的大致脉络，揭示武汉市沿江商务区的发展给回汉社区带来的影响。

　　③通过研究分析，从帮助传统回族社区良性发展的角度出发，利用专业知识提出相应的改造与发展建议。

　　第一章

　　序论

　　图1-2回民老人

　　图1-3回民儿童

　　图1-1用地性质结构图

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　图1-61.3调研区域

　　图1-5图1-71.4历史文化背景

　　二七路分金社区位于武汉市汉口东北角，二桥以北，头道街以南。占地约352.2公顷。二七路分金社区的房屋基本兴建于一两百年前，现居民已是第六代。

　　汉口二七街清真寺位于江岸区二七街永和里83号。原称刘家庙清真寺，又称二七街清真寺。1918年始建于江岸刘家庙地段，1937年毁于战火，加之铁路扩建占去了地基，穆斯林便在今二七街永和里购习楼房一栋作为清真寺。由于年久失修损毁，2006年，在原地扩建了有大殿三间、水房两间、北屋两间的平房清真寺一座。其用地1400平方米，主体建筑共三层，1000平方米。

　　图1-5江岸清真寺旧貌

　　图1-6二七街分金社区旧貌

　　武汉的回民居住区域呈现出“大分散、小集中、回汉混居”的总体特征。综合各类资料与考察，本报告最终选取以二七路回汉街清真寺为中心的分金社区，作为本调研的重点区域。

　　图1-4分金社区历史街区现状图

　　分金社区所在地曾是“二七大罢工”的旧址，英雄林祥谦的就义之地。“二七”大罢工有明显的地域特点：武汉地区铁路工人参加罢工者在全京汉路最多，大罢工的组织最健全，牺牲的先烈人数最多。罢工开始前夕，指挥机关京汉铁路总工会移至武汉江岸办公。据考证，林祥谦和施洋是我党最早壮烈牺牲的革命烈士。这一带，埋藏了无数革命志士的英魂。

　　图1-林祥谦雕像

　　图1-大罢工

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　1.5调研对象

　　开创与发展特色产业

　　维护与传承民族特色风貌

　　建设与维护特色物质景观

　　初期文献的搜集用以得出对回民宗教和回民聚居的基本印象，随后设定初步主题；

　　实地考察主要在预调研时期，用以确定调研区域，观察与主题契合度，最终确定主题；

　　问卷调查与访谈主要在后调研时期，用以得出对主体问题的归纳与总结。

　　居住者：在该社区长期居住的回民和汉民

　　管理者：社区居委会的工作人员、民族事务的管理人员等。

　　宗教者：清真寺的教民以及宗教事务的管理者等。

　　1.6方法思路

　　采取文献资料、实地考察、问卷调查、访谈调查四种方法，以实地观察、问卷调查为主，以文献资料，访谈调查为辅。

　　表1-1技术路线框架图

　　由于社区情况较复杂，为了更真实地了解实际情况，我们在预调研时期先进行了大量的实地考察和无结构式访问，同当地居民以及具有代表性的人群进行了的交谈，对社区基本情况作了深入了解，对居民居住环境情况基本掌握，对清真寺进行了较为了深入的考察；同时走访居委会、民族宗教管理处、沿江商务区拆迁办等得到了大量的文献资料。

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　图2-1回族汉族民居分布

　　图2-2社区肌理

　　表2-4年龄比例

　　第二章

　　调研与分析

　　2.1社区概况

　　2.1.1回汉人口比例

　　片区内大约有600多户居民，如图所示，回族人口相较于汉族人口稍多，大约为1000多人；汉族约为2000人左右（表2-1）。社区内男女比例基本均衡，其中男性比例为53%，女性为47%（表2-2）。

　　表2-1民族构成

　　表2-2性别构成

　　2.1.2宗教信仰

　　片区内大概有三分之一的人信仰伊斯兰教，其余的人绝大多数为没有宗教信仰。这和片区内的回汉人口比例是对应的（表2-3）。

　　表2-3宗教信仰

　　2.1.3年龄比例

　　片区内居民以中老年居多，其中45-65岁的人占到41%，65岁以上的人则有32%，多为社区长久居住的原住民。青壮年较少，其中31-45岁居民占13%，19-30岁的人占到5%，多数为在附近工作的租住者。未成年人也很少，18岁以下则只有9%（表2-4）。

　　2.1.4总结

　　分金社区内回汉两族混居现状处于相对安定平和的状态，回民很好地保持了原有的宗教信仰和民族特性；但社区年龄结构趋于老龄化，内部硬件条件差，社区居民的下一代更多地选择搬离，社区缺乏活力。

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　图2-52.2产业

　　图2-6图2-3二七街原平面

　　图2-4二七街原貌示意图

　　图2-5清真美食

　　图2-6夜市

　　分金社区内无业者多，就业岗位缺乏，工作者也多为个体经营，亟需社区特色产业的发展；然而面临较大的资金与政策困难。

　　2.2.1就业现状

　　社区居民无业者占33%其中多为退休职工；其他多为个体经营的小商贩和打工人员，事业单位人员只占7%，主要是社区党政机关人员（表2-5）。

　　社区月收入低于1100元的达到41%，而在1100元到2500元之间的占到了37%（表2-6）。

　　表2-5就业现状

　　表2-6月收入分布

　　2.2.2特色产业

　　社区居民认为需要发展特色产业的达到63%，而在产业发展类型的选择上多倾向于特色餐饮和民族手工艺，分别达到35%和29%（表2-7）。

　　表2-特色产业类型

　　有44%的社区居民认为主要困难是缺乏相关政策支持，而有33%认为是资金难以筹措（表2-8）。

　　表2-特色产业发展困难

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　2.2.3评价与建议

　　图2-7图2-二七街改造平面

　　图2-8二七街改造示意图

　　图2-伊斯兰特色手工艺品

　　图2-1伊斯兰特色服饰

　　面对分金社区产业发展面临的问题，我们联系社区现实结合相关案例提出一些具体建议。

　　图2-11新加坡甘榜格南阿拉伯街面馆

　　①结合民族特性，发展特色产业。如甘肃兰州骆驼巷的回民风情街，主要发展回族餐饮业和手工业，并尽可能完整地保留回族饮食的制作过程，突出展示饮食背后的历史演变和文化背景；

　　图2-12新加坡甘榜格南阿拉伯街商铺

　　②以特色街巷的形式将特色产业集中。分金社区有适宜发展特色街的主要街巷二七街；兰州骆驼巷和新加坡甘榜格南阿拉伯街都是以特色街的形式发展。

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　图2-16图2-15图2-13图2-17图2-13玉山养老院

　　图2-14养老院内部

　　表2-1交通条件

　　表2-11交通改进方式

　　图2-15住房间距过近

　　图2-16交通道路狭窄

　　图2-1社区内部交通

　　2.3基础设施

　　社区内公共基础设施匮乏，不满足社区需求；交通人车混杂，吵闹且不安全；居住条件差，房屋老旧，住房面积偏小。

　　2.3.1公共设施

　　在多种公共设施中，居民对福利院和幼儿园的满意程度是最高的，分别达到65%和74%。对公共绿地，公共活动中心和医疗卫生设施满意度低，分别只有3%，2%和11%。小学和则一般，为42%（表2-9）。

　　表2-公共设施

　　2.3.2交通条件

　　有76%社区居民认为社区内外交通情况需要改进，也有17%认为不需要（表2-10）。

　　对于改进方式，78%的居民认为适合人车分行，9%认为适合人车混行，而13%了不赞同这两种方式（表2-11）。

　　2.3.3居住条件

　　63%的居民认为住房面积偏小不能满足居住要求，但也有37%的人觉得面积合适。没有人认为面积偏大（表2-12）。

　　表2-12居住条件

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　图2-202.3.4评价与建议

　　图2-21图2-19图2-1公共活动场地

　　图2-2社区幼儿园

　　图2-21社区卫生所

　　图2-22特色铺装

　　图2-23特色装饰

　　图2-24特色绿化

　　公共设施：矛盾主要集中在分金社区不具备的公共活动中心和公共绿地上。

　　①鉴于分金社区的民族特殊性，公共活动中心宜结合清真寺建造，或直接应用清真寺周边室外场地做开敞空间；

　　②公共绿地一方面结合特色产业集中区布置，一方面专为满足社区居民需在居住区域内和公共中心和居民住宅结合。绿化形式可以借鉴伊斯兰教风格形式。

　　③社区内缺少回民小学，可以考虑在幼儿园附近建设。

　　图2-1社区基础设施分布现状

　　交通条件：关键点在于人车混行的两面性：个体经营性和有家用车居民需要在社区内找停车场地，普通居民则受噪音干扰和安全威胁。

　　建议遵从多数居民意见，人车分行，在社区外或地下设置停车场。

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　2.4特色风貌

　　图2-26图2-25回民社区民族特色正在逐渐被汉族文化同化，而汉民对回民聚居的社区文化也相对缺乏了解。社区特色文化没有得到很好的传承，缺乏特色产业支撑。

　　2.4.1特色文化

　　被调查者中有75%认为社区有民族与历史特色，也有21%的人对此并不了解，其中大部分为汉民（表2-13）。

　　社区居民有81%认为很需要加大力度保护社区内民族和历史特色建筑和景观，也有17%觉得无所谓（表2-14）。

　　在保护和突出社区特色风貌的方式上，89%的人选择保护民族宗教特色建筑；对社区整体改用民族特色铺地和绿化以及增加特色景观小品也有较多需求，分别占62%和43%；26%的人选择增加主要出入口特色标识（表2-15）。

　　表2-13特色文化了解情况

　　表2-14保护特色文化的需求

　　表2-15保护特色文化的方式

　　图2-25清真寺工作人员

　　图2-26清真寺

　　2.4.2宗教场所

　　根据现场调查情况来看，社区的宗教场所集中在清真寺内部，是回民们的宗教活动中心。清真寺在其发展建设过程中受到了本地建筑风格和现代建筑的影响，与传统制式的清真寺有着明显区别。

　　表2-16打造社区品牌的需求

　　2.4.3品牌打造

　　社区居民有38%希望将社区作为回汉民族特色文化的品牌打造，但是也有13%的人不希望（表2-16）。

　　有76%的社区居民希望通过政府扶持来打造社区品牌；也有较多人选择通过开展民族特色文化活动和自身发展特色产业，分别占到51%和32%；仅有8%的人选择打广告和做宣传（表2-17）。

　　表2-1打造社区品牌的方式

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　2.4.4评价与建议

　　图2-2内蒙古呼和浩特伊斯兰风情街

　　图2-2内蒙古呼和浩特伊斯兰风情街

　　图2-3伊斯兰文化表演

　　图2-31伊斯兰文化讲座

　　面对回民社区特色文化的保护与传承所面临的问题，我们结合相关案例提出一些具体的建议。

　　①局部对社区内部建筑和景观进行细节改造，突出民族特色。如内蒙古呼和浩特伊斯兰风情街，充分使用伊斯兰标志、符号，如弯月、明星、圆顶等，注重墙面花纹、木质、金属花体、窗套、门套的处理，充分展现民族文化。

　　图2-2内蒙古呼和浩特伊斯兰风情街特色建筑景观

　　图2-32新加坡甘榜格南阿拉伯街开斋节活动

　　②开展民族特色文化活动，发展特色产业。如新加坡甘榜格南阿拉伯街，从斋月开始到开斋节，总有各种庆祝活动，还可以观看文化表演和米糕展示，体验民族文化和节日气氛。

　　③从社区入口到清真寺周边可以设置详细清楚地方向指示，从各方面扩大清真寺的知名度。

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　图3-1清真特色食品——拉面

　　图3-2清真特色食品——馕

　　图3-3新加坡甘榜格南阿拉伯街

　　图3-4新加坡甘榜格南阿拉伯街商业街

　　第三章

　　总结与建议

　　3.1建议

　　基于以上考察和分析，我们从分金社区基本现状出发，围绕产业、基础设施和特色风貌三个方面，提出了一些改进建议。

　　3.1.1产业

　　建议在发展规划中采用特色风情街的形式，进行产业集中发展。以回族餐饮业和手工业为主导，突出展示民族文化背后的历史演变和文化背景；同时为社区内闲置劳动力提供更多就业机会。

　　3.1.2基础设施

　　社区绿化方面，建议增加公共绿化。例如增加社区内行道树数量，或一些半开敞院落形式的庭院绿化，供居民休憩乘凉。

　　社区道路方面，建议将社区内部道路改为全步行系统，车行交通沿外部解决，人车分流。

　　社区住宅方面，建议保持社区建筑格局基本不变，在建筑风格上，向回族特色靠拢。房屋升级改造做到“以旧改旧”，充满时代感和怀旧感。

　　3.1.3特色风貌

　　物质景观方面，建议保护和增加具有民族宗教特色的建筑；采用民族特色鲜明的铺砖和绿化，并增加特色景观小品。

　　宗教场所方面，建议合理扩大其空间规模，为回民提供清真寺以外更多可进行宗教活动的场所；沿袭和呈现传统制式的清真寺建筑风格，烘托宗教氛围。

　　品牌打造方面，建议政府加大扶持力度来打造社区品牌；并通过开展民族特色文化活动和发展特色产业来呈现独特风貌，吸引社会关注和支持。

　　“星月”照何方——回汉分金社区改造调研报告

　　图3-63.2结语

　　保护历史街区是人们痛定思痛的选择。随着城市现代化不断发展，城市拆建已是不可阻挡的必然趋势。分金社区面临的拆迁困境在很多人看来只是政府建设“沿江商务圈”计划中无足轻重的矛盾之一；但分金社区回汉混居的特色风貌，却是许多普通街区所无法呈现和替代的。

　　拆迁的消息瞬间打破了社区原有的和谐安宁，而不顾社区现状和革命历史背景的强行拆除更是让居民心寒；可以预见，从拆迁的那一刻开始，社区历史文化的传承也将被打断，最终沉入被世人遗忘的历史角落。

　　在一个经济发展如此之快的城市里，回汉社区如何在新的社会形势下存续其文化，营建其自身的社会网络，成为了城市管理者不得不认真思虑及处理的问题。希望我们的调查分析与改进建议能为现状的改变提供助力。

　　图3-5图3-7图3-5社区现状——拆迁扰乱和谐安宁

　　图3-6即将消逝的民族团结示范区

　　图3-“拆”

　　参考文献：

　　[1]孙传良.南京七家湾传统回族社区文化变迁研究[D].[2]李膺,高永久.对回族文化变迁的理解与认同[J].中南民族大学学报(人文社会科学版).2003.1[3]杨文炯.城市界面下的回族传统文化与现代化[J].回族研究.2004.2[4]孙传良.对泺源回族社区改造模式的思考[J].重庆科技学院学报（社会科学版）.2009.4[5]刘芳.地域文化视角下的少数民族商业步行街规划设计[D][6]冯杰文.当代回族民间知识精英的伊斯兰文化译著活动[J].云南社会科学.2012.4[7]白友涛.盘根草——城市现代化背景下的回族社区[M].宁夏人民出版社,2005[8]马寿荣.都市回族社区的文化变迁——以昆明市顺城街回族社区为例[J].回族研究.2003，(4):34-36[9]白友涛.回族文化模式转型论——基于对大城市回族社区文化模式变迁的思考[J].贵州民族研究.2007,(1):86附录

　　回族社区发展意愿调研问卷

　　时间：

　　月

　　日

　　（时）

　　地点：

　　调查员

　　尊敬的先生/女士，您好！

　　我们现在正在进行一项社会调查活动，是关于您关于您所在社区发展方面的一些问题。我们真诚的希望通过这个问卷得到您的一些看法，谢谢您的支持与合作！（请您在认为合适的选项上打勾；

　　本资料“属于私人单向调查资料，非本人同意不得泄露。”---------?统计法?第三章十四条）

　　1．您的性别：A男B女

　　2．您的年龄为

　　：

　　A18岁以下B19—30岁C31—45岁D45—65岁E65岁以上

　　3．您的民族是：

　　A回族B汉族C其他

　　4．宗教信仰：

　　A伊斯兰教B无C其他宗教

　　5．您的职业：

　　A个体经营者B退休人员C打工人员D事业单位工作人员E其他

　　6.

　　您的月收入大概是：

　　A.1100以下（1100最低工资标准）B.1100-2500（城镇居民人均月收入2013预测2500）C.2500-5000D.5000以上

　　7.

　　您认为本社区有没有需要发展特色产业？

　　A很需要B无所谓C不太需要

　　8.

　　您认为本社区适合发展哪些特色产业？（多选）

　　A特色餐饮

　　B特色服饰

　　C民族手工艺

　　D特色旅游

　　E家庭旅馆

　　F其他

　　9.

　　您认为社区内部是否需要再多提供就业机会？

　　A很需要B无所谓C不太需要

　　10.

　　您认为在本社区内发展特色产业的困难有：（多选）

　　A资金难筹措B没有相关政策支持C没有足够人力

　　D社区建设不够没有足够特色E其他

　　11.

　　您对社区内基础设施的看法：（在符合想法的一栏打钩）

　　满意

　　一般

　　医疗卫生设施

　　福利院

　　公共活动中心

　　幼儿园

　　小学

　　公共绿地

　　不满意

　　12.

　　您对目前住房的面积的看法：

　　A偏小，不能满足居住需求B合适，基本满足居住需求C偏大，超出需求

　　13.

　　您认为社区的内外交通需要改进吗？

　　A很需要B不太需要C无所谓

　　14.

　　您认为交通改进的方式最好是：

　　A人车混行B人车分行C其他

　　15.

　　您是否认为本社区有民族和历史特色？

　　A有B没有C不了解

　　16.

　　您认为是否需要加大力度保护本社区内民族和历史特色建筑和景观？

　　A很需要B不太需要C无所谓

　　17.

　　您认为应该用下列哪些方式来保护和突出社区的特色风貌？（多选）

　　A保护民族宗教特色建筑B社区整体改用民族特色铺地和绿化C主要出入口增加特色标识D增加特色景观小品，如雕塑等E其他

　　18.

　　您希望将本社区作为一个品牌打造吗？

　　A很希望B不希望C无所谓

　　19.

　　您觉得应该用何种方式打造社区品牌？（多选）

　　A开展民族特色文化活动B打广告，做宣传C政府扶持

　　D自身发展特色产业E其他

　　访谈录

　　清真寺访谈记录

　　访谈对象：清真寺主管

　　江岸清真寺从以前到现在的发展变化？

　　我们清真寺有百年的历史了。2006年还经历了一次重建，加进了更多的本地建筑元素。今年估计要跟着拆迁计划一起准备结合拆迁计划重建。

　　随着城市现代化的发展，附近社区的回民居住地将被逐步拆迁，您认为这将给回民的生活带来什么影响？

　　答：现在的社区内的气氛和之前有很大的变化，因为拆迁原本就活力不够的社区更难团结了。生活气氛已经被破坏了。可以想见，之后被迁至异地的回民由于礼拜不便、回民餐馆较少、清真食品难买等原因，生活也会有很多不便，虽然在拆迁之前政府有承诺过设施会跟进，但这都很难具体实施得好。

　　您对以后的规划或者拆迁行动又什么建议或者希望吗？

　　答：既然是政府规划土地，回民也要顺从。原本希望保留或者修缮现存的回民小区，现在已经不大可能了，只是希望不仅仅是保留现在的清真寺，并且能够在拆迁后的回民聚集区再修建清真寺，因为清真寺和回族穆斯林的一生经历都息息相关。

　　社区居民访谈记录

　　访谈对象：汉族

　　社区最大特色？民族宗教氛围是否浓厚？

　　答：要说最大的特色，那还是有很多的回民和我们住在一起吧，也有武汉最大的清真寺。所以民族宗教氛围还是很浓厚的。我们虽然不是信伊斯兰教的，但是对他们那种比较严谨的生活方式还是很赞许的。两边生活蛮和谐的。

　　您对社区就业情况的看法？方便与否？

　　答：我们这里大部分都是退休老职工，就业情况要说的话主要是看年轻人，但是年轻人都走了，要么就是在外面工作，这我也不了解。还有就是开些小店的。就业那肯定是不方便的，社区内部也没什么工作岗位。

　　您是否希望改变社区现状增加社区就近就业？您希望社区发展民族特色产业吗？如是，想要增加哪方面？

　　答：既然是就业不方便，那当然是希望增加就业岗位了。确实如果能结合民族特色发展产业对就业可能会更有帮助。增加的方面那还是看回族的特色，比如说他们的特色饮食，还有手工艺品之类的。

　　您对住房现状的想法？

　　这片社区的住房老化比较严重，面积也小，对现在的人来说条件确实有点过时。我住习惯了倒还好，反正现在拆迁搞得很烦，不想搬。

　　您对交通现状有什么看法？

　　答：我们这里面的路是有点窄，小车都很难进来，不过也就不吵人了。但是外面的二七街有很多做生意的人要用面包车，又吵又危险。

　　您觉得社区民族和历史特色的保存得情况如何？

　　答：我觉得可能是资金不行吧，政府也没怎么关心，民族特色的东西回民还会上点心，这里原本还有二七罢工的遗址和林祥谦的雕像，都破的不行。希望有关部门能来管管，起码保护一下。

　　访谈对象：回族·宗族

　　请问您的家族是从什么时候入住分金社区的？家族现今的发展？

　　我们家人在这里已经一百年了，基本上是社区建成时我们家就在了。这一栋房子里住的都是我们一家的，没什么大事，大家都平平安安的，在这里住的还是很舒心的。就是现在拆迁的事让族里面也不安生。

　　您认为社区内民族历史特色的保存情况如何?我觉得我们族在这方面做得还行，毕竟是有这个传统。但是二七罢工遗址那之类的东西就不好说了，我记得确实破坏有点严重。

　　您认为如果社区发展特色产业，您的家族会愿意参与吗？

　　答：如果能把这一片保留下来，发展特色产业是再好不过了。要是有的做的话，我们肯定是愿意参与的。像是做特色餐厅啊，特色服装啊之类的。

篇十三：社区改造调研表

　老旧小区改造调研报告

　　“十三五”以来，贵定县大力推进城镇化建设，新城区拓展迅速，老城区发展缓慢，在市政环卫设施配套、建筑布局、人居环境等方面的问题日渐突显，给老城居民的生产生活带来诸多不便，已较难适应新形势下城市经济社会的发展需要。

　　一、老城区现状及存在的主要问题

　　(一)市政设施方面

　　1.升级改造缓慢，市政设施老旧。老城区除“白改黑”市政路网改造工程外，棚户区改造拆除的老旧房屋约占老城区面积的1/6，市政设施多停留在50、60年代基础上进行零星修补和新增了一些路灯。

　　2.道路狭窄且多处破损，人车混行。一是车行道、人行道均较为狭窄，车流、行人之间没有任何防护措施，以致人车混行、交通混乱。二是车行道和人行道坑洼、破损较为严重。在老城路网建设时并未改造地下管线和重建路基层，仅在原路基的基础上硬化路面或铺设沥青层，人行道也仅是简单硬化;路网建成后养护不足，雨污排放管沟设计也不够合理，造成路面容易积水(或过水)，从而加剧道路破损程度。

　　3.供水设施老旧，排查检修困难。老城区沿用的是我县50年代建成的饮水供给系统，其管线深埋于地下，且多位于道路中间。老城区

　　供水需求虽然能基本保障，但由于管线多处未设置检查井，只有在看到路面渗水了才开挖路面维修管线;雨污排放改造项目很难覆盖老城区，新建项目只能简单地将排污、雨水管线接入原有系统，造成淤堵了就开挖除淤，日常管理、定期维护检修都相当困难。

　　4.空中管线乱搭，安全隐患突出。由于老城区管线架设的管理缺位，人们只求方便却很少考虑其安全性和美观性，强弱电交联并行，架空管线乱搭，已形成一张“剪不断、理还乱”的“城市蜘蛛网”，不仅影响老城区的形象风貌，对于砖木老旧房屋较多的老城区来说更是一个不容忽视的安全隐患。

　　5.燃气管网迁入改造困难。由于老城区地下管网繁杂，各类管线之间的安全距离不达标，埋设燃气管线十分困难，以致老城区的居民只能使用瓶装燃气，“煤改气”工程难以推进。

　　6.公共场地较少，绿化率偏低。目前老城区仅有城隍庙和创意公园2个市民活动广场，辐射区域较小，难以满足人民群众日益增长的休闲文化生活需要。其次是老城区的公共绿地(含行道树111株，折算为1亩绿地)不到2000平方米，和黔南州城区绿地率35%的指标相差甚远。

　　7.路灯和景观照明投入不足，亮丽工程推进缓慢。一是路灯景观照明专用电缆线超负荷(或带伤)运行，以致电压功率不足，照明亮化达不到预期效果。二是路灯和景观灯的建设与布局还存在较多盲点，夜

　　间昏暗，主街道两侧楼体基本无亮化;绿化景观带也未配备景观灯或因缺少经费维修而“失明”成空摆设。三是电路的维护检修通常是依靠人工巡查和群众举报来确定故障点，未能引入时效性更强的智能化路灯管理系统。

　　(二)环境卫生方面

　　1.环卫工人劳动强度大，机扫率偏低。由于老城区街道路面狭窄、车辆拥堵、流动商贩较多等因素，有的区域甚至连拖拉机都很难进入，生活垃圾只能上门收集，机械化作业程度低，道路清扫保洁多数靠人工完成，环卫保洁效率低且质量得不到保证。

　　2.公厕配套设施简陋。由于老城区公厕建设早、标准低，厕外空间狭小，厕内设施简陋陈旧，通风采光和保洁除臭条件差，还有公厕的地下管网规划不够合理，容易堵塞导致部分蹲位不能开放使用。赶集日的人流量剧增，老城区的公厕和道路等设施都在超负荷使用，设施故障率居高不下。

　　3.环卫外包的界限不明。老城区纳入环卫清扫保洁外包区域和小区、社区的边界划分不够清晰，两者交界地带的环境卫生问题和矛盾较为突出。

　　4.市民环卫意识不强。随着人们生活水平的不断提高，部分市民的生活习惯与文明素养却未能与时俱进，不尊重环卫工人们的辛勤劳

　　动成果，人为破坏环卫设施、随地乱扔(或乱堆)垃圾等不文明行为还较为普遍;每次赶集散场后，二十多名环卫工人要清扫垃圾至凌晨1点左右，清理垃圾约35吨。

　　(三)市容秩序方面

　　1.交通不畅，停车困难。老城区街道仍为县城区交通的主次干道，街道两侧就是居民集聚区，车来人往，人车混行，交通节点不畅，道路交通负荷过重。尤其在赶集日当天，交警、城管在老城区路口设卡禁止车辆进入，拥堵问题依然难以解决。由于老城区缺乏大型的停车场，而市场周边又未设置一定数量的停车泊位，加之残疾人三轮车和老年代步车随意穿行和非法营运载客，导致道路两侧和市场周边的车辆乱停乱放现象较为严重;每逢赶集日，车辆无法驶入老城区，行车难、停车难、行路难现象更为严重。

　　2.市场隐患多，市容秩序整治反弹严重。供销社农贸市场：供销社农贸市场位于老城区平等北路中段，市场占地面积2000平方米左右，因市场自身管理原因，商贩不愿进驻市场内部经营目前，贵定县供销社农贸市场内部仅有肉摊6个、菜摊10个，由摊主之间协调自主管理经营。华亿农贸市场：建筑面积2486平方米，市场内商业门面30间，市场外商业门面34间。目前，市场外的门面34间全部回迁安置或销售完毕，市场内的30间门面中回迁安置的有11间、已销售的门面10间、公司融资抵押的门面14间。市场内共有摊位244个，其中

　　占地面积最大的肉摊位40个，已经销售的摊位42个，剩余202个摊位都未销售，但有部分是盛世广场房地产开发有限公司抵押融资处理，具体情况是：根据市场的需要，市场内的30个玻璃门面拆除部分改成摊位，其中拆除的玻璃门面59号至72号抵押给私人。目前，该市场由贵定县市场管理有限责任公司进行内部管理，由于该市场内部容量有限，已无法满足当前的市场需求。小十字农贸市场：小十字农贸菜场初建于1996年，为未修建完成的烂尾楼，主体为钢架大棚和摊板。小十字菜场产权较复杂，除贵定县市场管理有限公司管理的大棚、摊位和门面外，还有县农业银行，贵州圣奇公司有部分场地产权，现有的大部分商铺基本已出售给个人。贵定县市场管理有限公司拥有产权的营业区面积1476平方米，包括钢架塑顶大棚两个，门面四个，其中菜市场两个，鸡市两个，管理的摊位126个。2017年因小十字菜场出现安全隐患，经县有关部门查验后属于危房，不能再继续经营，2018年初贵定县市场管理有限公司从小十字菜场撤出，对公司资产进行封存。目前小十字菜场由市场内业主经营，自行管理。截止2019年9月，仍有29户经营户，所经营场地均不属贵定县市场管理有限公司管理地段。由于安全隐患及内部配套设施已不适宜目前的市场需求。老城区的摊贩随意游走、门店延伸、出摊占道经营等“马路市场”现象较为普遍，我局清理整治离开后又开始反弹回潮，整治成效不明显。

　　3.老旧私房较多，违建隐蔽管控难。老城区除佳和、华亿、中福家园三个住宅小区外，其余均为数量众多的居民私有老旧房屋。由于老城区背街小巷纵横交错，私房建设密集，加大了违建巡查管控的难度。

　　二、工作措施

　　(一)科学论证抓好老城规划编制。老城区原有规划和实际需求差距很大，在编制规划时要明确老城区的发展方向和建设模式，综合考量特色与文化，做好取舍保留，组织专家学者修改完善老城区的控制性详细规划和局部区块的修建性详细规划，多方论证定稿后实行“一张蓝图干到底”，逐步改变老城区面貌，让整个城市再次充满活力，不断提高城市对人口和产业的吸引力，进而推动城市持续健康发展。

　　(二)逐步完善市政基础设施。一是将中福家园部分停车位作为临时停车疏导区，解决短期内停车。二是在市场周边路段划分机动车、非机动车停车位，缓减停车难题。三是协调启用华亿地下停车场，规范路面停车秩序。四是在老城区规划建设汇集市场、停车场、休闲小吃等综合性能停车场，并开放小区、菜场、学校、机关单位等停车位。五是在老城区赶集的集中区域划分出安全应急车道，确保应急车辆能顺利通行。六是整治取缔残疾人三轮车、老年代步车、非法营运车辆。

　　(四)规范整治市容环境秩序。一是在中福家园附近设置一个流动摊点疏导区，并督促城隍庙广场周边零摊入驻经营。二是对供销社农贸市场权属进行核实，参照华亿农贸市场管理模式引入物业管理公司进驻

　　管理。该市场投入正常使用可作为老城区早菜批发、小吃摊点等流动摊贩的安置疏导区，有效缓解老城区占道经营等违规现象。三是加强与街道、村(居)小区的沟通对接，明确老城区环卫保洁区域，压实环境清扫保洁的管理责任。四是尽快启动老城区的集市搬迁工作，着力解决老城区赶集日拥堵、环境“脏乱差”问题。五是加强新闻媒体宣传教育，营造市容环卫工作“广播有声、电视有影、栏目有图”的宣传声势，让广大市民认识、理解和支持环卫工作。

　　(五)联防联治抓好“两违”管控。整治“两违”单靠某个部门来唱独角戏是难以奏效的。街道、村(社区)应按“属地管理”原则积极主动履职，充分发动群众参与监督举报，收集两违源头信息及时报执法监管部门处理;同时执法监管部门也要加大巡查，发现即查处，形成多部门齐抓共管、严打违建歪风的良好工作氛围。

　　老旧小区改造调研报告

　　根据在20**年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会20**年重点调研课题之一。20**年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大

　　院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。

　　调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。

　　在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。

　　一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析

　　(一)全市工作概况

　　作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据20**年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建

　　成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。

　　我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督;各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：

　　一是开展调研摸查。根据20**年国家住建部要求，20**年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。

　　二是制定规范性文件和实施方案。20**年底，《广州市城市更新办法》发布。20**年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。

　　三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，20**、20**年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，20**年安

　　排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷;20**年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。

　　(二)海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析

　　福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区临近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难;外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。

　　在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成;周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。

　　继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作(具体详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料)。

　　福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：

　　1.反应迅速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道迅速行动，确立了从社区基本公共服务需求着手的原则，将其列入街道20**年重点工作项目，制定实施方案，积极筹措资金，成立专门工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推进。

　　2.宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人多次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量按照居民提出的要求进行改造;积极协调区职能部门和相关企业参与到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。

　　3.民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿舍区，为克服出现居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造经常遇到的难题，街道改变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。

　　4.居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高“自我教育、自我管理、自我服务、自我监督”的水平和能力，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼管理小组，负责改造工作推进过程中的具体宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参与热情，营造出“街道要我改”到“主动要求改”和“有人协调改”的小区改造氛围。

　　5.全程监督，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道安排居委会和大楼管理小组成员积极参与到微改造工程的日常监督中，加强施工现场管理、督导，及时处理施工过程中出现的各种突发情况和居民意见。大楼管理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量情况，保障居民知情权、监督权。

　　6.成效明显，居民满意。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和逐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身改变。经过改造，小区面貌焕然一新，成效明显，受到居民一致好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了强烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。

　　(三)其他典型微改造项目现状及其分析

　　20**年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造项目，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈交流，以掌握我市老旧小区微改造工作情况。在此基础上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型项目的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。

　　1.上述典型项目的工作侧重点。

　　(1)以改善民生基础设施为主要方向的有：

　　越秀区仰忠社区内共有房屋138栋，其微改造项目以“三改造一落实”模式推进，即改造公共设施(包括“三线”、“三管”、室外公共消防设施、小区视频监控等)，改造老旧房屋(包括楼道整饰、维修化粪池、楼道内线管更换、维修补建楼梯地名牌、改造小区围墙等)，改造人居环境(包括小区内道路维修改造、提升小区整体绿化、建设社区文化设施等)，落实完善社区物业管理机制等;海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点;荔湾区西村街微改造项目对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场;白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造项目主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。

　　(2)以维护和传承历史风貌为主要方向的有：

　　荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造项目(一期)按照修旧如旧的原则实施，现已基本完成;恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业;白云区柯子岭微改造项目对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。

　　(3)以整治提升环境景观为主要方向的有：

　　天河区针对城中村“脏、乱、差、堵”现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进行了路段沿线外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建设及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48号大院进行了外立面整饰;黄埔区已经完成微改造项目实施方案的编制，计划对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进行整饰及改造。

　　2.上述典型项目的组织模式与资金筹措特点。

　　越秀区为贯彻落实市委主要领导“将珠光街作为越秀区老旧社区‘三线三管’整治试点”有关批示精神，选择仰忠社区为试点，成立了时任市人大常委会领导为组长的仰忠社区微改造试点工作领导小组，并在社区内设立微改造建设办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综合协调、资金监督审查等五个专项工作小组，推进微改造落实，该项目总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社区居民集资约10万元。海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目通过居民自筹、政府补贴的形式解决资金来源，其中政府负责公共部分的设施投入，市级安排资金600万元，区级安排150万元，居民负责入户部分的改造投入。荔湾区西村街道社区微改造起步较早，主要由政府出资1000多万予以保障。该社区形成了在全区乃至全市推广的“西村经验”，主要特点是在实践中探索出“先自治、后

　　改造”模式，制定了社区建管委产生及工作条例、议事机制、社区微改造项目实施工作流程等，创造出“基层党建引领社区自治，社区自治助推基层治理”的工作模式，由社区党支部、建管委作为工作主体，由建管委、居委会、街道共同动议决策，由建管委和街道专业科室共同监督实施和验收，由建管委做好后续管养工作。其改造项目以下水道、风水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要为主。恩宁路永庆坊以“政府主导、企业承办、居民参与”的“民改商”形式实施修缮维护，对居民生活区实施改造，片区内43栋房屋被荔湾区政府回收，居民就近安置。通过公开招商引入万科集团建设及运营，并给予其15年的经营权，计划总投入资金约为1亿元，建筑成本回收周期为12年半。期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政府计划将继续发展二、三期项目。天河区组织相关部门、街道办和石牌村改制公司，推进石牌综合整治工程项目，设立了驻点工作组，每日召开施工碰头会，每月召开各方联席会，项目一期市级安排资金1000万，区级安排1008万。白云区景泰街大金钟路48号大院项目实施过程中，区有关部门注重引导公众参与到项目改造的各个阶段，指导组建了建管委，推动解决了大院外立面破损、“三线”乱拉、停车混乱、公共设施缺失等问题。

　　(四)我市老旧小区微改造工作总体上存在的困难和问题

　　在总结南石头街等典型案例的基础上，经综合我市老旧小区微改造调研情况，现归纳我市微改造工作中存在的主要困难和问题如下：

　　1.对于微改造的思想认识亟需提高和统一。

　　调研组发现，对于老旧小区微改造，个别区、街道乃至市有关部门不同程度存在一些认识差异：一是有些认为老旧小区微改造投入大、产出小，与其花费大量的人力、财力、物力进行修修补补、基础加固，不如通过近期或假以时日的彻底重建和安置更能提高行政绩效、财政收入和居民幸福感，认为微改造没有太强的必要性和紧迫性;二是有些认为微改造已经纳入全市城市更新总体工作大局，主动权和决定权在市级层面，区、街道一级自主空间不大，加上老旧小区住户利益诉求多样且不易调和，工作难度较大，容易导致作为“夹心层”的区、街道产生畏难情绪和“等靠要”、“拖推避”思想，积极性不高;三是对于微改造作为里子工程的本质、主要工作内容、阶段性任务认识不统一，工作轻重缓急未作区分，后续工作推进不够彻底等，出现了诸如专门建墙遮挡部分老旧房屋;写有“广州市历史建筑”字样的牌子被悬挂在某历史建筑违章附属物上等工作细节把握不严、标准不高等现象。这些观念和思想都未能全面体现老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一认识。

　　2.老旧小区微改造总体规划亟需制定。

　　广州市作为超大型城市，居民小区数量庞大，老旧小区为数也不少，虽然市城市更新局20**年初步摸查了全市老旧小区情况并将779个老旧小区纳入微改造计划，但因老旧小区微改造工作总体上仍处于

　　“订单式”、“报销式”的初级工作阶段，存在改造范围不够明晰、改造项目的申报和确定标准有待进一步统一、申报流程有待进一步完善等问题。具体表现为：有些区基本公共服务尚有缺失的小区没有列入全市的改造计划，如海珠区南石头街福南新街16-27号大院;有些区先天条件较好的小区却安排了资金投入量相对庞大的锦上添花工程;有些区将房屋条件恶劣、安全隐患严重、基本不适宜人居住的区域却纳入了微改造项目;将珠江两岸、主干道旁的老旧小区纳入首要改造项目，而内街内巷的老旧小区相对延后改造，等等。对于一些历史街区，如荔湾区十三行街区，调研组了解到，有关方面对后续二、三期改造也没有完整的基本计划。此外，随着年代推进、工程建设标准不断提高和管理水平不断升级，新的老旧小区还将逐步形成。一般情况下，商品房二三十年才会出现老旧问题，但一些高档电梯商品房小区，日久失修一样会出现问题。如东风西路的某高档小区，一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为14至22年。但该小区在20**年曾遇到部分外墙铝塑板老化，两次发生外墙铝塑板大片脱落的安全事件，最终不得不求助于消防人员上门排险。因此，在全市层面，急需建立一个动态掌握老旧小区基数和需改造范围的工作机制，依靠现代技术形成数据信息平台，并在此基础上制定市、区两级层面按照轻重缓急排序的微改造总体规划、实施策划和实施计划。

　　3.资金保障效度、力度亟需提升。

　　调研发现，我市老旧小区微改造一方面存在资金投入力度与其他大型城市有一定差距，另一方面又出现财政支出进度不理想，原因主要包括：一是部分区未提前、全面考虑老旧小区微改造的工作特点和程序，导致资金需求和年度预算编制不尽科学合理;二是街道作为微改造工作主体，开展此项工作的相关人员对工作程序和资金申请、使用等流程还不够熟悉，工作未能按计划推进，资金支出相应受到影响;三是微改造属于市、区共建工作，工作内容和资金保障各有侧重，但目前各区财政支持力度不一，部分区级配套资金不到位，过于依赖市级财政资金，造成市安排的资金支出进度不理想。其次，老旧小区微改造建设标准财政出资项目没能有效覆盖部分基本公共服务项目。《广州市老旧小区微改造建设标准》的建设内容中的规定项目的危房治理、供水供电一户一表改造、燃气入户改造等规定由个人出资。相当数量老旧小区居民不愿出资，项目改造过程中对此未能有效覆盖，导致微改造不完全不彻底，影响到社区微改造项目的整体效果。同时，由于我市老旧小区数量庞大，且微改造是一项长期性、涉及面广、投入较大的综合性工作，仅靠政府财政投入，必将难以持续，因此，微改造资金筹措保障问题不容忽视。

　　4.微改造有关法律法规体系有待完善。

　　经初步梳理我国有关老旧小区微改造的法律法规，发现涉及老旧小区微改造工作的内容散见于《物权法》《城乡规划法》《建筑法》《节约能源法》《消防法》《防震减灾法》《物业管理条例》等法律法规中，容易出现以下问题：首先是缺乏专门性、位阶高的国家层面的法

　　律法规，适用有关法条时容易出现多头适用或互相制约、互为前提的情况，且规范效力不足;其次，上述法律法规涉及微改造的多数条文为原则性描述，实践指导性不够强;再次，老旧小区微改造涉及内容广泛，涉及问题复杂，除包括改造目标、范围、主体、程序等以外，还包括产权认定、各利益主体权责划分、资金筹措渠道来源等重要问题，需要一部系统、全面的法律法规加以统合和规范。目前，我市尚未出台关于老旧小区微改造专门的地方性法规，规划、建设、财税、产业、金融、文化保护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了微改造工作的规范有序开展。

　　5.工作标准规范、审批程序有待完善。

　　经查，目前我市已经出台的有关老旧小区微改造的政策文件，涉及到建设标准的主要是市城市更新局印发的《广州市老旧小区微改造实施方案》，方案中所附微改造建设标准中部分项目的建设标准比较宏观、概括，具体操作性和指引性不够强;涉及到技术指引的较为详细的目前只有关于“三线”整治的实施方案和技术指引(试行)，其余改造工程项目暂无详细的技术规范和导则;涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印发的《广州市微改造工作流程指引(试行)》，其内容较为简要，有待进一步细化，等等。因此，目前相关操作标准和技术规范与城市更新和老旧小区微改造工作实际需要仍有一定差距。二是老旧小区微改造工作一方面具有解决问题的急迫性强、项目繁多且分散、工程签证变更多等特点，整体审批流程较长。另一方面，在微改造项目施工许可

　　等审批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相关规定，微改造不需要进行规划用地报建和卫生防疫等的方案报批，但在微改造项目办理质量安全监督和施工许可手续时，却由于无法提供上述部门的审批意见而无法顺利办理施工许可等，这些都需要尽快在审批程序上出台具体指引。

　　6.工作协调机制不够完善。

　　老旧小区微改造通常涉及建设、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，不少区和街道反映，协调上述部门，特别是水、电、燃气、通信等有关部门时，存在较大难度，一些企业以当年没有计划安排请业主自行申报列入明年计划为由表示难以安排。这些都容易造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对项目进度和预算支出等都有较大影响。如，海珠区城市更新部门自今年4月开始协调，直至目前为止，该区9个微改造项目仍未有一个项目的三线整治工作完成现场施工，严重影响后续工程的实施。

　　7.改造过程中涉及土地、规划、消防的问题与矛盾需进一步研究解决。

　　受土地、规划、消防标准提高和周边已有建筑影响，老旧建筑功能布局改变困难，增设公共设施相对复杂，特别是增设电梯方面，目前列入微改造计划的老旧小区成功增设电梯的案例不多。其中，主要面临的困难有：底层居民因没有实惠，且受采光、噪声和挤占公共空间等

　　不利影响，基本不支持;未满足建筑退缩、消防、结构安全、日照时间等要求;受周边管线和电力增容等条件制约。

　　8.部分老旧小区房屋由于特殊条件导致不利于管理和改造。

　　一是由于企业改制、破产等诸多原因，造成部分单位小区(如南石头街福南新街16-27号大院)及其配套设施设备处于失管状态，同时由于产权原因造成维修、投入渠道不畅。二是位于老旧小区内的直管公房管理成本高，据了解，我市住房管理部门管理的直管房约为11万套，建筑面积500多万平方米，普遍位于老旧小区之内，由于房屋量过于庞大、位置过于分散、部分历史租户(特别是上世纪90年代末因政策原因不能参加房改的住户)视租住直管房为自身福利而不服从管理等原因，管理相对困难，且因租金标准普遍偏低，部分房屋租金可能还不及管理和维修成本，增加财政压力。三是我市仍大量存在共用厨厕的老旧房屋，并伴有不同程度的房屋结构和消防安全隐患，居住条件极差，以目前的微改造措施难以有效解决实际的急迫性问题。

　　9.物业管理机制亟待建立。

　　我市老旧小区大多处于低管理或无管理状态，管理机制有所欠缺，在卫生保洁、设施设备维修养护等方面无法日常顺利开展。如福南新街小区即属于典型无物业管理老旧小区，原属企业进行房改后，随着企业逐步转制、解散等，小区呈现无管理状态。相对先进城市而言，我市在建立后期物业管理机制方面的确是有所欠缺的。虽然在《广州市老

　　旧小区微改造实施方案》有所提及，但至今未明确老旧小区微改造项目(含国有企业老旧宿舍区)建成后的维护管养资金来源、长效管养维护机制的建立与运行细则，使得各老旧小区微改造项目建成后难以明确养护主体等，对项目后期管养造成困扰，从而影响微改造效果的持续性。

　　总之，当前我市老旧小区面临的基本公共服务供给不足等问题比较突出，也反映了我市老旧小区居民群众人居环境维护提升与城市更新过程、城市化进程未能同步发展。归根结底，这是城市发展过程中不充分、不平衡的问题，是新时代我国社会主要矛盾在城市中的反映。对老旧小区生活环境、居住品质的提升，关系到城市健康有序发展，关系到社会发展公平的实现，关系到社会和谐稳定，关系到市民对城市改革发展成果的获得感。因此，对上述老旧小区微改造工作中出现的问题，不容忽视，亟待解决。

　　二、兄弟城市老旧小区微改造工作情况和经验做法

　　20**年6、7月份，调研组到北京、天津、杭州、合肥市等城市学习考察。调研发现，四个城市都把老旧小区微改造(综合整治)工作作为改善民计民生、完善城市功能的重要工作，针对老旧小区房屋年久失修、配套设施不完善或老化、外部环境脏乱、居住功能下降等问题，专门出台政策，加强资金保障，利用数年时间，实现中心城区老旧小区微改造全覆盖，从根本上改变了老旧小区居住环境，不断增强市民百姓的获得感。有关工作情况和经验做法如下：

　　(一)加强调查摸底，明确改造范围。

　　一是在实施改造前对老旧小区进行了详细的调查摸底。20**年底开始，天津市由市国土房管局牵头开展了中心城区旧楼区现状拉网式调查摸底，共涉及2186个小区、6920万平方米、14707幢楼、113万户，综合调查了所有房屋的产别、建筑年代、建筑规模、小区存在问题及其成因。北京市在开展老旧小区综合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底数(约6950万平方米、128万套)。合肥市在实施老旧小区环境综合整治工作前，也提前进行了摸底工作。二是在充分摸底基础上明确改造范围。北京市明确将1990年前建成、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区(含单栋住宅楼)纳入综合整治范围。天津市分步将中心城区旧楼区纳入改造，20**至20**年推进3幢楼以上1340个成片旧楼区改造，20**年对剩余散片旧楼区进行改造。杭州市2007年针对不成套木(砖木)结构、简易砖混结构房屋实施了危旧房改善工程;2009至20**年，针对老城区1999年前建成、尚未实施物业管理的老旧住宅区实施物业管理改善工程;20**年，重点针对70、80年代建造的标准住宅实施危旧住宅房屋治理改造。合肥市明确将2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面积达到5000平方米以上、土地性质为国有的、房屋标准成套的老旧小区列入改造范围，20**至2019年将整治范围扩大至建筑面积5000平方米以下的老旧小区。

　　(二)强化资金投入，推动工作落实。

　　各地在经费保障方面给予了有力支持，推动改造工作有效落实。北京市在“十二五”时期，市、区两级投入340亿元，全面开展以抗震加固和节能改造为牵引的老旧小区综合整治工作，至今已完成1582个小区、5850万平米的总体任务。天津市在20**至20**年间，完成了中心城区旧楼区居住功能综合提升改造工作，累计投资51.7亿元(不含水电气改造等专项资金)，改造2186个小区、6920万平方米，113万户、340万居民直接受益。合肥市在20**年至20**年期间，共投资16.87亿元，对324个、总建筑面积1176万平方米的老旧小区进行环境综合整治，惠及15.7万户，45.9万人，并计划于20**至2019年间投资21.52亿元，进一步整治总建筑面积1076万平方米的607个老旧小区。反观广州市，20**、20**两年才一共安排财政资金2.5亿元，推进106个微改造项目，资金投入力度相对薄弱。

　　(三)明确工作标准，切实实施改造。

　　一是建立工作机制，明确工作标准、程序和责任。北京市先后发布了《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》等文件，明确提出改造工作的目标范围、整治内容、职责分工、项目组织实施的步骤和程序以及相关保障措施。天津市编制了包含房屋综合修缮、管道节能改造、外部环境整治、综合配套维修四大类、46个子项的《旧楼区综合提升改造工程导则》;制定了涉及施工管理、接管验收、资金监管、信访服务等方面20余项管理制度。合肥市发布了《合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见》，明确了基础设施、修缮改造房屋、提升环境质量、完善公建配套、改造技防设施、完善消防设施等六大项23个子项工作内容，以及制定工作计划、确定设计和监理单位、编制项目初步设计及概算、审批初步设计及概算并办理施工招标、资金拨付、施工管理、验收接管等工作步骤和具体要求。二是在改造内容中，既有规定动作，也有自选动作，针对不同年代房屋分别改造。以北京市为例：小区公共部分方面，进行水、电、热、通信等线路、管网和设备改造，无障碍设施改造，消防设施改造，绿化、景观、道路、照明设施改造，更新补建信报箱，根据实际情况，进行雨水收集系统应用、补建机动车和非机动车停车位、建设休闲娱乐设施、完善安防系统、补建警卫室、修建围墙等内容的改造。房屋建筑本体方面，1990年(含)以前建成的，进行节能改造、热计量改造和平改坡，对楼梯进行清洗粉刷，根据实际情况增设电梯、空调规整、楼梯外线缆规整、屋顶绿化、太阳能应用、普通地下室治理等改造;对1980年(含)以前建成的，还进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行抗震加固改造，抗震加固改造过程中，条件允许的还可增加面积(加建阳台)。

　　(四)充分听取意见，主动接受监督。

　　各地都坚持让群众知情，问群众所需，请群众参与全过程，为微改造顺利实施创造良好条件。天津市加强开工前现场调研，充分听取居民意见，试行“一小区一方案”。建立了旧楼区管委会、社区居委会、街镇三级社会服务平台，主动接受群众监督。四年累计聘请了2744名社会监督员，对改造工程和接管服务落实情况实施全方位监督。组织工

　　程验收引入了群众评判机制，现场听取群众监督员、居民代表、居委会意见，试行一票否决。杭州市危旧房改善坚持“以人为本”、落实“四问四权”，即“改不改问情于民、改什么问需于民、怎么改问计于民、改得好不好问绩于民”，落实广大老百姓的知情权、参与权、选择权、监督权，积极探索建立党政、市民、媒体“三位一体”的“民主促民生”工作机制。合肥市在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。对拟整治的小区专门就整治内容开展问卷调查，经充分征求居民意见(规定需覆盖小区80%居民)才列入下一年工作计划，施工期间，接受社区志愿者和居民的监督，工程竣工后，组织街道及居民代表参与验收。下阶段，北京市也将遵循自下而上、以需定项的原则，在充分征求居民意见基础上，确定试点小区综合整治方案，明确基础类改造内容必须完成，自选类改造内容由居民共同决定。

　　(五)坚持让利于民，推进惠民政策。

　　在实施改造的同时，各地还推出增加面积、增加厨厕、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造过程中，条件允许的可为居民加建阳台，增加面积，从根本上改善居民居住条件。同时，通过补贴方式鼓励老旧小区加建停车场、增设电梯，并在此基础上，引入租赁式方式，由企业投资增设电梯，并拥有电梯产权，通过居民付费使用和后期其他经营项目(如养老服务)收回投资成本。杭州市针对不成套、砖木结构、简易砖混结构房屋，实施厨卫设施进户，其中“拼厨加卫”增加面积的，仅按建安成本价收取费用，对于困难家庭还可减免。同时，该市还完善了直管公房出售政策，于20**年出台《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》，进一步扩大市区直管公有住房出售范围，允许非成套木结构或砖木结构的直管公有住房，以及原规定暂缓出售的部分未实行“住改非”的临街底层住宅、部分历史建筑和历史文化街区内确定保护的建筑物出售。

　　(六)引入物业管理，建立长效机制。

　　各地都通过在老旧小区建立物业管理或准物业管理管理长效机制，来巩固微改造工作成果，改善人民群众的居住生活品质。北京市出台《关于印发<关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见>的通知》，开展以居民自治、共建共享等为核心的老旧小区自我服务管理试点建设工作，引导小区逐步引入物业公司参与社区治理和建设。天津市制定完善了《关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的意见》和相关配套文件，建立政府补贴机制，市财政每年拿出1.6亿元补贴旧楼区管理服务费，各小区可结合实际采取社会化服务管理公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理三种管理模式。杭州市在整治完善老旧小区硬件配套设施的基础上，提供社区化准物业管理和专业化物业管理两种模式供小区居民投票选择，选择社区化准物业管理的，由社区公共服务站按照“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理”等“八个有”的管理目标开展工作，小区总建筑面积5万平方米以下的配备3个物业专管

　　员，每增加3万平方米增配一名专管员，对居民收费标准为0.15元/平方米·月(可上浮20%)。合肥市参照杭州市做法提供专业化物业管理和有偿社区服务管理模式，有偿社区服务管理由社居委组织，聘请保洁、秩序维护等工作人员或统一委托一家物业服务企业负责管理，向居民收取一定的服务成本费。小区内公共停车、商业用房等经营性收入作为小区物业管理资金，由社居委统一收取和使用。

　　三、进一步加强我市老旧小区微改造工作的建议

　　党的十九大报告指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这个矛盾是以人民日益增长的美好生活需要为根本尺度的。同时，报告指出：“坚持在发展中保障和改善民生。增进民生福祉是发展的根本目的。必须多谋民生之利、多解民生之忧，在发展中补齐民生短板、促进社会公平正义……”。老旧小区微改造是贯彻十九大精神，解决城市发展过程中不平衡不充分问题的重要途径，是有效改善人居环境、提升市民群众获得感和满意度的重大民生工程，是助力解决新时代我国社会主要矛盾、实现人民群众对美好生活向往的重要举措，必须稳步推进和长期坚持。结合调研情况，针对上述我市老旧小区微改造遇到的问题，为进一步推动我市老旧小区微改造工作上新台阶，现提出如下建议。

　　确立“权属明晰、权责平衡、各负其责、多方共赢”的改造原则

　　纵观我市老旧小区房屋构成，主要是由房改房、承租公房等构成。伴随着城镇住房制度改革，特别是公有住房出售，产权形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回迁房、商品房等，产权存在交叉和模糊地带，但在住房制度改革之后相当一部分小区却没有实施配套的物业管理，因而给小区管理包括微改造工作带来很多困难，这是老旧小区微改造工作面临一系列问题的根源所在，也是难以形成长效管理机制的重要原因之一。为此，必须分析老旧小区的产权结构，确立“权属明晰、权责平衡、各负自责、多方共赢”的改造原则，方能寻找老旧小区开展微改造和解决后续可能发生的争议事项的有效路径。

　　首先，根据《物权法》，对房屋专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。但由于城镇住房制度改革遗留问题，不享有专有权或者享有部分专有权的原售房单位却就小区共用部分享有单独所有权，形成了共用部分所有权脱离专有部分所有权的不正常状态。因此，在确立小区管理组织时，除了老旧小区居民(即房改房所有人、商品房所有人、回迁房所有人、公房承租人等)之外，在原售房单位或产权单位仍存在的情况下，还应吸纳原售房单位或者产权单位加入小区的管理组织，确立有权即应担责的微改造工作先行性基础，从而逐步消除因所有权不明晰的情况下无人担责所形成的失管现象。

　　其次，要对老旧小区中的原产权单位进行重新细致的梳理，摸查、核实、登记原产权单位是否还存在、是否还发挥作用、是否还占有小区共有资源等，从而对小区共有资源进行权属和共有事务的责任划分进行确认，重点是要对老旧小区共有部分物权的制度变迁进行确权，明确老旧小区共有或共用物业(特别是如物业管理用房、停车位置、地下空间等)的权属，由此产生的义务、责任和衍生的收益，从而在明晰物权基础上重构老旧小区的管理制度基础。

　　再次，按照微改造的内容对改造责任进行分类。《物权法》第七十、七十二条和《物业管理条例》第五十二条对于小区管线设施的所有权问题上，社会各方有不同的理解，实践中也产生了不同的操作方式。建议对于房屋本体的改造，由房屋产权人负责，具体是公房由政府负责，房改房、商品房等由产权人承担。对于公共基础设施的改造，对原有设施的改造，可以依据“表前表后”原则，如管线设施，表前的归企业、表后的归个人负责;新增的基础设施，属于公益性的如绿化、文体设施等由政府负责，属于经营性的如新建停车场等，由投资方负责并享有收益权。此外，小区管线设施(水、电、气、通信)等的改造，可探索将部分设施产权予以明晰，将表前产权划归企业，给予改造企业合理的收益，激发其积极性。

　　最后，明确微改造过程的主要主体及其职责边界。微改造主要主体主要包括：政府职能部门、参与改造的企业(包括改造设计施工企业、管线设施相关企业等)、居民组织(如居委会、业委会、建管委等)

　　以及老旧小区居民。政府相关职能部门责任应主要集中于制定规范、标准，从宏观上统筹把握协调微改造的开展，当好裁判员，并给予必要的财政补贴以调动其他社会主体积极性。相关企业则应遵照政府规范、标准和合同进行相应的工作，保质保量完成微改造工作。居民组织需发挥最直接的协调居民关系、统一改造意见等作用;应当逐步引导广大居民树立权责统一、共建共享的观念，充分合理表达诉求，积极参与微改造工作。

　　(二)确立“摸家底—订规划—明主体—出指引—强监管”的推进机制

　　摸清详细底数，合理评估分类。

　　合理界定、摸清底数是稳步推进老旧小区微改造的基础性工作。

　　一是合理界定。何为老旧小区，全国各地对此定义不一。综合我市和全国各地的情况，老旧小区的特征可以大致归纳为建筑年代相对久远、建筑结构比较单一、建筑性能已经退化、基础设施较为陈旧、基本公共服务不完善或缺失、环境质量不达标等，总体而言就是居住功能达不到宜居甚至是可居的标准。为此，我们应从上述大的方面继续完善、细化出一套关键指标，确立我市老旧小区的界定标准。

　　二是摸清底数。切实发挥市城市更新部门的统筹作用，协调有关部门，完善信息共享机制，建立数据信息平台，完善动态更新、掌握

　　老旧小区基数和改造内容的工作机制，通过历史资料查询、部门信息共享互助共享、实地踏勘、问卷调查、分类访谈、委托第三方机构调查等方式，进一步充实我市老旧小区各方面的数据，包括街道、居委、居民等主体对微改造的意见和需求。同时，注重加强动态的房屋安全普查，对于老旧小区中的危破房进行重点标识和登记。特别是可以结合当前正在进行的“四标四实”工作，进一步摸清我市老旧小区底数，掌握产权来源、建筑年代、危破程度、基础配套设施、基本公共服务条件等情况，做好老旧小区地块标图建库工作，细致掌握各区老旧小区的大致类型及其所处区域。

　　三是分类评估。在总体策略层面，要充分考虑微改造投入的可行性、可实现性和实效性，按照实际改造需求对老旧小区改造进行分类评估。对于公共基础设施严重不足、危旧平房密集、厨卫设施不全，破旧拥挤，环境卫生脏乱差、没有历史保护价值，改造成本过高，甚至高于重建成本的的区域，如海珠区草芳围社区等一类小区，建议采取差异化城市更新的策略，通过成片连片整体改造、国有旧厂房改造和土地整备等途径，进行城市更新。对于适合开展微改造小区，要根据不同实际和需求进行分类施策。对于企业改制、破产造成失管的单位小区，建议由政府牵头组织其基本公共服务设施的建设和改造工作，具体如海珠区南福南新街大院、荔湾区西村街广啤雅苑、白云区大金钟路48号大院、黄埔区文冲船厂生活区等;对于历史悠久，房屋产权、年份、种类、租住人员构成等复杂，既有解放后楼房，又有历史建筑，同时还存有违章建

　　筑等的老旧小区，有关自选动作适宜实施“一楼一策”。在改善民生的基础上，强化其文化元素，凸显其历史文脉和文化特质，具体如越秀区仰忠社区等。不容忽视的是，此类老社区普遍存在违章建筑，应在微改造过程中坚持零容忍予以打击;对于确有改造必要，设施相对较为完善，也有自我更新实力的小区，不宜由市安排大量资金实施微改造，应鼓励其自我开展环境整治，如天河区石牌村等。对于传统历史文化街区，如荔湾区恩宁路、十三行街区等，要加强专项规划的宏观引领作用，规划应以人为本，坚持使历史文化街区在保障基础民生的同时，加强保护历史环境进行品质提升和功能补强，擦亮其历史名片，发挥其独有文化影响力，增强市民对于街道和社区的归属感。在具体操作层面，要形成“政府——居民”双向而行、意见统一的评估立项机制。政府方面，要在摸底工作基础上，按照改造迫切性尤其是基本公共服务缺失程度进行排序，完善、细化微改造内容以及评估、申报指标，尽快建立老旧小区微改造的政府项目库。在区级操作层面上，各区要把好项目申报前的评估关。要充分发挥区、街、镇和居委的引导作用，要通过实地调研、走访调查、成立老旧小区建管委或业委会自主开展等方式，扩大居民知悉面和参与面，引导居民自行申报，建立“引导居民提出申报项目——区、街比对政府项目库——形成初步评估结果——公示征求居民意见——居民确认并正式立项”的工作流程，提高申报项目的公平性、合理性和公认度。其中，在政府项目库内、改造意愿强烈(达成改造共识人数比例越高)的，其立项申请可以优先考虑。对具有改造必要性和可行性的小区，要进行改造前的基于小区全生命周期的第二层次的评估，发现存在的问题和隐

　　患，为改造工程提供科学的评价标准和定量依据，确定改造方向、目标和具体程度，从而为后续资金投入明确投资方向和进行标准控制奠定基础。

　　2.制定专项规划，统一有序推进。

　　老旧小区微改造具有紧迫性和长期性的特点，是未来政府一项重要的系统性工作。因此，应该坚持规划先行的理念，通过科学合理的规划，将上述摸底、评估后的老旧小区的分类和改造内容在规划中充分体现，有原则、有步骤、有方法地积极稳妥推进。要根据新一轮城市总体规划的编制工作，进一步明确各区功能布局，明晰各老旧小区所处片区的功能定位，着眼于片区改造、滚动改造，提前布局公共服务设施建设，科学制定以2020年(全面建成小康社会)、2035年(基本实现社会主义现代化)等历史任务节点为期限的微改造专项规划，明确近远期老旧小区改造的重点和内容，到2020年实现基本公共服务全覆盖、全到位，在此基础上，到2035年实现小区综合服务功能进一步完善、小区人居环境进一步优化。各区要根据上述总体规划制订微改造详细规划，明确改造具体内容和进度，以此在全市层面确立明晰的微改造的工作对象和区域范围。同时，注意规划编制的前瞻性，合理预留在一定时期内老旧小区数据更新空间。与此同时，对文物和历史建筑进行细致摸查，出台专门针对历史文化街区的微改造工作计划，注重历史文脉传承、功能再造和活化利用，有计划地引入合适产业类型，推动此类地区文化旅游业发展。

　　3.明晰责任主体，优化工作流程。

　　提高全市老旧小区微改造工作议事机构层级，并将老旧小区微改造建设标准中各个规定项目涉及的主管部门、业务部门(市自来水公司、市燃气集团、中国电信、广州市有线电视等)纳入城市更新工作领导小组成员单位，在审核城市更新年度计划时，将老旧小区微改造同步纳入城市更新年度计划和各单位、公共事业企业年度计划。要进一步加强对城市更新工作的统筹协调力度，强化对区、街道工作特别是基层难以协调的问题的指导和支持力度。进一步理顺市城市更新部门与其它部门在工作中的角色定位，明确规划、建设、城管、环保、物价、广电、消防等部门的职责分工，建立纵向从政府到社区、横向涵盖各有关职能部门的科学运行机制。找准现有微改造审批程序提速的主要障碍，在合法合理的基础上，简化审批流程，形成高效、规划、科学的微改造建设管理模式。探索简政放权，探索将审核审批权和具体事务下放各区，实施微改造备案制，建立老旧小区微改造便捷机制。建立对水、电、气、有线电视等业务部门的监管机制，将老旧小区微改造项目涉及的三线整理、供水供电改造、燃气入户等工作列入上述企业的考核清单，对有关企业支持微改造项目改造提出考核要求。

　　4.出台程序指引，规范标准流程。在实际操作流程中，市政府应当按照协同、快速、便捷的原则，充分发挥统筹、引导、规范作用，完善老旧小区改造有关标准规范，明确每个步骤的具体实施流程、工程导则、监督机制以及争议解决和协商机制等方面的细节规定，进一步提

　　高工作规范化水平。在市级层面为老旧小区微改造项目制定专门的道路开挖、市政给排水设施接入、绿化迁移、质量安全监督登记及施工许可手续办理的指引，各区可以探索诸如参照环境提升项目施工办理程序制订微改造项目施工手续等途径，简化办理程序，加快办理进度。探索建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人士作用。加强对老旧小区“三线”整治等技术指引实际操作情况的调研，及时完善、细化“三线”规范标准、技术条件等方面形成一套规范操作指引，重点解决街区狭窄导致供电网线铺设难度大、弱电网线下地设计企业标准不统一、供电线网规划和老旧社区微改造规划难一致等主要问题。要根据小区实际情况，研究增设社区服务点、公共卫生间、立体停车场、垃圾压缩站、再生资源收集点、变电站等配套设施工作标准体系。

　　5.加强全程管控，强化监督考核。

　　加强事前预控、事中监管、事后考评，构建全过程、常态化的监督考核机制。加强对各区执行建设标准的督导检查，市城市更新部门要对各区落实项目工程现场督查、发现问题及整改、工程项目质量监控等实施定期的收集、督导、抽检，确保项目工程按时保质推进。要注重充分的信息公开，依托相应的管理信息平台，向社会公布微改造工程项目的各类信息。加强事后考评和通报问责，对于未能完成工作进度的，视情况采取通报相关单位及其责任人、暂停该区项目审批、扣减城市更新资金等问责方式。各区要出台符合各自实际的配套操作细则，发挥街道、居委能动性，简政放权，运用督导、奖惩等机制促进街道推进微改

　　造工作。充分发挥准备设立的监察委员会和市、区审计部门等作用，坚持全程、深度介入，加强对微改造工作全程的监察、监督。注重让群众、特别是老旧小区的居民以及其他利益相关者参与到监督与管理的过程中。探索发挥“两代表一委员”属地联系群众的桥梁作用，邀请或聘请辖区内党代表、各级人大代表和政协委员进行全程监督。

　　(三)完善老旧小区微改造资金投入和保障机制。

　　鉴于老旧小区微改造工作的长期性及其所需资金的巨量性，政府应该坚持“权责统一、各方共担、政府投入和市场化运作并存”的原则，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照国家住建部老旧小区改造试点工作座谈会精神，探索采取居民、原产权单位出资、政府补助等多种方式实施老旧小区微改造。

　　首先，要在理顺权责关系的基础上，按照基本公共服务保障要求，明晰出资关系。如，对于基础设施的改造更新，要区分是属于改造类还是新增类。改造部分可按照“表前表后”原则(表前归相关企业、表后归个人)确定的责任主体出资。公益性新增基础设施，包括绿化、文体设施等，可由政府出资;可经营性基础设施，包括新建停车设施、新增管线设施等，可由最终受益人出资。

　　其次，要探索利用多种融资方式。通过政府购买服务等方式，充分发挥城市更新基金的杠杆作用，撬动引导社会资本参与。对于预期收益性较低的改造项目，应当发挥财政资金的民生保障作用。对于预期

　　收益较高的项目，应当调动社会各方积极性，充分利用各种金融机构贷款等资金渠道。实践证明，老旧小区微改造会使居住小区产生增值收益，可以探索将增值收益打包成相应的资产，通过资产证券化、贴息贷款等多种形式的市场化运作模式，增加社会资金注入。同时，探索由居委会或街道代为管理，充分利用小区公共用地、闲置用房，委托专业的公司或通过互联网平台为需要路演展览、小区广告的企业等供应场地，以及通过物业租赁、停车设施经营等方式，拓宽小区微改造和二次供水设施、道路、绿化、文体设施等项目的维护管养资金来源。要盘活用好已有的资金，逐步建立完善持续性的个人资金来源渠道。具体而言，当前主要是充分发挥物业专项维修资金的作用，市政府要及时检视《广州市物业专项维修资金管理办法》施行效果，为进一步完善相关规定积累实践经验。对于未成立业委会、无物管单位或房屋产权单位无法履行房屋维修责任时，可以由街道代为申请物业专项维修资金，用于房屋修缮。完善物业专项维修基金的补缴办法，将未缴纳的国有企业旧宿舍区纳入补缴范围，允许其以单位或个人名义补缴相关费用。同时，探索创新个人住房公积金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用个人住房公积金支付微改造中个人承担的部分。

　　在政府操作层面，要向先进城市看齐，按照确保基本公共服务基础设施改善、环境提升并举的原则，稳步加大资金投入力度。将关乎居民切身利益的基本公共服务项目改造内容纳入财政全额补助范围，将建筑节能改造、小区公共部分雨污分流改造等项目也适当纳入财政补助

　　范围。对于危房改造，政府要通过政府资助(包括技术支持、政策咨询等)等方式，进一步发挥引导、支持作用。充分考虑无房改房、贫困户集中的老旧小区的需要，提高用于建筑本体方面的市财政出资比例，并对低保户、贫困户和困难家庭出资部分予以重点支持。要避免条块分割，探索整合小区改造资金、建筑节能改造资金等，拓宽资金来源，统一调度使用。科学合理编制预算，市、区城市更新部门要充分考虑实施项目的成熟度，做好资金测算工作，切实做好财政预算滚动计划。制定城市更新项目验收、考核办法及资金管理办法，从制度层面规范我市城市更新资金分配使用。同时，要构建转移支付资金全过程监管体系，以项目考评结果为依据，结合以奖代补等方式，提高转移支付资金使用效益，减少浪费。

　　(四)建立老旧小区微改造常态管养的长效机制。

　　老旧小区微改造要与加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局紧密结合，健全“共建共治共享”的微改造工作机制。发动街道、社区(居委)等基层力量，发挥居民基层协商自治作用，提升老旧小区微改造的实施效率。具体而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，实现长效管养机制全覆盖。

　　在街道、社区和居民层面，对于基础条件较好的小区和经过微改造可以达到引入规范化管理水平的小区，要积极引入规范化的物业管理。街道、社区应帮助、指导小区组建业主委员会，特别是要优化诸如

　　国有企业老旧宿舍区等小区业委会的成立机制，在业委会成立、审批、备案各方面予以支持。在物业服务企业的引入环节上，要广泛征求意见，扩大居民对物业管理的参与度和认可度，着重明确服务内容，确定服务标准和收费标准。同时，探索专业物业管理公司或业委会提前介入微改造方案的做法，参与谋划小区停车位、公共空间利用、管线改造和监控视频等设置的总体设计，为后期建立物业管理制度的顺畅衔接和顺利运行提供支撑。对于条件较差，无物管或物管已经退出的小区，有业委会的，可以采取所在社区和小区业委会共同参与的管理模式，成立小区物业服务中心，招聘诸如小区内的下岗人员等，明确服务内容和收费标准，依托物业服务中心进行管理。对于未选聘物业服务企业且无法选举产生业委会的老旧小区，可以由社区居委牵头组织召开业主大会，由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，采取准物业管理模式，并逐步在居民适应现代化物业管理模式后，过渡到标准化物业管理。对于零散居民点，可以按照就近合并的方式，由街道、社区提供社区托底物业服务，整合区域内资源，通过区域内泊车抵偿服务、便民设施收入等弥补资金短缺，保障管理的可持续性。

　　在政府层面，建议借鉴杭州等城市建立物业管理的做法，出台实施适合广州实际的老旧小区物业管理或准物业管理措施，引导业主做好后续维护管养工作，从根本上巩固微改造工作成果。市、区政府每年给予街道和社区一定的管理经费补贴，加大对物业管理的财政支持力度，通过降低税费、补贴管理费等方式，吸引物业公司入驻。培育发展多样

　　化的物业管理市场、特别是针对老旧小区的微利、非营利的物业服务市场。完善社区网格化管理制度，落实网格点责任人、保洁员、巡查员、志愿者、挂钩部门联系人等主体，实行对老旧小区的全天候管理全覆盖。强化城市管理综合执法，依法及时处置老旧小区违法建设、乱堆乱放等违法行为。加强目标管理和考核，政府要将老旧小区长效管理情况纳入年度目标考核，合理设置考核分值和权重，开展定期考核，采取设立专项经费并“以奖代补”的方式，根据考核结果拨付予街道，强化长效管理机制。加强对社区建管委的日常运作机制的完善以及对其在人、财、物保障机制的探索，借此筑牢居民社区自治的基础。从各个层面加强对老旧小区居民在“共同维护、共同承担、共同受益”理念方面的宣传，提升居民权利、义务对等的观念自觉。构建良好公共道德风尚，推动形成良好的社区建设管理秩序。最后，应鼓励有能力的老旧小区自发开展微改造工作，加强政策指引，适当予以补助，推动形成老旧小区自我更新的新常态。

　　(五)完善老旧小区微改造相关法律法规和配套政策体系

　　在法律法规体系方面，建议制定有关老旧小区微改造的专门性法律法规，内容建议包括老旧小区认定分类、改造程序指引、涉及主体及其权责关系等。在配套政策体系方面，建议在国家层面，制定关于老旧小区微改造涉及规划调整的指导意见，包括涉及的相关规划政策和土地政策。我市可针对新增用地与存量用地、新建房屋和老旧小区微更新改造的差异，进一步健全符合广州存量用地和老旧房屋更新改造实际的配套政策体系。落实公共服务设施建设标准，完善社区公共服务设施配套建设机制，确保社区基本公共服务设施同步规划、同步建设。研究建立老旧小区微改造适用土地、规划、消防标准体系，配套出台有关措施。同时，根据我市实践情况，积极向省、国家提出立法和政策性建议，研究破解老旧小区新增设施有关难点问题，同时注意避免城市更新过程中容易出现的底层高密度向高层高密度的转变。增设电梯是今后一段时期我市重要、迫切的民生问题之一，建议参照北京等地的做法，及时总结荔湾等区增设电梯工作经验，加快研究提出适合老旧小区增设电梯的实施意见，严格落实“两个2/3”规定，通过有效协调争取底层住户支持，积极采用新材料新技术，简化申报和审批流程，采用政府支持、企业投资、受益业主付费等方式解决筹措资金问题等，有效推动老旧小区增设电梯难题的突破。此外，建议积极研究扩大公产直管房出售范围相关政策。可以参照杭州市做法，进一步探索放开公产直管房出售范围，适度减少公产直管房数量，既降低管理成本，同时也提高居民获得感。

　　(六)进一步巩固微改造的公众参与基础

　　创建幸福社区是塑造人性化城市和宜居宜业城市的基础和起点，老旧小区微改造是塑造幸福社区的非常重要而有效的途径。其关键是坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，依托公众参与，回应民生需求，加强市民对微改造和城市更新的认知、理解、认同，激发居民群众热情，扩大该项工作的群众基础。因此，巩固和扩大居民参与平台尤为重要。市、区、街道和居委各有关单位和主体要积极在发挥街道、社区党组织作用，网格化管理，成立社区建管委和业委会，推进基层党组织建设，发挥社区党员、志愿者等主体作用，优化居民议事平台等方面加强引导，建立居民社区自治方式多管齐下、互为补充、和谐并行的格局，在老旧小区改造各环节充分反映居民需求。要发挥网络、报刊、电视等媒体作用，主动与媒体沟通，公开有效信息，化解社会疑虑，凝聚各方共识，营造良好的舆论氛围。积极选树老旧小区微改造正面典型，及时展示优良成果，交流工作经验。加强对区、街道相关工作人员的教育、培训、支持力度，提升微改造业务和群众工作水平。开展形式多样的老旧小区微改造宣传活动，普及微改造法律法规和政策，展示改造成果，激发群众参与、支持微改造的热情，为微改造工作营造良好的社区氛围。

　　老旧小区改造调研报告

　　老旧小区改造作为一项重大民生工程，群众热切期盼，改造意愿非常强烈。2019年国家住建部等三部门联合出台文件将其列为保障性安居工程，给予XX资金补助。我省住建厅等三部门也联合出台文件，对我省老旧小区改造工作提出具体实施意见。我市也在2019年政府工作报告中，将老旧小区改造列为“民生十件实事”之一试点实施。据了解，目前我市此项工作推进困难重重、进展缓慢。为深入查找原因并向市政府提出工作建议，市政研督查办成立调研组，先后召集住建、发改、财政等部门和榆阳区、高新区相关工作人员及部分老旧小区的居民代表

　　进行座谈交流，并赴山东省淄博市、福建省厦门市和我省西安市开展专题调研，形成如下调研报告。

　　一、老旧小区改造的重大意义

　　在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”，在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。

　　(一)大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。根据在淄博、厦门等地调研了解，通过老旧小区改造，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，居民生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意率达到90%以上，都衷心地对党和政府的惠民政策点赞。

　　(二)有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。与棚改不同，老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反，小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率，促进存量住房的交易和周转，释放居民改善型住房需求。根据淄博市统计，改造后的老旧小区房价和租金平均上涨约15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。

　　(三)是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，一般为半年左右即可完成，资金周转很快，同时边际效益明显，能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。

　　(四)有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造的是环境，凝聚的是人心。根据淄博、厦门、西安等地经验，通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。

　　二、我市工作现状及主要困难

　　据统计，我市仅中心城区在2000年前建成交付的老旧小区就有176个(榆阳区162个，高新区有14个)，7层以下(以6层、5层居多)无电梯住宅楼868栋，总建筑面积132.61万平方米，涉及群众约1.1万户、4万多人。这些小区普遍存在困难群众相对集中、房屋建筑老化、基础设施缺失、外观立面破损、生活环境脏乱差、治安和消防隐患突出、管理力量薄弱等问题，居民改善居住环境、提升生活质量的愿望非常强烈。

　　(一)工作现状。根据调研组调查了解，截止2019年10月底，我市老旧小区改造工作目前刚刚起步，面临很多问题和困难，整体工作推进缓慢。

　　1.改造试点推进缓慢。因灵秀街、保龄球馆片区居民意见征求难以统一等原因，市政府第53次专题会议决定重新选定改造小区。市住建局和榆阳区政府经摸底调研，先后2次变更改造对象，最终选定大有当巷、桃园小区、市建设局质监站家属院3个小区作为改造试点项目，截止2019年9月底，大有当巷改造工程已经开工，其它2个小区正在办理前期手续，预计2020年春季开工。

　　2.亟需启动中省补助项目。2019年4月国家三部委《通知》文件发出后，为争取中省补助资金，市发改委在全市范围内遴选了33个(其中中心城区15个)住宅小区，编制上报了《榆林市2019年老旧小区改造配套基础设施建设XX预算内投资建设计划》，9月初省发改委已下达我市15个小区的改造资金3267万元，其中榆阳区10个、子洲县4个、佳县1个，这些项目亟需市区两级财政配套资金，尽快启动实施。

　　(二)我市工作中存在的难点。根据调研情况，调研组认为我市老旧小区改造工作中存在的难点有以下四个方面：

　　1.部门间协调机制不顺。由于老旧小区改造在我市刚刚推行，各部门之间缺乏配合协作机制。一是在项目申报上，上下级政府、相关部门之间没有明确的申报流程，存在相互推诿现象，造成项目申报无所

　　适从。二是项目审批手续繁杂，涉及发改、规划、消防、住建、执法、质检等多个部门，尤其是电梯加装审批手续更为复杂。三是施工过程中需要协调电力、供水、供暖、通讯等管道线路设施运营单位同步实施，各管道(管线)经营单位之间协调难度很大。

　　2.居民自治力量薄弱。大部分老旧小区缺乏能力强又不怕麻烦的“牵头人”或自治组织，小区改造面临无人组织实施的局面。一是我市住宅小区没有业主委员会或业主委员会不发挥作用的现象较为普遍，全市496个老旧小区中无物业管理或物业管理不健全的小区有434个，占87.5%。二是社区居委会因职能和人员等方面的制约，对老旧小区改造的推进上心有余而力不足，没有能力充分发动群众，更没有能力组织实施。

　　3.居民意见统一困难。据调查，我市老旧小区改造前居民意见统一难度普遍较大。主要原因:一是大部分居民参与公众事务的意识不强，对小区改造工程不参与也不关心，坐等政府推动;二是由于小区居民之间自身思想素质、文化差异、个体需求差异等原因，对改造的内容、标准等方面众口难调;三是部分居民担心改造影响自身利益而强烈反对，比如担心改造会拆除违章建筑，一楼和二楼居民担心电梯加装影响采光和通风等。

　　4.资金筹集渠道单一。我市老旧小区改造资金来源目前主要靠政府财政投入，居民出资难度较大，引入企业进行市场化改造还无从谈

　　起。一是争取中省资金补助比例过少，2019年国家向陕西省下达老旧小区补助资金13.4亿，其中下达我市仅3267万元，仅占2.4%，主要原因就是我市相当一部分老旧小区因各类审批手续缺失而无法申报。二是部分居民存在等、靠思想，过分依赖政府财政投入，自己不愿出资。尤其是电梯加装费用财政相对补助较少，个人出资比例大，高低楼层之间费用分担比例协商难度很大。

　　三、工作推进建议

　　针对我市老旧小区改造工作中存在的难点问题，借鉴其它地市先进经验做法，调研组认为推进我市老旧小区改造工作必须要坚持问题导向，先保民生、后做提升，政府在尽力而为的同时要量力而行，具体做好以下四个方面工作。

　　(一)建立协调推进机制。一是在市级成立老旧小区改造领导小组，由政府主要领导或分管领导任组长，住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位，建立项目快速申报审批通道。二是明确各部门工作职责，由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进;发改部门负责建立改造项目“储备池”，积极争取中省补助资金;财政部门负责市级补助资金拨付;其它部门在职责范围内各负其责;三是明确各县市区政府和开发区管委会老旧小区改造的属地工作责任，参照市级领导小组成立专门机构，统筹协调各部门和单位工作职责，整合归集各类小区改造资金。四是明确街道办事处和社区居委会为老旧小区

　　改造申报和实施主体，开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿，并具体实施小区改造项目。五是建立电梯加装绿色审批通道，在原建设项目用地范围内加装电梯的，建议不再办理土地占用等相关手续，免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费。在业主意见统一的前提下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题，同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限。

　　(二)发动群众主动参与。一是在改造前由社区居委会指导小区选举产生业主委员会，由业委会负责与居民充分沟通，提前做好群众思想工作，充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用，争取居民理解和支持。二是改造时组织业主全程参与，由居民就改造内容和小区后续管理充分讨论，由街道办事处作为主体开展项目申报、方案设计和改造施工。三是在既有住宅加装电梯上，借鉴西安、厦门经验，即在社区居委会或业主委员会组织下，本单元三分之二以上业主同意即可批准实施，由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法，财政给予适当奖补。

　　(三)合理划分政府和业主责任。在老旧小区改造中，政府的角色应该是推进者和引导者，财政资金应更多发挥正向激励和兜底作用，而不是大包大揽。一是合理划分改造内容。将改造内容分为环境整治、民生基础设施、综合提升类三个类别，制定老旧小区改造内容“菜单”和改造标准，根据小区现状确定改造的“必选项”和居民“自选项”。二是明确政府和居民资金负担比例。对于小区环境整治和水、电、气、暖

篇十四：社区改造调研表

　长沙市鸭子铺社区城中村改造调查

　　长沙市鸭子铺社区“城中村”改造调查

　　刘政

　　一、调查缘起

　　（一）调查背景

　　1、“城中村”概要

　　“城中村”是中国城市化进程中出现的一种新的社会问题，也可以说是现代城市高速发展出现的一种城市弊病。

　　在城市发展的起始阶段，政府部门以及开发商在遇到一些开发难度高，建设成本大的城建区时，把它们做了圈地遗留，只选择了建设成本低、收效快的城区。因此，随着城市大部地区的建设完成和不断完善，城市发展的不协调性慢慢显露出来了。当初的城市遗留圈地虽有一定程度的发展，但与城市整体形象格格不入，如社会经济结构、管理制度与生活方式等。由于管理的缺位，“城中村”建设没有规范化的秩序，基础设施不配套，环境脏、乱、差等问题严重影响了城市现代化建设和城市整体功能的发挥，阻碍了城市化进程。

　　2、长沙市“城中村”现状阐述

　　长沙市作为湖南省的省会，近年来的发展取得了令人瞩目的成绩，但城中村问题也进一步凸显，主要体现在城市发展的空间环境问题、社会管理问题、经济发展问题三个方面。

　　城市的空间环境问题。主要表现在土地使用不合理，规划指导与管理不到位，土地利用结构不协调。住房用地，工业与商业用地所占比例有大幅度增长，而卫生、道路、娱乐场、绿化地、广场用地等公共基础设施的建设用地比例明显偏低。与

　　此同时，超“红线”占地开发情况极为严重，导致了政府、村民、开发商的土地争夺矛盾；村内的宅基地，集体用地建设管理混乱、标准不一；建筑拥挤，分布混乱，违章建筑屡禁不止化趋势愈演愈烈。再就是表现为环境景观差。绿地少，绿化景观保留不够，垃圾等污染物得不到及时处理，严重影响了城市的整体形象与外观。

　　社会管理问题。体现在两个方面，一是管理落后。“城中村”是一种块状管理方式，管理缺乏灵活性。村委会几乎是独揽村里的如卫生清洁、市场管理等一切大小事务，又管村集体经济，政企不分。二是存在公共安全隐患。“城中村”经济的发展，为外来人口提供住房的同时，也成为了滞留低素质无业人员的大本营。最后，形成了复杂的人口结构和社会文化生活环境，不仅成为城市、城市管理、社会安全的“定时炸弹”和城市灾害的中心，也成为影响城市整体发展水平的因素之一。

　　经济发展问题。表现在一是产业层次低端化。“城中村”的主要经济来源依靠的是低档次的物业经济，房屋出租，土地租借，以及其他的如服务业和加工制造业等，生产过程单一，产业链较短，从业人员素质低。二是“城中村”充斥着大量的非正式或地下经济。所谓“非正式经济”是指处于政府管理、监督之外，不合法、不公开、藏身于“地下”的经济行为。包括“城中村”土地的不合理使用，出现了以建房为由的乱占乱建等的一些违法违规现象。也包括村内设的各种罚款与乱收费，地下工厂的违规生产和加工，盗版、赌博、走私以及盗窃销赃等违背市场规律的行为。

　　客观方面来讲，“城中村”的存在可以缓解城市发展的压力，为解决外来人口的住房问题起到了市场补缺的作用。但不能回避的是，随着改建步伐的加速，“城中村”在经济、社会、文化、生活等方面的问题与城市和谐发展的矛盾日益凸显。

　　阻碍了城市的健康和谐发展，对于我国的城市经济发展，社会文化发展，物质形态空间发展，城市管理等方面产生了诸多不良影响。

　　二、鸭子铺社区城中村改造考察

　　（一）社区简介

　　鸭子铺社区是洪山街道办事处内辖区内最大的一个社区，坐落在浏阳河畔以北，319国道以南，毗邻东二环，火星北路，二环联络道贯穿社区。鸭子铺社区与四方坪社区，烈士公园，火星社区隔河相望，辖区南北西三面环水，高空鸟瞰，像一个巨大的鸭嘴。鸭嘴铺因此而得名，后因俗语逐渐喊成鸭子铺。沿用至今，又有民间传说是因本地有一口名叫“湖汐塘”的水洼，常年有一群鸭子在此嬉戏，而方圆数公里以内有大大小小数十口鱼塘，水鸭唯独湖汐塘情有独钟。

　　鸭子铺辖区面积1?q66平方公里，有耕地面积560亩。辖区内有常住人口3259人，流动人口4710人，总户数1210户。

　　鸭子铺社区的发展与整个长沙市开福区规划发展息息相关，但是目前鸭子铺社区存在着环境、就业、公共设施等多方面问题严重影响了整个开福区甚至是长沙市市容，鸭子铺社区改造迫在眉睫，我们必须将目光集中在这样一个将有可能对整个城中村改造有示范作用的地区，把握各方面人力物力财力加快对这个地方改造，使之跟上长沙市的发展节奏，和谐发展。

　　（二）、现实问题思考

　　1、易发的自然灾害及较为落后的防洪防汛设施。

　　（1）易发的自然灾害

　　1998年长江流域发生百年一遇的罕见洪水。鸭子铺社区位于浏阳河畔防洪大堤下，且三面环江，因而遭受了洪水的猛烈侵袭。据相关报道、资料及村民反映，当时洪水漫过防洪大堤淹没了整个鸭子铺社区（当时属长沙市综合农场），所有农作物皆被浸泡而死，颗粒无收；村民的住房亦被洪水淹了大半层，大量家具、装饰被浸坏，以及大量家禽、牲畜丢失或死亡，给当地人民造成了巨大的财产损失。同时近几年来，由于全球气候多变，我

　　国自然灾害大增，湖南长沙地区亦面临着日益严峻的自然灾害，洪涝、干旱、冰冻等灾害频发。而鸭子铺社区由于其特殊的地理位置和地形，成为整个长沙地区自然灾害的频发地。

　　（2）较为落后的防洪抗旱设施

　　第一、防洪设施的缺陷。多年来，鸭子铺社区领导班子非常重视本地自然灾害的预防工作，投入了大量的人力、物力、财力用于防洪抗旱设施建设。但是由于社区资金等方面的问题，始终无法建成完备的防洪抗旱体系。根据现场调查发现，鸭子铺社区沿河防洪大堤仍然为自然形成的泥土结构，并且越来越窄，而河对岸则是由钢筋混泥土浇铸的大堤。同时社区沿浏阳河地带有几处采砂场，常年不合理的采砂使得河床严重受损，另外大量的重型运沙车的进出致使部分河堤段出现坍塌现象。这都为今后防洪防汛埋下了隐患。

　　第二、抗旱设施的缺乏。鸭子铺社区面积达1.66平方公里，户籍人口3300多人，流动人口4000余人，共计560余亩耕地，只有几处小型水塘，水利设施很不完善。每当伏旱季节则极易出现大面积缺水现象，严重影响当地经济发展。

　　2、社区规划的缺失，尤其是基础设施严重滞后。

　　尽管在空间布局上鸭子铺社区纳入了长沙市城区范围，但社区整体布局混乱无序，缺少必需的基础设施建设。

　　道路规划与建设：除主干道外，其他道路纵横交错无序。1、2、3、4、5、10、11队居民聚居地，道路狭窄、曲折，多断头路。6、7、8、9、12队道路崎岖不平，道路硬化不足。这些都不能很好的满足居民正常出行需求，更不能满足消防、急救、环卫等车辆的正常通行，严重影响了居民的生活质量。

　　公共市政设施严重短缺：调查发现，只有东二环联络道上铺有下水道，其他地方主要为建房时居民自修的排水沟，排水性能极差，容易造成积水。垃圾、粪便处理设施严重不足，若不能及时处理，甚至会诱发某些传染性疾病。长此以往，社区环境恶化，极大地影响了城市整体的环境品质。

　　住宅建筑布局混乱，呈无序发展状态：连片的楼房挨挤的堆在一起，砖瓦结构、土木结构、钢筋水泥??根据调查图片显示，社区内存在大量“连体式”“贴面式”等独特景观。

　　3、安全隐患较多，社会管理难度大。

　　根据鸭子铺社区居委会资料显示，鸭子铺社区共有在籍人口3000多人，而流动人口达4000多人。另外社区大量青壮年劳动力在外务工或经商，留守家中的多为老、弱、病、幼等人群，而居住社区的流动人口多为在长沙务工外地青壮年劳动力。社区内人口混杂，并且缺乏有序的管理，导致鸭子铺社区成为治安问题复杂的地区。根据调查问卷结果显示，认为鸭子铺社区治安状况很好的仅占3%，绝大多数的认为社区治安状况不好。在访谈中，一位姓李的老爷爷谈及此事感触颇多，他说：“在路边（东二环联络道）那个麻将馆，有

　　一群外来年轻人，整天坐在里面打麻将，而又不做事，他们的钱哪来的??”三、同城经验简述

　　（一）留地集中安置的咸嘉模式

　　感谢您的阅读，祝您生活愉快。

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