我国房地产登记制度存在的问题及完善19篇我国房地产登记制度存在的问题及完善我国不动产登记制度存在的问题及建议-百度文库 我国不动产登记制度存在的问题及建议 摘要：在社会经济发展的过程中，房地产行业发展面临的下面是小编为大家整理的我国房地产登记制度存在的问题及完善19篇,供大家参考。
篇一：我国房地产登记制度存在的问题及完善
tle>我国不动产登记制度存在的问题及建议-百度文库我国不动产登记制度存在的问题及建议
摘要：在社会经济发展的过程中，房地产行业发展面临的最主要问题就是不动产登记，因为不动产登记是针对不动产的自然身份属性以及权利在登记簿当中进行记录和公示。同时随着现如今不动产的覆盖范围变得越来越广，所以不动产登记工作所面临的问题及影响因素也变得越来越多，针对不动产登记工作进行深入研究及探讨是需要进行长期工作的，逐渐对不动产本身的权利归属等进行进一步确定，然后对产权关系进行明确规定。
关键词：不动产登记制度；存在的问题；建议
1导言
对于不动产登记制度来讲，在实施过程中，我国房地产经济会受到直接影响，同时会对整个市场经济的稳定发展造成一定程度的影响。所以，在不动产登记实施的过程中，要深入分析不动产登记制度的实施现状，并总结工作经验，将不动产登记制度和我国基本国情进行结合，通过长期发展的眼光，对不动产登记制度进行完善与创新。
2不动产登记制度的重要意义
一是为了加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，从而更加有效的保护不动产权利人的合法财产权。本次方案还提出了通过公民身份证号码和组织机构代码为基础来建立统一社会信用代码，首先从制度上加强对不动产登记的管理。二是为了加强我国的行政制度的合法性。完善我国的依法行政的制度，提高制度质量。建立健全科学民主依法决策机制，建立决策后评估和纠错制度。严格依照法定权限和程序履行职责，确保法律、行政法规有效执行。深化政务公开，建立健全各项监督机制，让人民监督权力。
3我国不动产登记制度存在的问题
3.1规章制度建设落后
基于我国当前的社会发展背景来看，和不动产登记有关的体制建设以及法律法规建设工作仍然有待完善与提高，所以这就使得不动产登记有关价值的作用并没有在实际工作中得到真正发挥。因为在过去我国不动产登记工作发展的过程中，虽然面对不动产登记过程中存在的一些问题，制定了相应的法律法规，但是这些规章制度以及机制等在实际工作中并没有真正落实，所以导致许多工作没有得到很好的约束，对整个房地产市场的稳定发展与健康发展造成了一定程度影响。所以在当前新时期发展背景下，需要就不动产登记工作执行过程中所产生的一些问题进行论述并且提出相关建议，使不动产登记对房地产经济的正向影响得到增加。
3.2不动产登记的法律效力不明确
我国的不动产登记方法存在两种，一种是登记要件主义和登记对抗主义。还没有不动产变动的原因区分登记的效力。不动产登记只规定了一些比较单一的法律效力，在没有登记以及登记了之间的法律效力体现得十分的明显，但是很多其他的情况没有十分细致的考虑在内，在处理相关的问题时找不到相关的制度依据或者是法律依据，在解决一些纠纷时不能准确地进行判断。
3.3市场短期不利影响
对于我国的不动产登记制度来讲，虽然能够覆盖到当前房地产市场的大多数企业，但也可能会导致自然人和一些以投资为目的的房产持有人在可能的条件下进行抛售。在不动产登记工作中产生不利影响因素的环节，大多数都集中在二手房交易环节中，所以如果想要针对不动产登记过程中存在的不利因素进行全方位解决，需要真正从政府角度出发对这些问题进行考虑，因为不动产的二手房交易规模非常大，所以只有在政府以及国家出头的情况下，才能够实现对整个二手房交易市场的调控。除此之外，在不动产登记工作全面覆盖与普及过程中，不动产登记工作的合规性以及宣传工作是否实现全覆盖这些问题，如果仅依靠个别部门及机构进行管理，那么所取得的成效是比较微弱的，仍然需要由国家政府出面并且通过合理有效的措施进行干预，这样才能够更好地使不动产登记工作得到推广。
4我国不动产登记制度存在的建议
4.1进一步推动不动产登记制度的统一管理
不动产登记制度的方式是多样的，但是我国仍然要统一的去管理。统一的管理并不是指把所有的登记方式都混淆在一起或者是使用一致的登记方式，而是指我国能够建立相关的登记制度体系，把每一个等级方式能够规定的更加明确，没有例外没有类似，相应的登记方式以及登记原因能够统一的整理在一起，然后把所有的登记方式同归于一个更大的不动产登记体制当中。这样做首先能够把不动产登记的相关事项整理的更加有序，成为一个整齐规则的部门，把所有的方式统一的归结在一起。其次，在进行数据提取的时候能够做到更快更便捷，当事人提供一些必要的证明就能够快速的进行办理，为每一个人都能提供方便，不只是办理的当事人还包括提供办理的工作人员也能够进行更加便捷快速的办理工作，让不动产登记的办理变得更加的智能，更加的方便。
4.2空间数据的整合
统一抽取历史数据，再对其进行重新编码，是不动产数据整合工作的主旨思想。在对数据信息进行统一入库处理的过程中，需要重点将冗余数据剔除，将语义、时空两个维度上的不一致性彻底消除。在当前不动产登记数据整合工作中，对空间数据整合法的应用较为常见，其目标数据收集对象较多，除了常见的房地产自然幢数据、城镇地籍数据库数据外，还涵盖日常办件发证数据等。首先转换数据格式，然后清理冗余的数据内容，最后转换坐标，经过这一系列的步骤流程后，即可获取有关不动产自然幢、宗地等相关的数据信息。以自然幢、宗地等属性特征为参照点，录入房地产管理、地籍档案等数据内容，以此为基础构建不动产登记库，再向不同类别的数据层内依次准确地导入宗地数据、房产数据等信息内容。这样，在后续的落宗处理阶段，即可灵活运用并把握宗地与自然幢对应的位置关系。
4.3健全不动产登记体系以及明确培养责任
不动产登记制度虽然自2013年就提出了，但是不动产登记体系还不是十分的完善。我国应该加强相关制度的建立以及完善，建立起更加完善更加系统的不动产登记体系。这种体系不论是对于当事人来说还是对于相关的工作人员来说抑
或是对于我们国家的整体制度来说都是十分有益的。健全的不动产登记体系有利于当事人更加方便快捷的办理相关的业务，对于不动产登记中存在的问题也能够得到更加系统准确的答复。对于工作人员来说，健全的体系有利于工作人员更加明确自己的责任和义务，在办理相关的业务时也更加的有底气，办理业务也能更加的准确同时提高了数据的准确性以及建库的快速性。而对于我国来说有利于统一领导，对人民的不动产的保护能够有理有据，在解决一些矛盾纠纷时也能够更加准确的做出相应的判断。
4.4相关部门应当及时公开不动产登记信息
相关部门对于不动产登记的信息公开速度还很缓慢，相关部门应该在一段时间对不动产登记信息进行公开，让办理的当事人能够更加放心。很多时候，登记的事情比较繁重导致公开不及时，这时候相关部门可以建立专门的公开部门，在每次完成登记之后，能够对相关的登记信息进行及时的公开，这样就能使登记工作和公开工作两不耽误也能让当事人更加放心。
结束语
总之，不动产统一登记制度是我国市场经济的一项重要的制度，对于我国的不动产保护以及其他的开发都是十分有益的，尤其是对于不动产的持有者来说是十分重要的事情，让不动产的所有者能够有关键的证据证明自己的所有权，避免一些麻烦的产生有利于国家更加的和谐。但是也要不断地完善我国的不动产登记制度，结合基本国情及社会的真实发展状况让不动产登记制度变得更加的成熟和完善。
参考文献：
[1]蒙艳姿.我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析[J].中国管理信息化,2016,19(16):210-211.
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[4]王红霞.浅谈不动产登记和我国不动产登记制度的完善[J].财富时代,2020(02):37+39.
篇二：我国房地产登记制度存在的问题及完善
tle>房地产登记制度存在的问题及对策研究-百度文库房地产登记制度存在的问题及对策研究
摘要：所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。本文在详细的分析了房地产登记制度存在的问题的基础上提出了相应的建议和措施。
关键词：房地产；登记制度
中图分类号：df471文献标识码：a文章编号：1001－828x(2011)07－0084－01由于我国尚未制定系统的房地产登记制度，缺乏一个完整的登记体系。对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序、登记的效力等没有统一的分类，致使一些登记制度问题无法得到合理的解释，影响登记制度的进一步发展。
一、目前房地产登记制度中存在的问题
1.登记机构不统一
房地产登记由房产和土地两个登记机关分别登记，机构行政管理重叠，职能交叉，部门利益相互冲突，造成登记机关不统一。这样不仅不利于当事人进行房地产登记，还耗费了房地产交易的成本，在实际工作甚至可能造成房地重复抵押的局面，既浪费人力物力，又严重影响正常的房地产市场的发展。
2.房地产登记程序的复杂、烦琐性
申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记
篇三：我国房地产登记制度存在的问题及完善
tle>不动产登记制度存在的问题及解决措施-百度文库不动产登记制度存在的问题及解决措施
摘要：不动产登记指的是统计汇总不动产物权，目的是保护个人和集体合法的不动产利益。当前我国房地产建设发展势头强劲，除硬性需求自住外，大部分国民仍然热衷购买房产作为保值升值的投资品，因此完善不动产登记制度能够满足社会和市场的需求。由于我国不动产等级制度起步较晚，因此在细节完善方面存在一定缺陷，不能适应当前人们的需求。随着互联网技术的普及，不动产登记制度亟待建设完善，对当前存在的问题一定要提出解决措施加以改进。
关键词：不动产登记；登记制度；解决措施
1不动产登记制度存在的问题
1.1信息查询制度不健全
《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）中出台了不动产登记信息查询相关细则，尽管这一举措有助于推动不动产登记信息公开查询规范化。但是细则中提出利害关系人是查询主体，但却未对利害关系人进行确定界定。在实际情况中，尤其是基层机构仅允许权利人进行查询，若利害关系人需要查询资料必须提前获得不动产权利人的授权，否则无法进行查询。但是如果不确定利害关系人范围，就会导致其范围无限扩大损害权利人的隐私和商业秘密。
除了利害关系人范围不确定之外，不动产登记信息共享制度也不健全。登记信息共享需要把大量的不动产登记信息汇总整合到一个部门，这个过程中一定会迫使一些部门割舍自身利益，整合后因为缺乏信息共享机制，查询资料将会给被整合部门带来不便，登记查询流程复杂，导致工作效率降低。不动产登记信息安全制度不健全。尽管《细则》对公职人员泄漏权利人信息做出了承担法律责任的规定，但是当前并未出台可操作的具体化追究制度。不动产登记机构的工作人员可以利用职务之便自由查询信息不受到约束，这对不动产登记信息安全造成隐患。
1.2登记制度尚难完全整合统一
首先，不动产登记机构尚未统一，尽管《细则》规定了不动产登记机构为“由县级以上地方人民政府确定一个部门”，这里的部门没有具体规定，全国并不统一，对权利人以及社会监督造成不便；其次，我国不动产范围包括房产、耕地、林地和海岛等，这些不动产确权是依据相关不同法律，怎样将这些不动产整合起来进行统一登记是技术问题也是法律问题，仍然需要进一步完善不动产登记制度。
1.3登记范围的界定存在问题
《细则》中未将农村小产权房纳入登记范围，但是我国农村存在大量小产权房，这部分客观存在的不动产不进行登记是全面开展不动产登记的一个缺陷。目前农村房产登记主要是由乡镇行政人员进行登记，这些工作人员都不是专业的房产登记人员，再加上没有监管部门对房产登记信息进行监督，农村房产登记信息依靠村镇的管理机构的非专业人员进行登记，在登记的信息上没有监管部门，容易出现信息错漏。近年来我国农村经济发展迅速，关于不动产买卖的数量也在大幅增加，很多人钻农村房产登记不规范的空子违规在城郊建房，以此摆脱受到土地管理法的追责。
2完善我国不动产登记的建议
2.1专门制定规范不动产登记程序的政策法规
要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的
法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。
2.2尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系
为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地开展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GIS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。
2.3专门制定不动产登记的审查制度
不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。
2.4不动产登记在于公示
不动产登记在于公示物权变动的内在制度，而非行政管理的内在制度。不动产统一登记制度对土地确权的推进有积极意义，为土地制度改革间接提供法律支持。因为不动产登记面向我国社会全部不动产，其中包括普通人民群众的不动产，“反腐”或是其附带“成果”，但并不是不动产登记制度的内在因素。需要明确的是，不动产登记制度的意义在于不动产的公示。《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的法律依据，是中国《物权法》确定的物权公示原则。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据这一规定，中国物权法确定的不动产物权的基本公示方式是不动产登记。仅对于房地产市场而言，明确的公示制度有助于为国有建设用地使用权、买卖中房屋所有权、抵押权等的登记、交易和流转建立透明的底层基础设施与安全的交易环境。在国外，不动产登记制度也是国际通行的一项基本物权制度。通过登记公示，可保护当事人权利，也使第三人知晓物权变动情况，有助于保障产权清晰、交易安全。
3结语
我国当前不动产登记制度存在问题要解决好并非一蹴而就，需要各个部门和工作人员的共同配合和努力，需要大量人力、资金、技术支持。相信只要找准问题，对症解决，定能使不动产登记制度不断得到完善，实现不动产登记工作顺利、高效完成，使不动产登记作为保护权利人合法财产的有力措施，有助于维护社会稳定，促进经济发展。
参考文献：
[1]熊玉梅.中国不动产登记制度变迁研究（1949-2014）[D].华东政法大学，2014.[2]谭峻.不动产登记制度评论[J].中国土地科学，2014，11：3-10.[3]熊玉梅，罗昌瀚.中国不动产登记制度的建立、僵滞及重建：基于制度经济学的分析[J].江西财经大学学报，2015，06：14-25.
篇四：我国房地产登记制度存在的问题及完善
tle>不动产登记体制不足以及完善-百度文库不动产登记体制不足以及完善
一、不动产登记制度的概念和立法意义
1.不动产登记制度的概念关于不动产登记制度的概念,不同的学者有不同的观点.
王利明教授的观点是:不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记.
孙宪忠教授的观点是:不动产登记是经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实.梁慧星教授的观点则是:不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更,依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上.综上所述,所谓不动产登记是指经权利人申请,国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更,依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实.不动产登记事实上包括两层含义:一是登记与否的事实状态,二是登记的过程或程序.
2.不动产登记制度的立法意义
第一,不动产登记为不动产物权变动提供法律基础.在依据法律行为发生的物权变动的情况下,为了表现物权的排他性并保障交易安全,物权公示原则要求不动产物权变动以登
记为要件;在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件;在非依法律行为发生的物权变动的情况下,不动产登记是权力处分权的前提条件.因此,不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具,旨在给不动产物权变动提供法律基础,而不是为了实行行政管理.
第二,不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础.由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力,故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关,由国家机关出面承担登记责任,以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障,使登记具有为社会一体信服的法律效力,即任何民间证明都不可比拟的国家公信力.不论客观情况如何,法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载,以登记簿上的记载的权利正确权利,并依此建立不动产物权的交易秩序;同时,如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利,这种行为及其后果当然应该得到物权法保护.
第三,不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础.
通过不动产登记,国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则.
如果没有这个统一的基础和规则.如果没有这个统一基础,公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空
话.
二、我国不动产登记制度的缺陷综观
我国现行的不动产登记的法律规范,可以用两个字来概括:
”散乱”.尽管在物权法制定初期,孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法,但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中,没有一个统一的不动产登记法,且相关规定之间存在着冲突、矛盾,没有统筹协调和具体制度的统一.
1.登记机关不统一我国目前从事不动产物权登记的机关有多个,如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,草原登记在农牧业部门,林木权登记在森林管理部门等,例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定:”国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”.《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定:”土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”.《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定:”国家所有的和集体所有的森林、林木和林地,个人所有的林木和使用的林地,由县级以上地方人民政府登记造册,发放证书确认所有权或者使用权.”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等,而且这些部门都具有管理不动产的行政职
能.
这样规定的弊端也是显而易见的:登记机关分散,既不利于登记机关之间的相互沟通,也不利于当事人的查阅;登记机关权力纵横交错,会扰乱正常的法律秩序.正如孙宪忠教授所述:当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时,不但会损害当事人的正当利益,增加其不合理负担,而且会扰乱正常的法律秩序;由于多个行政部门进行登记,所发权证权属界址经常发生冲突,会导致不动产所有人之间的大量纠纷;不利于登记资料的合理利用,多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性,严重影响了土地资源的高效利用;多个登记机关同时存在,对人力资源也是一种浪费.
2.不动产预告登记制度有待进一步完善在我国,2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》,首次确立了不动产预告登记制度.预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用,以法定方式强化了诚信原则的实现,培育良好的市场环境.《物权法》第二十条规定”:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请预告登记.预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力.预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”.
不难看出,预告登记制度还是有其缺陷的.
首先,和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比,我国的预告登记制度的范围相对狭窄.
通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较,可以看出,不动产物权变动请求权,不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权,还包括不动产物权变动的请求权,而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上,就显得过于狭窄了.其次,我国的《物权法》适用范围含糊不清.《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”,从汉语上理解会产生歧义:到底是将”买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰”房屋”呢,后一种理解比前一种的理解要宽泛得多.再次,预告登记的效力不明确.我国《物权法》第20条规定”:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,可见我国赋予了此请求权具有排他效力,但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定.
三、我国不动产登记制度的完善2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条,对不动产登记进行了总的概括,但是不得不承认的是,时至今日,我国尚未建立一个统一的不动产登记制度,而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩.”不能满足不动产进入市场经济交易的需要,不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进
行保护的需要”.所以,我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述,笔者从统一登记机关,完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度.
1.统一不动产登记机关世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等等.在实践中,一般分为两种模式:以德国、瑞士、韩国为代表的,法院负责不动产登记;另一种是日本为代表的,行政机关负责不动产登记.
笔者认为,我国不适合法院登记制的模式.法院不适合做登记机关的原因有:第一,从目前的实际情况来看,各级法院承担着繁重的审判任务,如果再让其负责不动产登记工作,不免加重法官的工作量,影响审判效力.第二,从历史上来说,负责不动产登记的机关就是行政机关,如果将登记机关更正为法院,公民在观念上很难接受.第三,如果真的出现物权争议的情况下,法院必须要审查登记真实性的问题,如果法院本身就是登记机关,很可能出现徇私舞弊的行为,可能使司法失去其公正性.
因此,笔者赞同行政机关登记的模式.首先,如果行政机关负责不动产登记,可以有效减轻法院的工作,也可以提高登记的工作效率,解决大批行政人员的去留问题.
其次,这次符合我国的传统观点,以及民众的朴素的法律观,因为这样就能发挥立法者所预期的法律效用,即力求贴近
现实生活,使一般人发现法律规范背后的价值理念,并符合一般人的法律感情.
其实,法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上,而是体现在法律自身合理性中.再次,这样就可以有效避免法院在审理涉及物权的案件时,出现徇私舞弊的可能性.
如果既做审判机关又做登记机关,这种双重身份很可能使法院为了维护自身的利益而损害当事人的利益.
2.完善预告登记制度我国《物权法》只用了一个条文规定了预告登记制度,对预告登记制度的规定仅仅停留在原则性阶段,规定还是比较概括的,缺乏可操作性,在很多地方都有待明确和细化.因该从预告登记立法体例、预告登记的内容、预告登记的程序方面进行完善.
在立法体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区的立法模式.日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定,我国台湾地区则在”土地法”中规定了预告登记的内容,并且在”土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化.由于地缘因素以及同属于大陆法系,我国可以借鉴日本和台湾地区有关规定,将预告登记如何实施进行细化.
此外,预告登记的内容也需要完善.明确不动产预告登记的适用范围,《物权法》第20条规定表明我国不动产预告登记制度的适用范围包括:一是买卖房屋,二是买卖不动产.但是,这个适用范围和日本以及我国台湾地区法律规定范围相比,
过于狭窄,应该包括:附条件或者附期限的不动产物权请求权;不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权等等.
预告登记的程序也需要完善.如上文所述,要完善预告登记程序,首先需要一个统一的登记机关,这也是预告登记程序完善的前提.还要建立预告登记审查制度,登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件,不仅要审查登记的程序是否合法,还要进行实质审查.不仅如此,还要预告建立登记机关责任制.如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的,那么登记机关应该承担赔偿责任.这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率,有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容,但我国目前的不动产登记制度还很不完善.
在新的《物权法》框架下如何完善我国的不动产登记制度,是作者的写作目出发点和目的所在.为此,本文讨论了不动产登记的概念和立法意义.并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点,比如登记机关不统一,预告登记制度不完善等.针对以上缺点,本文给出了相应的措施,统一登记机关和完善预告登记制度等.
篇五：我国房地产登记制度存在的问题及完善
tle>论我国不动产登记制度的缺陷与完善-百度文库论我国不动产登记制度的缺陷与完善
作者：张雅欣
来源：《人间》2016年第19期
摘要：在物权领域内不动产登记制度是从属其的一项实践内容。《物权法》、《不动产登记暂行条例》中的相关规定对推动我国物权制度的发展有着巨大推动力，但这一制度仍存在一些问题，在法律依据、登记机关、登记赔偿责任机制等方面存在着许多的不足。本文通过探讨我国不动产登记制度的概述，讨论我国不动产登记机制存在的缺陷，来对我国不动产登记制度提出完善建议。
关键词：不动产登记制度；缺陷；完善
中图分类号：D926.6文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）07-0081-01
一、不动产登记制度概述
（一）不动产登记制度的概念。不动产登记制度指物权所有人或利害关系人提出申请，相关机构把不动产物权人提出权利和变动内容写在登记簿的法律行为。从广义来说，不动产注册要有所有权权利来源、权利取得的时间、所属人、产权变动情况和财产所处位置、面积以及用途等其他情况。相反来说，登记一般是土地上不动产物权以及相关其他权利之注册。
（二）我国不动产登记的性质。不动产注册是一种公法和私法相结合法律事实。即不可移动物既是一种私法性质的行为又是一种相反性质行为。前者体现了在相关人员意思表示，对不可移动物权利进行肯定，保护商品交换过程的安全，这对中国真正相关制度建立具有指导性意义。后者表明行政机关具体行政措施即部门对相应的不可移动物的管理。正是由于不可移动物注册二重性性质，才使我国不可移动物注册管理制度得到不断地提升以及保证不可移动物交易市场安全。
二、我国不动产登记制度的缺陷
（一）不动产登记法律依据不统一。目前，我国仍未有法典规定对该登记进行约束。对于这方面要求，既有现已实行的行政法规，也有一些下属部门颁布的内部实施条例。由于存在多个登记部门运用多种规范之现象，造成了职能部门的依据不同，登记结果不统一。也正是因为该制度存在着这一不好的局面，才导致目前不动物财产注册制度不但杂乱无章而且也存在着许多矛盾。进一步来说，不可移动物相关制度没有形成共识，致使我国不可移动物注册出现错误现象，维护各方的经济高速发展目标没有得到良好实施。因此建立一个统一而又完整的法律法规是一个十分有必要的存在的意义的。这不仅能使我国不动产登记制度落实到实处，真正保护物权所有人的切实意义，同时也对我国市场经济的发展提供了有利保障。
篇六：我国房地产登记制度存在的问题及完善
tle>我国房地产登记制度完善论文-百度文库浅谈我国房地产登记制度的完善
【摘要】现阶段随着市场经济的快速发展，房地产市场也日益繁荣兴盛，而房地产登记制度在维护房地产市场的秩序、保证房地产交易安全方面起着至关重要的作用。我国房地产登记制度侧重于公法性,体现出国家对房地产权属关系的干预,这一点已很难适应现化社会房地产市场发展之需。本文对我国房地产登记制度进行了详细分析,并得出结论，要从法律依据、登记机关、登记效力、登记程序、权属证书的统一等方面加以完善。
【关键词】房地产；登记制度；完善；法律
【中图分类号】tu184【文献标识码】【文章编号】1674-3954（2011）03-0006-01
一、房地产登记制度的含义
房地产登记制度是我国不动产法律制度的重要组成部分，其含义是指对土地和地上建筑物的所有权以及设定的建筑物他项权利按照法定程序在专的记录本上进行记载确认的制度。房地产登记制度有两重意义:一是在于行政权力对房地产制度的监督管理和给国家税收提供依据。二是通过权利状态的公示保证交易安全。
总结其特点有：①登记的实质在于将有关房地产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅。②登记的内容应能够为人们所查阅。③登记的区域性。房地产登记在法律上属于不动产登记；在登记的管理上为地域管辖，即房地产权利的登
篇七：我国房地产登记制度存在的问题及完善
tle>我国不动产登记制度存在的问题及建议-百度文库我国不动产登记制度存在的问题及建议
摘要：随着我国经济在迅猛发展，社会在不断进步，为了保护不动产权利人的合法权益，确保不动产交易的安全性，保证我国房产经济的健康，我国推出了不动产登记制度。本文对于不动产登记制度的目的和相关影响进行了阐述，探讨了不动产登记制度背景下，我国房产经济的发展对策，希望起到参考作用，并促进房产经济的可持续发展。
关键词：不动产登记；问题；建议
引言
不动产统一登记制度的构建是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化的重要体现。随着全面深化改革工作的开展，我国的不动产统一登记工作已取得阶段性的胜利。自不动产统一登记制度实施以来，我国完成了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，最大限度地避免了产权的交叉和冲突，为市场在资源配置中决定性作用的发挥奠定了坚实的基础。
1我国不动产登记制度的内涵，背景和意义
不动产制度是我国物权制度当中非常重要的组成部分，同时也是不可缺少的一个种类，是在我国物权法的基础上建立且实施的，它直接服务于利害关系人和权利人，属于一种公示手段。通过相关制度管理的方式，将房地产相关的信息公布给利害关系人和权利人，并且要求他们在进行不动产登记的过程当中，提前申请与不动产物权相关的变动事宜，在这一个过程政府的相关部门必须要进行详细的记录。从上面的分析当中，我们可以看出我国不动产登记制度的建立以及执行，主要是为了满足市场经济的需求，除此之外还与每一位公民的切身利益之间存在密切的联系。所以要想真正的将市场经济的核心价值充分的发挥出来，就必须将不动产登记制度进行建立以及完善，并且在解决登记问题之后才可以发挥出其核心价值。从不动产统一登记制度的背景进行分析，因为从推行该制度之前，我国
的不动产登记主要是对不动产信息进行分别登记的一种制度，它需要依据不动产的性质、用途和不同的经济领域进行划分，由各自的经济领域管理部门来登记这些不动产，但是在2013年之后，我国国务院常务会议，就针对不动产登记的相关内容进行了分析和研究，并要求不动产登记必须要朝着统一化的方向发展，并由国土资源部门全权负责。而且国土资源部联通，农业部林业部等多个部门共同建立了不动产登记的联合会议制度，将自身的登记职权进行了明确运营，整体提高了工作的效率。
2我国不动产登记制度存在的问题
2.1对房产中介行业的影响
房地产登记制度致力于规范房地产交易，促进房地产管理水平大大提高，实现房地产所有者合法权益的有效保护。房地产登记制度既可以促进房地产交易的改善，又可以提高房地产销售和房地产租赁管理的有效性。过去，大量房地产经纪人充斥着房地产市场。房地产中介机构通常通过向客户提供房地产信息并收取相应的交易，租赁服务等费用而缺乏正式的交易渠道。房地产注册系统可以有效地规范房地产销售和房地产租赁，这将对房地产产生影响。中介机构在一定程度上影响其经济利益，但可以有效引导房地产中介机构实现健康，规范的发展。
2.2超宗地界限超面积问题
过去，一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因:如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象。
2.3不动产登记的法律效力不明确
我国的不动产登记方法存在两种，一种是登记要件主义和登记对抗主义。还没有不动产变动的原因区分登记的效力。不动产登记只规定了一些比较单一的法律效力，在没有登记以及登记了之间的法律效力体现得十分的明显，但是很多其他的情况没有十分细致的考虑在内，在处理相关的问题时找不到相关的制度依据或者是法律依据，在解决一些纠纷时不能准确地进行判断。
3我国不动产登记制度存在的问题的建议
3.1明晰不动产登记机构权责
《不动产登记暂行条例》的实行初步实现了登记部门的统一，但在实际工作中还存在权责不明确、部门之间相互推诿等问题。长期以来，由于土地、房屋等不动产分别属于不同的行政部门管理，导致分散登记后的统一登记在实行过程中行政管理和不动产登记职责划分不明，将管理职责混入登记职责来审查和把关的情况仍然存在。此外，由于办理不动产登记的机构均为事业单位，它只是受行政管理机关的委托进行不动产登记事务，而行政管理机关自然而然地会将其管理工作落实到不动产登记中心去实施，不动产登记中心因此也会被多个行政部门进行多重领导，进而在一定程度上增加了非登记事务，提升登记出错率。对此，我国应对不动产统一登记主体进行重新定位，提升不动产登记的独立性，保证登记的公信力与推定力。
3.2建立整体性的不动产登记平台
随着计算机技术的发展，信息网络技术已经逐渐融入人们的生活，并且在各行各业当中使用。在进行不动产登记制度管理时，不动产登记制度与房产经济之间存在密切的联系，所以人们对于不动产登记制度的相关信息披露程度更加关注。这就需要相关政府进行不动产登记制度管理时尽量做到全面信息共享和透明化的要求，这样才可以有效的避免房地产交易和房地产租赁过程当中出现信息不对等的问题。在信息技术快速发展的背景之下，搭建不动产登记平台就可以达到此项目的，它还可以保证不动产登记具有更加科学性和高效性的特点，可以在短时间内快速的完成登记和查询的任务。当然，专注于不动产登记信息平台的开发创造，促使且满足覆盖全国范围且按照统一标准进行登记的要求。依照当前宏观科学技
术发展环境，房地产经济需要凸显出全新的时代特性，增强数字信息化的表现能力，更好的完成不动产登记信息综合平台开放建设。由此，从根本上满足对不动产登记信息的整合处理要求，简化日常工作查询过程，更好的落实房地产市场管理的综合目标。
3.3构建不动产登记信息共享平台
基于不动产登记制度，需要构建不动产登记信息共享平台，从而更好的登记不动产信息，做到全面共享，避免不动产交易信息以及不动产租赁的信息不对称。要积极引入网络信息技术，可以使用大数据技术构建全国房地产注册，以及信息查询平台，整合相关的数据信息。这样可以方便的开展信息共享，更好的查询房地产登记信息。另外平台还要有登录权限，通过实名制查询信息，从而保护房地产登记中的隐私信息。要使用数据加密保护用户的隐私，防止信息发生泄漏。房地产开发企业通过信息查询平台能够做到大数据分析，从而掌握房地产购买偏好信息，根据大数据信息，可以根据受众偏好选择适合自己的产品，从而取得更好的效益。
结语
不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果，它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用。对于不动产登记机构的工作人员来说，因为本身不涉及规则的制定，因此必须严格按照相关规定来执行不动产统一登记办法，对一些模糊不清，过去历史遗留的问题，应要备注清楚，为以后的登记管理提供便利。
参考文献
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篇八：我国房地产登记制度存在的问题及完善
tle>我国房地产登记制度的研究-百度文库房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心,也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法,在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。
一
当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例:
(一）契据登记制度。又称登记公示主义或法国法模式,为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用,我国香港地区也采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准.
（二)权利登记制度.又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反,在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件,登记机关对地权变动有实质审查的权限,登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义,即以房地产为标准按顺序排列。
(三）登记发证制度。又称地券交付主义或托仑斯(Robert·Torrens)模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27日经南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾、马来西
亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。
〔1〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。
我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度.在这种制度下,地产的权利证书（地契)是土地产权（包括房产)的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移,土地权证的丢失（不论任何原因）都意味着产权的丧失。所以在解放前，不管业主是地主还是农民,都把地契作为珍贵的财产保管，这是我国各界人士（包括海外华人）心理上安全感的需求形成的特殊现象。税收地籍制很适合于土地私有制度和以农业经济为主的国家,政府只管征税而不必更多地负责任.新中国成立后，即颁布了《土地改革法》等法律法规,为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据.在50年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后相当长的时期，土地房产登记制度废弛，权利的变更往往以契代证.1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展.在房产登记制度方面，当完成第一次全国城镇房屋普查（1985年）之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》,要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证.随后颁布了相关的规章和政策，如《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日），《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（1988年2月12日），《关于城镇驻军营房产权登记、发证工作的通知》（1988年6
月24日），《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》（1989年11月1日)。应当指出，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，是目前我国城市房地产产权管理较为系统的行政规章.该办法除了重申产权登记制度外,还明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则"。经过几年来的贯彻实施，到1993年底，已登记房产占实有房屋建筑面积的90%，已发证房产占80%。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”，以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序作了规定。
在土地登记制度方面，1986年6月25日通过的《土地管理法》，标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段.为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记,1989年7月5日国家土地管理局印发了《关于确定土地权属问题的若干意见》（1995年3月11日修改为《确定土地所有权和使用权的若干规定》）.为建立土地登记制度,以维护土地的社会主义公有制,保障土地使用者和土地所有者的合法权益。1989年11月18日国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该规则指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始土地登记和变更土地登记.1994年7月5日国
家土地管理局等部门联合发出《关于印发〈清产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》，明确清产核资中进行土地清查估价，不但是加快土地登记、估价进度的重要途径，也是土地管理部门服务于建立社会主义市场经济体制的直接措施，是加强土地登记、估价，管理市场、强化土地资产管理的重要手段。为了方便对外服务，规范土地
登记、估价程序,提高办事效率，地籍管理机构对外可挂土地登记处（站）牌子，办理土地登记、估价事宜.为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司设立中的土地使用权管理,国土局、国家体改委1995年1月制定下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》,其中对土地使用权登记作了相应的规定，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再办理土地使用权变更登记.1995年10月1日起施行的《担保法》对不动产抵押及其登记作了具体规定。为加强农村集体土地管理,贯彻实施《担保法》，国土局颁布了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，就依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权，以及抵押乡（镇）村企业厂房等建筑涉及所使用范围内的集体土地使用权的抵押登记作出详细的规定。
关于房地产登记法律制度,除了全国性的规范外,有些地方性法规还作出专项规定，使我国的房地产登记制度更趋完善。如《深圳经济特区房地产登记条例》（1992年12月26日通过，1993年7月1日施行），该登记条例创立了以土地为权利登记之基础的房产、地产合一制度以及优先权、代理及确认无主财产、赔偿、公开查册、撤销核准等一系列新的法律制度,反映了社会主义市场经济的客观需要，并为政府掌握地籍、房籍提供了法律管理手段，进一步完善了特区房地产投资的法律环境。1995年上海市颁布了《上海市房地产登记条例》,规定房地产权利的确认在法律上是以登记为表现形式的，并避免了原来土地使用权证和房屋所有权证分离可能造成的两者不一致的矛盾。1996年8月9日颁布的《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行
两证合一.
二
一种较为完善的房地产登记制度,必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。
从以上我国房地产登记制度的历史变迁、现行法律规范及其实践来看，我国房地产登记制度在登记的机关、登记的类型、登记的公信力和现代化管理手段等方面还存在一些问题，亟待进一步解决和完善。
(一）关于房地产权属登记机关
房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致,主要有三种类型:一类是设立专职的登记机关，如澳大利亚的地权登记局，又如日本的登记所，具体由法务局（全国有8个）担任,下设地方法务局、分局和办事处办理登记事务;〔2〕一类是由司法机关充任，如美国的地方法院，我国解放前地方法院一度也承办不动产登记（后由地政局接收）；
〔3〕一类是由房地产行政管理部门充任。我国在《城市房地产管理法》颁布以前，房地产权属登记采取分属两个机关管理的体制（深圳市除外）。房地分属两个部门管理的弊端是很明显的,这也是完善我国房地产登记制度所必须解决的一个问题.深圳经济特区从1987年开始实行土地使用制度改革以来，借鉴香港的经验，采取了房地合一的管理体制，明确规定深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关，房地产登记以一宗土地为单位进行登记，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记.（4）这种有别于其他地区将土地和房屋分别登记的规定，是房地产市场化的客观要求，无论是经济管理体制上，还是在我国房地产立法上都是一个突破。实践证明，自1986年起在我国实行的房地产分别登记制，两个部门各自发证，统计口径不一，重复收费，房地产权人叫苦不迭。两个主管部
门机构重叠,职能交叉，不仅浪费人力物力,还形成政出多门、政令不畅，其结果是影响了节约土地的基本国策的落实，影响了房地产业的发展,影响了政府的形象和威信。基于目前我国房地产管理体制现状的考虑，《城市房地产管理法》按照“两证分发"的模式,规定了登记发证基本运作程序,这是在房地产分管体制下不得不采取的权宜作法.所幸的是，《城市房地产管理法》在规定“两证分发”基本运作程序的同时，也肯定了“两证合一"的经验，以法律的形式肯定了这一改革成果，为理顺房地产管理体制指明了方向,为解决房地产统一登记制提供了法律依据。新法颁布后，许多地区依据该法第六条第二款的规定，明确了“房地合一，两证合一”的管理体制。有些地方机构虽未合一，但对登记作了简化手续的规定,如广东省虽然仍由省建委和省土地管理局两家分别负责房地产和土地方面的工作，但颁布的《广东省城镇房地产权登记条例》，明确规定由房地产管理部门负责城镇房地产登记工作。近年来实行房地合一的城市越来越多，如广州、上海、汕头、开封、北京、厦门等地，可以说房地合一是大势所趋。然而,由于我国地权可以分，房权不可分，房地融一体的错综复杂关系，也产生了相关的一系列问题。例如,我国目前尚未对多层、高层〔5〕建筑物区分所有权登记问题作出专门规定。
在这方面澳大利亚托仑斯登记制值得借鉴，托仑斯登记制是以土地权利为登记标的，对于分属数人的多层房屋,则采用土地的空间概念为其所有范围，实际上是以其占有的房屋范围来确定。日本现行《有关建筑物区分所有等之法律》明确规定，区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区基本上是仿效日本
不动产登记法,现行《土地登记规则》设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定，并分为专有部分、共用部门、地下层及屋顶突出
物的登记.当然,由于我国与上述国家和地区的情况不完全相同,主要是土地和建物（指建筑物及建筑改良物）的所有制与管理体制不同。因此，它们的登记办法，仅可供借鉴或参考。
（二)关于房地产权属登记的类型
一个完整的房地产权属登记类型应包括总登记、初始登记、经常登记、他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、嘱托登记、预告登记、补给登记、异议登记和暂时登记等等.权属登记的类型是由登记的目的所决定的，各种登记类型之间在功能上应互相补充，相互依托，各种具体形式有一定的内在逻辑性，其设置应有规律性可循，从而构成房地产权属登记制度的整体。从这一目的和实践需要来看，目前的房地产登记规则已远不能适应市场条件下的需要，亟待修订。我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定的房屋产权登记类型，包括初始登记(又称静态登记）和房屋产权变更过程的登记（又称动态登记）两大类型，具体形式有新建登记、移转登记、变更登记、消灭登记、他项权利登记以及特殊情况下的延期登记(延期登记的期限不得超过一年）。关于土地登记的类型，《土地登记规则》分初始登记和变更土地登记两大类型,后者还包括他项权利移转登记、土地抵押权登记、注销土地登记和更正登记.应当指出，《土地登记规则》以初始登记来代替土地总登记,就难以获得特定区域土地权属的全貌。总登记又称静态标示登记或换证登记,是指登证机关在一定期间内对其行政管辖区域内的全部土地的权属状态在审查公告后所进行的登记。总登记一般为土地权属的第一次登记，在这种情况下，总登记与初始登记重合，但是，两者概念的内涵和外延毕竟不同。总登记虽不是经常性的行为，但却可以是阶段性的行为，即不是一次性的工作。
在这种情形下，总登记即非初始登记，因此，登记法规应设置土地总登记形式。土地总登记和房屋所有权的初始登记，共同构成房地产权属总登记。
应当承认，我国现行法规中关于房地产登记类型的规定还很不健全，有些国家或地区的不动产登记法以及我国的某些地方性法规值得借鉴和肯定。（1）房地产预告登记。此种类型是指为保全房地产权利移转或消灭的请求权，或房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权，房地产登记机关基于债权人或受益人的申请,经登记名义人的同意所为的登记。例如，A将土地连同房屋出租给B,约定10年以后B将土地连同新增建筑物无偿归还给A，这就是房地产权利未来发生移转的情形,必须预先办理登记，此即预告登记。房地产预告登记是限制登记的一种，是限制登记名义人处分其房地产权利所为的登记。房地产登记机关在登记完毕时，应通知申请人和登记名义人。〔6〕欠缺预告登记，将会使某些意图通过设权行为而欲取得房地产物权的债权人的目的落空。（2)更名登记。《深圳经济特区房地产登记条例》第45条规定，权利人姓名或名称发生变化的，权利人应自变更事实发生之日起30日内申请变更登记，此即更名登记。更名登记还包括房地产坐落名称变更登记和房地产名称变更登记。我国台湾地区还规定有“筹备人更名法人登记"，主要指法人于其筹备期间取得的土地所有权，已经以筹备人之代表人的名义登记的，在取得法人资格时,应申请更名登记.（3）迳为登记。
这是指在一定情形下不需要当事人申请而由登记机关直接登记。如《深圳经济特区房地产登记条例》第14条规定,土地使用期满、抵押期届满、代管或被人民法院裁定为无主财产、人民法院或有关行政机关作出查封决定、裁定的以及法律、法规规定的其他情形，均应由登记机关进行迳为登记，并公告登记结果。(4）房地产租赁登记.澳大利亚登记制度不以物权或债权来区分应否登记，而坚持以动产或不动产来区分登记的原则，虽然房地产租赁权是一种债权,但仍将其列入登记的范围。日本不动产登记法第一章第一条也将租赁权列入登记之列。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》已明确房屋租赁实行登记备案制，因此,将来制定登记法时应把租赁权列为应登记的权利。由于我国目前法律尚未承认地役权等物权，房地产他项权利登记的种类较少。但可以预见，随着《物权法》的制订和出台,房地产他项权利登记的适用范围会越来越广泛，在房地产权属总登记以后，房地产上还可设
定土地使用权、地役权、抵押权以及典权等物上权利登记。
（三）关于房地产登记的公信力
在三种房地产登记制立法例中，德国法模式与托仑斯模式均承认登记的公信力.所谓公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的不动产权属不符,但对信赖该记载表征的善意第三人也予以保护。按照托仑斯登记制,权利一经登记即具有不可推翻之效力，因欺诈或划界之错误而受害之人，可对当事人及恶意第三者有恢复其权利的请求权，但对于有偿取得的善意第三人则不能请求恢复其权利,而只能对有过失或错误的人请求损害赔偿，如应赔偿人死亡、不在或破产时，得向登记机关请求赔偿（.8）房地产登记到底是权属变动的对抗要件还是成立要件，学者之间仍有分歧。从侧重于保护交易安全的角度考虑,应采纳后者的观点。从我国现行的房地产法规及其他相关的法律来看，也表明立法上肯定登记为不动产物权变动的成立要件。〔9〕这就意味着承认登记的公信力，只是规定得不够明确、不具体，有待于进一步完善.在这方面，《深圳经济特区房地产登记条例》已经注意到并作出相关的规定，该条例第
5条规定下列三种情形可撤销全部或部分已核登记的事项：“（1）当事人对房地产拥有合法权利的；（2）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（3)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。”此即所谓撤销核准登记.同时规定,登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金（第54条），如登记机关及其工作人员因不当核准登记,造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列支(第59条）。这项制度对维护登记的公正与合法，纠正不当行为,强化登记机关的责任，保护社会公众的合法权益具有重要的意义.为强化登记公示制度，我国应借鉴《日本不动产登记法》,制定一部统一的不动产登记法，对所有不动产权利的变动进行统一规定，以保护权利人及第三人的合法权益，维护正常的市场经济秩序。
与登记公示制度密切相关的是公开查册制度，即所有房地产登记的事项应对社会公众公开.然而我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》均未明确规定,《土地登记规则》则规定:土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门规定办理。不经允许不得向第三者提供或者公布（第39条）。在这方面，美国全国房地产协会前执行副总裁、房地产专家威廉·诺思教授曾介绍，在美国地籍登记是一种公开文件，只要付手续费，任何人均可查询翻阅.其公开的目的是要使地产在转让、出租或买卖中，受让者或买方能够知道关于这块土地的一切。地籍登记若不公开，就很难保证房地产市场的健康运转.〔10〕我国深圳市对此率先作出创新的规定，登记机关应设置房地产登记册，按宗地编号对房地产登记事项全面、真实、准确地记载。房地产登记册记载的内容可供查询、复印.应当公告的事项，由登记机关在《深圳特区报》或《深圳商报》或深圳《中外房
地产导报》公告(见该条例第9、61条）.应该认为，房地产登记公开查册制度，实际上为房地产市场打开资源之门,此种做法应予以推介。
篇九：我国房地产登记制度存在的问题及完善
tle>浅谈我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策-百度文库浅谈我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策
摘要：房地产涉及房产和地产两部分内容，房地产权属登记制度旨在确认权利、促进交易，可以有效防止房地产欺诈、强化国家管理。本文依据《物权法》中的相关规定，对现行房地产权属登记制度中的问题进行总结，并提出相应的解决对策。
关键词：房地产，权属登记，物权法
中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：
1前言
房地产主要涉及到房产和地产两部分内容，也就是土地及其地上建筑物；房地产权属登记，简单的说，就是确认和公示房地产物权，即土地使用权人以及房屋所有权人依法定程度在房地产权属登记机关办理相关登记，登记机关向权利人发放相应的土地使用权证及房屋所有权证的活动。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的颁布实施是我国房地产权属登记制度化、正规化、法制化的重要标志；1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产权属登记制度作出明确规定，肯定了房地产权属登记制度的法律地位。但由于起步较晚，经验有限，我国房地产权属登记制度中依然存在一系列问题。
2我国现行房地产权属登记制度存在的问题及其成因
笔者主要从立法和制度两个角度对我国现行房地产权属登记制度存在的问题进行分析和总结。
2.1房地产权属登记制度立法层面存在的问题及成因分析
篇十：我国房地产登记制度存在的问题及完善
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随着市场经济的日趋活跃，当事人之间的不动产交易大量涌现，因不动产登记制不完善而引发的纠纷也由此增多。法院在认定未办理不动产权属登记的买卖合同效力时，一般有以下4种作法：合同不成立，一方收受的财产以不当得利返还给另一方，造成损失的由过错一方负责赔偿；同无效，由双方承担合同无效的法律后果；或在解除合同时要求对方承担违约责任；合合同“尚未发生效力”，一方可强制另一方实际履行合同成立生效，产生一种债权请求权。但不动产所有权未发生转移，买方可依合同请求卖方承担违约责任，其中前三种做法都将登记的效力及于房屋买卖合同本身，认为未经权属登记，合同债权或不能成立或成立后不能生效，唯有最后一种做法将登记的效力独立于买卖合同之外，认为登记与否不影响合同债权的发生。由此可见，各地法院在不动产登记的效力上认识并不一致，究其原由，是由于我国立法的不明确，不但有关不动产物权变动的登记制度尚未在中国得到系统的建立，而且现行法院中的有关制度也说不上完全是民法物权法意义上的制度，它仍然是带有浓厚的行政法色彩的制度。
一、不动产登记的效力
原因行为与结果行为
不动产交易中，债法上的合同为原因行为，而物权变动登记为结果行为。以房屋买卖为例。在我国完成房屋买卖分为订立买卖合同和进行权属登记两个阶段。其中订立房屋买卖合同的行为是一种债权行为，合同成立生效后，合同当事人之间就产生一定的债权债务关系，这种债权债务关系先于房地产权属登记而有效存在，买受人负有在约定期限内付清房款、受领房屋的义务；出卖人负有在约定期限内将房屋按合同约定的质量交付买受人的义务，双方均有相应的债权请求权。但此时只是具备了物权变动的原因，并不发生物权变动的效力。只有经房地产权属登记，房屋的所有权才从出卖人一方转移至买受人一方，在此之前，出卖人始终保有标的物的所有权。房地产物权的变动是在权属登记阶段完成的，这在德国民法关于不动产物权变更的“合意＋登记原则”中得到鲜明地反映。
这里的“合意”特指物权行为，不动产物权变动凭债权契约、物权契约、登记而发生，物权契约的外在形式即登记。在“一物二卖”的场合，尤其在第二买受人为善意的情况下，尽管第一买受人与出卖人之间存在着有效的债权债务合同，第一买受人因未办理登记手续仍不能取得标的物的所有权，他只能够依债法上的违约责任制度请求出卖人赔偿，而不得主张第二买受人与出卖人之间的合同无效，笔者以为，那些将未办理不动产登记的合同认定为无效或未生效的立法、司法实践，实际上是混淆了不动产交易中的债权行为与物权行为的效力，将债法上的原因行为归入到物权法上的登记-结果行为中，其结果是否定了合同的独立效力，不利于对债权人利益的保护。
不动产登记的效力
不动产登记有两重意义，一是公法上行政权力对不动产交易进行监督管理，二是私法上通过权利状态的公示，保证交易安全。这里着重探讨第二重意义。根据登记对不动产交易安全的保护范围，可以将两方各国的立法大致分为登记生效主义型和登记对抗主义型。从我国目前现行法规中散见的有关登记的规定来看，我国的立法例为第一种类型。既然为登记为生效，就可推出不动产登记的最重要的一层效力：物质变动的根据效力。登记在这里发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人意愿设立、变更与废止作用。如果把登记对物权变动的决定效力看作是有积极作用，那么物权公示效力就是登记的消极作用。世界各国凡有不动产立法者，一般均承认登记对抗第三人的效力。登记的第三层效力为善意保护效力，这是从物权公示效力中派生出来的。由于登记本身具有社会客观公信力，在信赖登记的第三人取得登记的不动产物权时，其正当权利不会因为有错误的登记而被剥夺，客观公正的社会交易秩序才能得到维护。除此之外，登记还具有警示效力，提供给社会法律讯息，让社会尤其是不动产取得人了解标的物的全面情况，然后决定自己是否为某项法律行为。
二、我国不动产登记制度的立法建议
（一）我国不动产登记效力应采取对抗主义
民法制度构造的基础应当是现实中的利益衡量和价值判断。笔者认为根据不动产制度的“实益”，不动产登记的效力应采取对抗主义。
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利益衡量和价值判断分为宏观和微观两个角度。
在宏观角度，私法自治是民法的基本原则，当事人有权依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原则，私人相互间的法律关系应取决于个人之自由意思。物权变动是民法中物权制度的重要部分，只要其变动没有损害国家、社会和第三人的利益，法律就不应该过多地干涉，否则，反而阻碍了商品流通和市场交易，不利于市场经济的发展。
在微观利益衡量上，有的学者主张不动产登记效力采成立要件主义的最主要的理由是，采登记的对抗主义不利于保护交易安全和第三人的利益交易上的利益。但是，事实上又是怎样一回事呢﹖为了说明问题，举一个具有代表性的例子如下：
甲拥有一不动产，与乙订立买卖合同，将不动产转让给乙，但尚未办理不动产变更登记。此时，又有丙来与甲协商欲买甲之不动产，价格比乙为高，甲转而准备将不动产卖给丙。丙为交易第三人，现在我们分别在丙为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采生效主义及采对抗主义中衡量交易上的利益。
丙为善意：
1）不动产登记采生效主义
在登记为物权变动之生效要件时，由于乙尚未办理不动产的变更登记，故不动产的变动没有生效，甲仍是不动产的合法所有人，他当然有权将自己的不动产转让给丙在这种情况下，由于甲是不动产的有权处分人，根本不需要适用善意取得制度，丙即可合法地取得不动产的所有权，其实，在不动产登记采生效主义的国家里，不动产以登记为公示原则，故不动产的取得一般不适用善意取得制度。然后，甲对乙承担债权法上的违约责任，这样，丙最终取得该不动产。
2）不动产登记采对抗主义
在登记采物权变动之对抗主义时，不动产的取得和变更只要当事人意思表示一致时，即生效力，但是，物权变动的效力不能对抗善意的第三人。这样，即使乙尚未办理不动产的变更登记，物权变动已经生效，他仍然可以获得不动产。但是，由于丙是善意第三人，乙取得不动产的效力不能对抗---文章来源网络
丙，丙因而最终取得该不动产。
丙为恶意
1）不动产登记为生效要件
在不动产登记为生效要件时，乙没有办理不动产的变更登记，则物权变动不生效，甲仍然是不动产的合法所有人，即使丙是恶意的第三人，甲将不动产转让给丙的行为还是有效产之后立即办理了登记丙在受让不动，结果，乙只能请求甲承担违约责任的法律救济，而恶意第三人丙竟然最终取得了不动产。
2）不动产登记采对抗主义
在不动产登记采对抗主义，物权变动的效力仅仅不能对抗善意的第三人，而如果第三人是处于恶意的话，即使没有登记，物权变动仍然有效。所以，当第三人丙为恶意时，乙可以对抗丙而继续合法享有不动产，丙则不能取得不动产。
3结论：
从以上的分析中可以看出，当第三人为善意时，第三人都能取得不动产，无论不动产登记采生效主义还是采对抗主义，都是同样地保护交易安全和第三人利益的。而当第三人为恶意时，在不动产登记采对抗主义的情况下，恶意第三人不能取得不动产；但是，在不动产登记为生效要件的情况下，恶意第三人却能够取得不动产，从交易安全方面考虑，笔者认为，交易安全应当包括两方面，以本案例分析，一方面是受让人乙的交易安全；另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，当事人之间在有关物权变动的意思表示达成一致后，到办理物权登记之前，总有一段时间间隔，如果不动产登记为物权变动之生效要件，则在此段时间间隔中，物权变动不生效，原不动产所有人甲仍是不动产的有权处分人，他为了获得更好的交易价格，或者处于其他方面利益的考虑，不管第三人丙是善意还是恶意，甲的这种有违商业道德的行径都将得逞，这样的法律规则，对于受让乙而言，就---文章来源网络
没有交易安全的公平正义恶意第三人都保护如果说不动产登记的生效主义有利于保护第三人利益的话，那就是它连另外，有学者认为，不动产登记采对抗主义制度本身自相矛盾，理由是，不动产物权变动依当事人的意思表示一致可以生效，但是该“生效”的物权不能对抗第三人，即该“物权”没有公认的物权的对世权的性质，若其不能对抗第三人，他的设立又怎么能“生效”，所以，该“物权”就不可能成为真正的物权，是没有意义的物权。笔者认为，登记对抗主义中意思一致而取得的物权在性质上，属于负解除条
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篇十一：我国房地产登记制度存在的问题及完善
le>我国房地产登记制度存在问题及完善论文-百度文库我国房地产登记制度存在的问题及完善
【摘要】随着我国市场经济的迅速发展，房地产市场日渐繁荣，房地产登记制度也越发重要。它在维护房地产市场秩序，保证房地产交易安全方面起着重要作用。我国的《物权法》虽然明确了不动产登记制度，为我国的房地产登记制度提供了法律基础，但还存在许多漏洞，有待于进一步完善。本文首先分析了房地产登记制度的概念、特征和目的，随后详细分析房地产登记制度存在的问题，在此基础上提出了相应的完善建议。
【关键词】房地产登记；登记薄；赔偿责任
1房地产登记概述
所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。
房地产登记主要具有以下特征：
第一，实质审查性。在我国的房地产登记中，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行审查，并做实地勘验。《城市房屋权属登记管理房屋登记办法》第27条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后
篇十二：我国房地产登记制度存在的问题及完善
le>论我国不动产登记制度的建立与完善-百度文库论我国不动产登记制度的建立与完善
摘要:《中华人民共和国物权法》于2007年出台,该法在总则里确立了我国不动产登记制度,使我国的不动产登记制度从此有了系统的规定,这将使我国的不动产登记制度得到更好的完善,并更好地保护国家、集体和公民个人的不动产。但我认为,《物权法》仍存在一定的缺陷,本人将对我国不动产登记制度的建立进行论述,并对制度的完善提出自己的建议。
关键词:不动产登记登记效力登记类型完善
一、不动产登记制度的概念
所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度,为不动产物权登记制度。
二、建立不动产登记制度的意义
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中,法律在保护财产静的安全的同时,更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位,因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色,它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。
由于物权具有绝对性和对世性,所以,物权进行任何变动,都应进行公示。公示的方式有交付和登记。交付是动产物权的公示手段,而登记则是不动产物权的公示手段,登记作为不动产物权(除抵押权以外)变动过程的生效要件,即只有登记了才能发生不动产物权转移的效力。由此可见,不动产登记使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。对第三人来说,基本的意义是权利变动让人知悉的效力,即
登记的告知作用。而从最终意义上说,是有利于维护不动产交易安全,从而保护善意的第三人。所以,建立不动产登记制度的意义是十分重大的!
三、我国不动产登记制度的现状
(一)我国没有形成统一的不动产登记管理体制
1、没有一部统一的不动产登记法
我国有关不动产的登记没有形成专门的法律,物权法也没有作出比较详细的规定,只是在第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一机构和登记办法,由法律行政法规规定。”比如《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等都具有浓厚的行政色彩,是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。所以,行政机关会设置一些烦琐的登记程序,这样一来,就会在一定程度上阻碍不动产
的交易。较强的行政色彩在一定程度上减弱了物权性,从而对不动产的交易产生一定的负面影响。
2、登记的范围不明确
《物权法》中对不动产登记的范围也不明确,比如《城市房屋权属登记管理办法》将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。
3、不动产登记机关不统一
依据我国现行的法律、法规或规章,约有6个部门可以进行不动产登记。如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,草原登记在农牧业部门,林木权登记在森林管理部门等.登记机关不统一,多个登记机关、多头登记,登记机
关分散,既不利于登记机关之间的相互沟通,也不利于当事人的查阅;登记机关权力纵横交错,会扰乱正常的法律秩序。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时,不但会损害当事人的正当利益,增加其不合理负担,而且会扰乱正常的法律秩序。会导致不动产所有人之间的大量纠纷;不利于登记资料的合理利用,多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性,严重影响了土地资源的高效利用;多个登记机关同时存在,对人力资源也是一种浪费职能重叠。总之,界限不明,这都会损害人民的利益,不能很好解决矛盾问题,所以这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。
(二)不动产登记的种类不完善
预告登记主要有三方面的作用:一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力,因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示,这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的,从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾,通过预告登记的方法,将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列,并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人,从而保证请求权人取得不动产物权,而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人,从而保全请求权得到实现。
但在我国,预告登记并没有在法律上有一个明确的地位,似乎不能得到法律的承认,所以,对于预告登记的性质等,我们在实践中遇到这种问题,就不能够很好的解决了。比如《城市商品房预售管理办法》中规定:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管
理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”虽然这条规定了商品房预售合同的登记备案制度,但对于该登记备案制度的性质及法律效力却并没有具体规定。在各地制定的商品房预售管理办法中,对预售登效力的相关规定也大相庭径:有的规
定未经登记无效,有的则规定未经登记仅是无法对抗第三人,不影响合同本身的生效。
由此可见,我国不动产登记制度仍然很不完善,现有的登记制度并不能很好地保护权利人对未来物权的请求权,这缺乏明确的法律保护。所以,我们应该要建立健全不动产登记制度,以维护交易安全和实现经济秩序的健康发展。
四、我国不动产登记制度的完善
(一)建立统一的不动产登记制度
1、统一不动产登记机关
由于我国的登记机关较为分散,这会使得不动产登记显得很混乱。而选择哪个机关为登记机关也是个问题。首先,我觉得法院并不适合为不动产的登记机关。这是因为法院本来就有审判的任务,若要再负责登记的工作,这将大大加重法院的压力。而且,作为登记机关,法院在审查登记的真实性时可能还会出现徇私舞弊的现象。所以,我认为法院并不适合为不动产登记机关。
我认为,行政机关更为适合为不动产登记机关。这是因为一直以来都是由性质机关负责不动产登记工作的,而且,这样也能够减轻法院的工作压力,提高法院的工作效率,并能够避免那种徇私舞弊的现象出现。
2、确认不动产的登记范围。
我国应确立以不动产物权的发生、变更与消灭为登记的范围。也就是说,对于土地、房屋等不动产上设定的各种物权,包括所有权、用益物权和担保物权都要登记了才能取得、变更和消灭,使民事登记的范围缩小,这样才能最大限度地减少商品流通领域中的障碍,使商品交易更快捷和安全。
3、统一不动产登记法
不动产登记法应该与《物权法》的规定相适应,我国应制定统一的不动产登记法,改变现行登记管理体制。要对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产,适用统一的登记法,以更好地保护当事人。
4、对不动产物权登记进行公告
我国法律规定,不动产物权的取得、变更和消灭,必须进行登记,其中一个重要的决定性因素是登记具有公示公信力。但是我国登记的公告只是在登记机关和当事人之间进行而已,对于其他人来说却是个谜。有的房地产登记管理部门竟然还把房地产权属登记置入保密范围。这样子是不对的,我们应当讲不动产登记公诸于世,这样才具有公信力。
(二)完善预告登记制度
要完善预告登记程序,一是要统一登记机关,这也是完善预告登记程序的前提。二是要建立预告登记审查制度,登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件,不仅要进行形式上的审查,即审查登记的程序是否合法,还要进行实质审查。而且,还要实行预告登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登
记机关所造成的,那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一来,我国的登记机关将会提高登记的正确率,也会提高办事效率,以更好地保障权利人的利益!
注释
谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[J].河北法学,2005,23(8):49-50.
参考文献
黄辉.中国不动产登记制度的立法思考[J].北京科技大学学报·社会科学版,2001,(3):68.孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.457
高宏广.不动产预先登记制度研究[D].北京:中国人民大学法学院,2002
王利明.试论我国不动产登记制度的完善[J].求索,2001,(6):42,44
欧世龙.
不动产物权登记的若干思考[J].,2002,(9):56当代法学
篇十三：我国房地产登记制度存在的问题及完善
le>现行房地产权属登记制度存在的问题及对策-百度文库现行房地产权属登记制度存在的问题及对策
摘要：现行房地产权属等级制度的建立是对我国房地产物权的一种确认与公示的手段，针对于国家房地开发产业及权利法人都具有相当重要的意义。但是，在现行房地产权属登记制度的施行与落实过程中往往还存在诸多的问题。问题须解决，制度亦须完善。本文将就这一系列问题展开分析与讨论。
关键词：房地产业、权属登记、制度问题、对策分析
房地产业等级亦可称不动产登记。房地产登记制度即是在法律上严格规定由国家法定的机关依照当事人具体的申请说明对相应提交申请的房地产权属认定客体信息等内容进行登记，且在登记信息中赋予一定的法律效力，可以说房地产登记制度也是房地产权属管理中的一部分重要内容。现行我国的房地产登记制度主要体现的是房地产业行政管理部门和登记申请人之间的一种上下管理关系，尤其是在登记制度的性质上具有浓厚的行政干预色彩，导致存在问题颇多。而就目前的形势发展而言，具有针对性的解决措施还不具有一针见血的效用。因此，进一步分析其中存在的问题及解决对策对于我国房地产业发展极其重要。
一、我国现行房地产权属登记制度的现状及实例分析
1.1基本分类和主要特点
从我国房地产权属登记的管路方面来看，即可分为动态登记管理与静态登记管理。从宏观的层面上讲，目前就我国现行的房地产权属登记制度分类基本囊括七种，即总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销权利登记和其他权利登记等。而从申请登记的客体来说，房地产权属登记亦可分为房产权属登记和地产权属登记两种。
据以上分类，分析我国房地产权属等级制度普遍突出的特点在于强制性、公信力，且在制度施行过程中实行具有实质性的审查程序，并登记生效具有一定的法律效力，登记以颁发权利证书上标明具体的生效日期及期限。
1.2功用和基本性质
我国现行的房地产权属登记制度的主要功用在于：
（一）权属确认。在具有申请法人凭有效证明提起申请报告之后，即可在国家法定机构通过运行法律确认程序对房地产所属权进行认定，其履行权利具有正确性的推定效力，颁发权属证书从而致使房产或地产的物权划归明确，隶属于权利法人；
（二）物权公示。我国现行的房地产权属等级制度明确规定，对于申请法人提交申请确立的权属认定关系必须将此一事实向社会大众公开明示，以达到风险警示的目的，同时也可以起到对房地产权利人及善意第三人合法权益的保护；
（三）控制管理。房地产权属登记需经相关管理机构通过对申请法人提交申请报告阶段所能够设计的档案、资料及卡片等有效材料进行管理，且需对申请权属登记的房地产权属问题的真实性及合法性进一步监督核审。但凡讨论关于我国现行房地产权属登记制度所具有的性质问题，诸多人仅仅认为是我国在涉及房地产权属登记
方面以房地产行政管理机构依法实施的一种行政行为，而其制定本身所能体系的房地产管理部门与权属申请法人之间的管理与被管理的关系却往往被人忽略。我国相关的法律对这一关系有明文的规定，房地产管理部门既负有对审查房地产权属的申请登记的依法决定权，且亦可对不履行义务的房地产权利法人具有相应的处罚权力。但是从另一个角度来讲，我国现行的这套关于房地产权属登记的制度，虽属国家部门对于房产、地产确认权属关系的一种行政管理模式，但从其基本的功用、自然人及性质来看，应将其制度确定为一种民事行为更为利好。笔者这样认为自有个人的理由在，即：房地产权属登记问题是由登记申请法人的申请行为源起，从提请申请报告到登记确认都属于民事行为范畴；房地产权属登记管理制度的功用主要体现在权属确认、物权公示和控制管理三个方面，其应用功用的本质在于能够保障房地产权利法人的合法物权，并承属于房地产权利法人对房产、地产之间的法律支配关系。同时，房地产权属登记制度也是保全房地产买卖合同履行合同职责的一种法律手段，也是权利双方关于债权问题的一种延伸和房地产再行买卖的前提条件。落实制度具有法律效力，同时亦具一定的民事功能和效力；我国法律法规尚未完善成熟，目前在针对房地产权属纠纷的认定上还基本是以民事赔偿为主要的处理办法，登记机关所能够的承担的赔偿责任也基本上是以民事赔偿为主；
（四）房地产登记及买卖支付是关于房产、地产进行物权变动的一种公示手段，作为我国物权法中的一项重要内容，动产的买卖
支付行为是典型的民事行为，而房地产作为不动产的登记买卖行为则也应是一种民事行为；
（五）国际上，诸多的国家已将房地产登记行为划定为一种民事行为，部分国家已将其内容融入民法，成为国家大法不可缺少的一部分；
（六）在我国，地方有关行政管理机关实施房地产登记行为的本质不是行使行政权力来实现管理目的，而是旨于为人民服务，区别于行政行为。
1.3案例分析
刘某等房屋权属行政登记纠纷案：2001年10月21日，xx供销社将该14号店房通过公开拍卖的方式，以28500元的价格有偿转让给上诉人刘某，买卖双方为此签订了房地产转让合同和国有土地使用权转让合同，并经当地拍卖行出具成交确认书及县公证处公证。2002年1月30日，该县房地产管理局为刘某核发了“于房权证（发）字第00005785号房屋所有权证”，该证载明：座落于xx镇（区）14号私有房产建筑面积为133.94平米，2层房，使用面积66.97平米，并附有一张房地产平面草图。由于该县房地产局在受理刘某房屋权属转移登记时，未委托其工作人员到xx镇（区）14号店房所在地察看标的物及实地测绘房地产平面图，该房产证附件中房地产平面草图系刘某所提供的房产资料，它与刘某所持房产证上登记载明的四至界址与实地房屋现状不完全相符。由此引发争议。
原审法院认为，被告依法具有房屋权属登记的主体资格和职权范围。被告受理第三人刘某的权属转移登记时，对第三人的材料审核不严，也未到实地踏看测绘，以致造成第三人刘某房产登记的四临界址及房屋平面图与实际不相符，造成房屋登记内容有瑕疵。且进行登记时未履行公告程序、登记程序违法，原告认为被告事实不清、程序违法的主张成立，该院予以支持。第三人刘某、华某认为原告房屋超占面积，提供的2000年颁发的《集体土地使用证》不真实，不具有行政诉讼主体资格，不属行政诉讼范围，不予受理，原告质证认为1996年违法建房，2000年经土管部门进行处罚补批了建房手续，办理了《集体土地使用证》，被告登记房产权证时侵犯了自己的合法权益，有权提起行政诉讼。该院认为，原告的房屋是否超占不属于该院职责管辖范围，对2000年集体土地使用证的真伪第三人无证据证实。因此，原告的辩解成立。第三人的主张不成立，该院不予支持。由此看来，通过法律手段解决房地产权属登记问题是旨于为人民服务，辨清真正的房地产权属法人，其本质在于民事调解而不是追究刑事责任。
二、完善我国房地产权属登记制度的建议
2.1统一房地产的权属登记机构的管理机制，有意弱化职权行使的行政色彩。
我国在建立有关房地产权属登记制度以来，只是将登记程序作为一种相关登记管理机构用来行使行政职能的一种办法而不是出于公示的目的，从而造成登记行为与行政机构行使职能相结合的弊
端。对此，笔者认为应就当下房产与地产分开登记的模式予以废除，由统一的登记管理机构来处理房产与地产两项业务，且有意弱化登记机构在运用房地产权属认定管理中的行政色彩。这一观点在未来我国房地产权属登记认定制度的改善过程中可通过试用运行尚可广泛推行与应用，效果如何，且需验证。
2.2建立完善以责任分摊落实为基本原则的房地产登记机构赔偿制度。
以法律为手段，建立起一种以责任分摊落实为基本原则的房地产登记机构赔偿制度。房地产登记机构是此一项工作围绕的核心，由于在一般情况下，权属划分与认定过程中难免会出现过错，分析过程的原因，如果出于登记机构则应由房地产登记机构承担这一部分赔偿责任，并明示造成过错的原因。
2.3建立完善房地产权属登记资料的查询保障机制。房地产权属认定中登记的资料档案应作为公示的对象，既对申请法人提交申请报告材料明示于社会，又将登记信息范围、对象、房地产利害关系人查询的操作程序明示于大众，从而达到风险警示和保护房地产权利人机第三人的合法权益。
三、结束语
房产、地产作为一种国家认定的不动产，现行针对房地产权属认定及登记的职能基本沿用行政管理的模式，这就造成诸多方面的问题及弊端。笔者在文中通过深入浅出的阐述与分析，旨在能够促进交流学习。
参考文献
[1]陶玉清；对规范和发展房地产经纪业的思考[j]；连云港职业技术学院学报；1999，（03）.[2]陶娟；对完善我国现行房地产权属登记制度的几点思考[j]；阴山学刊；2003，（03）.[3]许亮，常青；我国房地产登记制度有关问题探讨[j]；建筑管理现代化；2007，（02）：66-66.[4]黄立军；我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策[d]；合肥工业大学；2007.[5]郭福良；我国房地产登记制度存在的问题及完善[d]；广西师范大学；2008.
篇十四：我国房地产登记制度存在的问题及完善
le>我国房地产登记制度存在的问题及完善-百度文库我国房地产登记制度存在的问题及完善
我国房地产登记制度存在的问题及完善
摘
要：房地产登记指的是房地产权利人向国家登记机关发出申请，将房地产的物权进行变更，并且进行登记记录。在此基础上建立起来的房地产登记的依据、程序、负责的机关单位及其权利等方面的各项制度，形成了房地产登记制度。它是对房地产物权的确认和公示，对于国家和房地产权利人来说，具有十分重要的意义。虽然我国早在2007年颁布的《物权法》当中对房地产登记制度进行了补充和完善，但是其在发展和应用的过程中，仍然体现出了很多问题。本文通过对这些问题的分析，提出了一些相应的完善措施。
关键词：房地产
登记制度
问题
完善措施
房地产登记制度是房地产相关法律法规当中的一个十分重要的组成部分，是对土地及土地之上的建筑物所有权、使用权、以及其它一些相关权利的确定和记载。随着我国社会和经济的不断发展和改革，房地产登记制度中存在的问题正在不断的暴露出来。由于我国目前的房地产登记制度不够系统和完善，导致了在房地产登记机关的设置、登记等流程、登记的效力、以及实质审核的内容等方面，没有进行统一的划分，使得一些登记制度问题无法得到有效的解决。这对房地产登记制度的发展和其作用的发挥带来了十分不利的影响。
1/8
我国房地产登记制度存在的问题及完善
一、我国房地产登记制度中存在的问题
（一）登记机关不统一
目前，我国的房地产登记是由房产局和土地局两个机关分别进行登记的。这就造成了一定程度上的行政管理重叠和权利职能的交叉。同时两个机关之间还存在着一定程度上的利益冲突，因此造成了登记机关的不统一性。这种情况不但给权利人的房产登记带来了诸多的不便，还增加了房地产交易中的费用和成本，造成了不必要的人力和物力的浪费，对我国房地产市场的正常发展产生了不良的影响。在实际工作当中，如果工作人员不够认真，甚至还可能造成房地产重复抵押的情况，从而带来更加严重的问题。
（二）登记流程复杂繁琐
基于我国现行的房地产登记流程，登记申请人需要首先判定自己要申请的属于那种登记类型，从而准备相关的材料和文件。但是在实际工作中，普通老百姓大多对房地产登记的相关概念和流程不够了解，在具体办理登记业务的时候对于一些法律性的条文难以理解。这就导致了人们在进行登记申请的时候往往因为资料不全等原因来回奔波，而登记机关的工作量也会因此而增加，工作效率自然就会降低。同时，进行房地产登记所需的材料当中，有一些的时效性很短。因此往往当登记人奔走各个单位准备材料时，有些材料已经过期，还需要重新开具。
2/8
我国房地产登记制度存在的问题及完善
另外，在进行房地产登记的时候，按照目前的规定是需要登记人本人持有效证件进行登记。但是，很多时候由于各种各样的原因，登记人本人不在当地，而且无法及时赶回，此时就需要由代理人或委托人代为办理。而有代理人存在的登记流程则更加的复杂和繁琐，而且办理登记所需的各类文件资料的提供和开局单位很多都不在一个地方，给登记人带来了很大的麻烦。可以说流程的复杂和繁琐问题是当前房地产登记制度当中存在的最大的问题。
（三）登记记名不透明
在我国房地产登记工作的实际进行中，由于受到管理上一些错误理念的影响，使得其对于个人隐私过度强调。这样就导致了对登记资料的过度保密，使一些本应当公示出来的内容没有得到公示。而公示内容的不全，会对房地产登记的公信力造成很大的影响。因此，在一定程度上来说，我国的房地产登记制度并没有真正起到最为有效的保护交易安全的作用和功能。
（四）登记模式的混乱
房地产登记又分为初始登记和总登记。初始登记指的是对房地产的首次登记。而总登记指的是房地产登记机关对全国或某个地区反问内的所有土地资源、房地产、以及相关权属的登记。但是在实际工作中，这两种登记并没有得到完全的区分。其中，地籍整理工作的不到位是其主要原因。例如：3/8
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由于当前我国城市化进程发展速度过快，产生了很多的“城中村”的现象。这种现象所带来的直接后果就是国家土地与集体土地的混乱。由于地籍的混乱，使得在土地征收过程中，时常会发生征收国有土地或重复征收土地等不良情况。
（五）不动产房屋登记效力不明确
对于我国现行不动产登记制度相关的法律法规，目前只适用于城市范围之内。其中关于房地产登记规定也只适用于城市和城镇。在我国广大农村，目前所使用的普遍都是针对宅基地颁发的宅基地使用权证，而对于农村房屋的产权登记却被忽略。随着我国社会的整体发展，农村当中开始出现了一些商品房，农村的房屋交易和抵押等活动也明显增多。但是，目前我国关于农村房屋产权的相关法律法规却仍然处于空白阶段。
二、我国房地产登记制度的完善措施
（一）统一登记机关
我国当前多个登记机关、多头登记的现象给房地产登记工作带来了诸多的不便。因此，国家应当设立一个专门负责房地产登记的行政机关，统一对房地产登记工作进行受理。基于我国政府机关正在由管理型政府向服务型政府转变的现状，如果政府的职能不同时进行转变，那么即使由其它的独立机关来负责房地产登记，也难以达到最佳的效果。因此，国家有必要建立一个统一的房地产登记机关，对其进行统一4/8
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的规范和管理，使登记流程尽量简化，审核内容更加明确。
（二）优化房地产登记流程
在房地产登记工作当中，登记机关应当转变思想观念，不能将管理职能当成是一种权利来看待。因此，在申请人申请登记的时候，应当提供相应的咨询服务。在具体工作中，可以在登记处设置咨询服务台，安排专门的人员为申请人提供服务。按照申请人的登记类型，为其提供相应的所需材料清单以及申请流程清单。同时还可设置专门的窗口，对申请人所携带的材料进行初步审核，检查申请人准备的材料是否齐全。房地产登记机构还应当对自身组织机构和相关的部门单位进行整理和整合，将办理房地产登记所需材料的开具机关都集中在以其，使登记人可以体验“一站式”的便捷服务，这样不但能够节省登记人的实践，也能够提高登记部门的工作效率。
另一方面，对于由代理人或委托人代为办理的房地产登记业务，其流程也应当尽量简化。对此，可以从联合公证部门对登记人和代理人之间的公证委托书的内容进行细化和完善，从而在能够保障代理人的真实性和登记人的合法权益的基础上，使登记流程大大简化，真正给人们带来便利。
（三）完善房地产登记的公示作用
房地产登记的一个重要目的就是进行公示，通过登记，将房地产的物权建立、物权转移、物权变更等信息向公众进5/8
我国房地产登记制度存在的问题及完善
行公开，让交易第三人能够对房地产的实际物权状态进行了解和掌握，以起到保障房地产交易安全的作用。在《物权法》当中，明确规定了“权利人、利害关系人有权对相关登记资料进行申请查询和复制，登记机关应当予以提供。”因此，在登记申请人或具有明确交易意向的人提出查询申请的时候，房地产登记机关应当予以积极的配合。这样有利于房地产交易费用的节约，也能够提高房地产交易效率，维护房地产交易的正常秩序。这种职能上的转变，能够使登记机关在登记过程中为申请人提供更好的服务。
（四）设置房地产登记专业代理人
基于我国房地产登记情况的现状，可以在其过程中引入专业代理人。这些专业代理人是登记机关和登记申请人之间沟通和交流的纽带，是基于社会的需求而诞生的自然产物。专业代理人的不动产法律知识和相关的税务知识一定要非常的全面和扎实，才能够真正的发挥作用。在房地产登记业务当中，专业代理人的位置相当于房地产交易中介。他们通过对房地产交易经验的积累和对房地产市场的了解，能够较为准确的判断出房地产的市场和价格走向。因此，如果能够促成这些专业代理人与登记机关的合作关系，就能够对我国房地产登记制度的发展和完善提供助力，也能为人们的房地产交易活动提供便利。
（五）明确政府机关的管理规范
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我国房地产登记制度存在的问题及完善
为了完善房地产登记制度，应当转变相关政府机关的职能，发挥服务型政府的作用。对其职能应当加以明确和规范，正确的区分其管理范围与审核标准，这样就能够很有效的保证房地产登记制度的作用和效力得到充分发挥。因此，国家应当积极的对房地产登记的相关政府机关进行改革，使其发展成为服务性的政府机关，这样才能促使我国房地产登记制度的进一步优化和完善。
房地产登记制度是房地产相关法律法规的基础，也是保障房地产物权人相关权利的基础。因此，我们对当前房地产登记制度当中存在的问题给予充分的重视。结合我国的基本国情和房地产市场的发展现状，采取相应的措施对房地产登记制度当中的漏洞和不足之处进行优化和完善，以保证房地产登记制度的作用和效力能够得到充分的发挥，促进房地产市场的健康发展，推动我国社会的进步。
参考文献：
[1]杨迎春.房地产登记制度存在的问题及对策研究[J].现代经济信息，2012.
[2]朱晓峰.试论我国房地产登记制度的缺陷及完善[J].法制与经济，2013.
[3]连灿.浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善[J].法制博览，2014.
[4]黎鑫.论我国房地产登记制度的完善[J].房产论坛，7/8
我国房地产登记制度存在的问题及完善
2013.
[5]黄立军.我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策[D].合肥工业大学，2012.
（作者单位：天津市大港公证处）
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篇十五：我国房地产登记制度存在的问题及完善
le>浅析房地产登记程序中存在的几个问题(陈渝中)-百度文库浅析房地产登记程序中存在的几个问题
陈渝中
重庆市北碚区人民法院
上传时间:2006-6-10
摘
要：如何规范和完善房地产登记程序，是一个理论性和实践性都很强的问题。从物权法理看，房地产权属登记是现代房地产法律制度的基础。随着房地产市场的快速发展，房地产登记机关更应当强化服务功能，依法、审慎地履行职责。本文从在建房屋抵押登记、拆迁安置房、商品房、乡村房屋的产权登记等方面，结合案例剖析登记程序中存在的问题，并提出了解决思路，以利于规范登记行为，确保登记程序的正当性，从而实现保护房地产权利人的合法权益，保障房地产交易安全的目的。全文共7300余字。
关键词：房地产登记
程序问题
目前的房地产交易市场日趋活跃，随之引发的纠纷呈逐年上升的态势。而作为房地产权属登记的法定机关应如何规范登记行为，从而促进市场交易、保障交易安全是一个不容忽视的问题。笔者从在建房屋抵押登记、拆迁安置房的权属登记、商品房的权属登记、乡村房屋的产权登记等方面，结合案例剖析登记程序中存在的问题，并提出解决思路，力图有助于实务操作。
一、在建房屋抵押登记问题
案例：1999年10月4日，北京某实业公司（以下简称实业公司）与重庆某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）订立《借款协议》，约定：实业公司借给房地产公司人民币100万元，还款日期为1999年12月31日，以房地产公司正在开发建设的“森林花园”中的7号、10号商业用房，作为其100万元债权担保。同年10月28日，双方到某区房地产交易所（以下简称房交所）对抵押合同进行了登记，抵押合同中载明抵押期限终止日期为1999年12月31日。
2000年1月12日，某区人民政府（以下简称区政府）与房地产公司签订《关于解除森林花园开发项目协议关系的协议》，后将该项目交由A公司实施综合开发建设。同年7月18日，房交所依据A公司的申请，核发了“森林花园”7号、10号商业门面房的《商品房预售许可证》。实业公司认为，区政府和房交所擅自将已登记的抵押物变更登记为A公司所有，损害其合法权益，对造成的损失应当承担赔偿责任。故诉至法院要求区政府、房交所赔偿损失150万元。
笔者认为，房交所依A公司的申请，核发二处房产的《商品房预售许可证》的具体行政行为未违反现行法律、法规的规定，不存在承担过失致害赔偿责任的法定事由。但是，在登记过程中，对于抵押人房地产公司转让已办理登记的抵押物二处房产时，土地房屋行政主管部门应责成其提供已通知抵押权人实业公司并告知受让人A公司二处房产已经抵押的情况证明，审查核实抵押人房地产公司是否履行了告知义务，使交易当事人在交易前即可快捷、准确地了解交易标的物的相关状况，提高交易信息的对称度，防止交易陷阱及纠纷的产生，确保交易安全。而且，也可促使抵押权人或其他利害关系人及时通过行政或司法程序维护其合法权益。
笔者认为，信息公司完全可以通过民事诉讼途径获得圆满救济。依照《中华人民共和国
担保法》第49条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第12条、67条的规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。由此可见，根据担保物权的法理，抵押人转让已办理登记的抵押物的法律后果，发生抵押权人对抵押人的物上代位权，对第三人的追及权，以及第三人对抗追及权的涤除权。抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上或者事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人将已登记的抵押物转让给第三人，抵押物的转让并不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押权人可以追及物之所在行使抵押权而得以优先受偿，取得抵押物的第三人不得提出异议。由于抵押权人享有追及权，使得买受人对抵押的所有权处于不稳定状态，为避免这种情况，法律规定了第三人的涤除权，即取得抵押物的第三人可以向抵押权人支付或者提存抵押物的适当金额，以消灭抵押权。1二、拆迁补偿安置房的权属登记问题
案例：1999年6月，重庆瀛丹物业发展有限公司（以下简称瀛丹公司）在对北碚下半城3号、6号片区进行旧城改造时，将重庆北碚医药有限责任公司（以下简称北碚医药公司）位于该片区的非住宅房屋（建筑面积184平方米）拆除。双方订立了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定以产权调换形式补偿。2002年9月16日，瀛丹公司与第三人宋尧钦订立《重庆市商品房买卖合同》，将拆迁安置房的一部分出售给宋尧钦，并办理了房权证。北碚医药公司认为，重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称市土房局）不认真履行职责，将房权证颁发给第三人宋尧钦的行为侵犯了其合法权益，故提起行政诉讼，请求法院判决撤销市土房局核发给第三人宋尧钦的房权证。
分析上述案例，笔者认为，被拆迁人北碚医药公司与第三人宋尧钦权利冲突的主要成因，是拆迁人瀛丹公司恶意违反拆迁补偿安置协议，将与被拆迁房屋实行产权调换的安置房屋另行出卖给第三人，侵害了被拆迁人北碚医药公司的合法权益。同时，值得注意的是，土地房屋行政主管部门核发房权证给第三人宋尧钦的行为，则显露出房屋拆迁主管部门与土地房屋权属登记主管部门之间的业务衔接，以及权属登记机关的内部工作流程存在重大疏漏。从权属登记行为发生时的法律、法规、规章的相关规定来看，仅有《中华人民共和国房屋拆迁管理条例》第21条的规定，房屋拆迁主管部门应当建立健全房屋拆迁档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。《城市房地产权属登记管理办法》（建设部规章）中没有相衔接的、具体明确的规定。由此，重庆市人大常委会于2004年12月1日颁布实施了《重庆市土地房屋权属登记条例》，以填补立法的空白。依照《重庆市土地房屋权属登记条例》第10条、第12条、第51条的规定，土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核，属区县（自治县、市）人民政府公告确定的征地拆迁范围内的土地房屋或房屋行
政主管部门公告确定的城市房屋拆迁范围内的土地房屋，不予登记。实施城市房屋拆迁的，土地房屋行政主管部门应当在城市房屋拆迁补偿安置完毕后，依拆迁人申请或依职权公告注销拆迁范围内的原房地产权证。可见，只要有健全的房屋拆迁档案和完整的房地产权属登记档案，在拆迁安置完毕前，拆迁人或者第三人是无法通过设定登记或变更登记的途径取得拆迁安置房的所有权。所以，笔者认为，当务之急，是建立健全房屋拆迁档案制度，加强拆迁主管部门和权属登记部门的工作衔接，拆迁主管部门应及时将拆迁安置情况反馈给产权交易所，交易所在办理《商品房预售许可证》和建立商品房楼盘表时将拆迁安置情况反映出来，从而实现信息畅通、资源共享，以杜绝此类情况的发生。
当然，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人请求获得拆迁安置房的权利优先于买受人获得该房的权利。北碚医药公司的权利最终是通过民事诉讼途径得到了救济。
三、房地产开发企业为购房人办理产权登记的审查问题
案例：1999年12月6日，谌朗与重庆北碚水土综合市场有限公司（以下简称水土综合市场公司）签订《集资建门市协议书》，约定买受人谌朗先付总价款的80％，余款在北碚水土综合市场公司给买受人谌朗办理产权手续时付清。谌朗在协议签订后向水土综合市场公司提供了身份证复印件，并按约定支付了部分价款。2001年6月10日，水土综合市场公司为了给谌朗办理《房屋所有权证》，在谌朗没有交清房款的情况下按该协议约定，开具谌朗已交清房款的发票，以谌朗的名义代签了《重庆市商品预售（预购）合同》和《办理商品房产权登记申请书》。2001年7月17日，水土综合市场公司向市土房局递交了发票、《重庆市商品房预售（预购）合同》、《商品房出售产权登记申请书》和《办理商品房产权登记申请书》，申请为谌朗办理位于北碚区水土镇解放路50号4－7商业用房的《房屋所有权证》。由于水土综合市场公司提供的手续是齐全的，市土房局经书面审查后，于2001年8月1日向水土综合市场公司颁发了以谌朗为所有权人的房权证。之后，谌朗认为预购合同、办理登记申请书中自己的签名是水土综合市场公司伪造的，市土房局在其未到场，又未委托代理人的情况下，向水土综合市场公司颁发了以谌朗为所有权人的房权证的行为，属于违法行政行为，遂诉至法院要求依法确认市土房局的颁证行为违法，并注销该房权证。一审法院认为，市土房局对辖区内的房屋产权具有进行登记、发证的法定职责。水土综合市场公司向市土房局提供的办证资料齐备，市土房局只对其形式要件进行了书面审查，对有关材料的真伪审查不严，其行为虽有不当，但并未对谌朗和水土综合市场公司的合法权益产生实质性侵害，据此判决维持市土房局的颁证行为。谌朗不服，提起上诉，二审法院作出了终审判决，驳回上诉，维持原判。
笔者认为，本案主要涉及以下两个问题：
一是房地产开发企业单方申请办证的行为性质的认定问题。必须明确是，房地产开发企业履行的是一种协助的义务。即《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”而地方性法规《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第34条规定，房地产开发企业应在规定期限内为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。这样，就产生了认识上的分歧，导致实践中土地房屋行政主管部门也将房地产开
发企业单方申请办证的行为视为理所当然，存在疏于审查的情况。根据上位法的规定，可以得出这样的结论：商品房买卖中的房地产权属转移变更登记应由双方当事人共同的行为来完成，开发商应尽到法定的协助义务，否则将承担民事和行政责任。笔者建议，私房买卖、房改房再交易、商品房交易的产权转移登记，皆属当事人双方共同申请办理登记的行为，双方当事人应亲自到场办理。如有委托办理的情况，应当要求当事人出具经公证机关公证的《授权委托书》和当事人的身份证明文件。
二是应当如何把握对房地产登记行为合法性审查标准的问题。对具体行政行为合法性审查，应从执法主体资格、执法主体的权限、执法目的、认定事实、适用法律和执法程序五个方面进行，对这一点在实务中已达成共识。但对房地产登记行为认定事实部分，是进行实质审查还是形式审查，即是只审查法律、法规规定应提供的登记材料是否具备、齐全，还是要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效作全面的审查，则始终存在争议。这种争议不仅存在于法院和房地产登记机关之间，即使不同的法院审查标准的把握，也不是完全一致的。造成这一状况的原因，是由于我国尚未制定不动产登记法，现行的不动产登记制度缺乏完整的体系，对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序、登记的效力等没有统一的法律依据，致使一些法理问题无法得到合理的解释。
事实上，确定房地产登记的审核范围，对房地产登记行为的合法性审查具有直接的关系。从国外立法的实践看，登记机构的审查职责一般分为两类：第一类是实质审查，即登记薄的信息记载、登记证明文件与房地产权利事实状况之间应当完全保持一致，登记机构需对有关申请登记文件和房地产状况进行全面审查；第二类是形式审查，即登记薄的信息记载应当与申请人提交的申请登记文件一致，但不承担对申请登记文件内容的合法性审查。从我国房地产登记的实际情况看，并无实质审查和形式审查的分类，登记机构主要是按照法定的各类登记的具体审核内容和要求，对有关的登记申请进行审核。且我国对房地产登记机关登记行为职能的认识，也在逐步改变。1997年建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》第二条，将房屋权属登记界定为，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。而重庆市人大2004年9月27日颁布施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》对房地产登记行为的定义，是指土地房屋行政主管部门依当事人申请或者依职权对土地所有权、土地使用权、房屋所有权、土地房屋抵押权以及与此相关的事项进行记载、确认的行为。依法登记的土地房屋权利受法律保护，未经登记的土地房屋权利不能对抗第三人。显然，《重庆市土地房屋权属登记条例》对房地产登记行为的定义，是从不动产物权变动的法定公示手段和不动产物权变动生效要件方面来考虑的，土地房屋权属登记不是行政许可，而是对权利人物权的客观认定，应淡化强制登记观念，强化服务功能，这样才更符合我国房地产市场发展的实际。所以，我们审理房地产登记类案件，不要去纠缠是实质审，还是形式审，而应按照法律、法规对各类房地产登记行为审查的法律要件的规定，根据登记机构的职权范围，进行全面审查。房地产登记机关在接到申请后，必须对权利变更的前提条件是否完备进行审查，即要审查关于设立、变更、废止房地产物权所必须具备的相关材料，其中最重要的就是相关当事人对该房地产权利变更的合意；审查还包括对人的审查，确定作出权利处分的人是否是有权处分的人；为保护善意第三人的利益，法律要求申请人提供的资料必须是可以公开的且有证明力的。根据依
申请的行政行为的特征，房地产登记机关在登记中既不享有举证权利，也不承担举证的义务。除非不动产登记有损于国家、公共利益的，不动产登记机关才进行调查和举证。举证是申请人的义务，房地产登记的申请人必须提供必要的证据，证明其合法取得不动产权利。2需要强调的是，申请人与相对人的关于实体法律关系的合意是登记意思表示和登记权利的基础，而房地产登记机关并不拥有对房地产变动合意效力的审查判断权，也无权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系。所以，登记机关的审查也只能是在其职权范围内的有限审查。司法实践中，对不动产登记行为的合法性审查标准往往过于严厉，有的甚至已超出了登记机关的职权所及的范围。事实上，在申请人故意隐瞒事实真相或不动产物权变动合意效力待定等情况下，即使是行政诉讼的司法审查，有时也难以对不动产登记的基础权利归属作出判定，而必须由相关人先行民事救济途径。
综上，本案在审理过程中，对房地产登记行为合法性审查标准的把握上是恰当的，在遵循全面审查原则的基础上，既考虑到了依申请的行政行为的特征，又认识到登记部门的审查只能在其职权范围内的有限审查。另外，原告之所以起诉，是因为购买的房屋增值潜力与预期相差太大。所以，只要登记发证时，申请登记的房地产权属清楚，产权来源资料齐全，就应认为发证合法，但不宜适用维持判决，应采用驳回诉讼请求的判决更为稳妥，这样不妨碍行政机关日后作出注销登记。
四、乡村房屋所有权登记问题
案例：1999年，唐元安与重庆市北碚张氏工贸发展有限公司（以下简称张氏公司）签订建筑施工合同，由唐元安为张氏公司修建两栋房屋。2000年初，因张氏公司未按约付款，且认为工程存在质量问题，双方发生争议。同年1月18日，依张氏公司的申请，重庆市北碚区城乡建设管理委员会（以下简称北碚区建委）核发了两栋房屋的《乡村房屋所有权证》给张氏公司，张氏公司以此向银行抵押贷款。由于逾期未归还贷款，银行行使抵押权，依法定程序将两栋房屋拍卖给第三人所有。唐元安认为，北碚区建委核发《乡村房屋所有权证》的行为，直接损害了唐元安对承建工程价款的优先受偿权，导致其合法债权无法实现，该行为与损害事实之间已形成行政法上的利害关系，故诉至法院请求确认颁证行为违法，并要求予以撤销。一审法院认为，唐元安与张氏公司之间的建设工程合同纠纷，属民事法律关系调整的范围，唐元安可通过民事诉讼途径获得救济。行政机关的颁证行为与唐元安之间没有行政法上的利害关系，裁定驳回起诉。二审法院亦维持了原裁定。
笔者根据此案例，着重探讨办理乡村房屋所有权登记的条件、程序问题。依照《重庆市土地房屋权属登记条例》第10条、第11条、第32条、第39条、第41条之规定，申请农村集体土地上村民住宅以外的土地房屋权属登记，应提交记载有土地使用权状况的土地房屋权属证书或县级以上人民政府土地使用权批准文件，以及建设工程竣工验收证明、房屋勘测报告。土地房屋行政主管部门受理申请后进行审查，符合下列条件的，应予登记。（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；（四）权属无争议。笔者认为，资料齐全与否，权属来源是否合法，通过核对有关档案资料即可作出确认，通过实地勘查也能够核实四至界限、土地房屋实际状况。对于条件（四）权属无争议，由于事关当事人及第三人的民事实体权利，主要应当通过司法或仲裁途径解决，让土地房屋行政主管部门作出权属无争议的认定加重了其
审查责任。实务中，第三人在向申请人求偿不能或债权无法全部实现的情况下，往往以土地房屋行政主管部门或其委托的土地房屋权属登记机构及其工作人员有过错，认定事实不清，登记错误为由，提起行政诉讼，要求其承担过失致害赔偿责任。要解决这一问题，登记机关应依照程序保障原则，遵循形式正义的要求，确保权属登记程序的正当性。对于设定登记、权属转移变更登记的，在受理申请的同时也应当在土地房屋所在地及媒体上进行公告，自公告之日起三十日内无异议的，应予登记；若此期间第三人提出异议的，应当中止办理，待异议依法解决后再予以登记。这样，既不会与从受理申请之日起三十个工作日内办理完毕的权属登记时限相冲突，又切实保障了第三人的合法权益，还避免了由此引发的行政诉讼，从而能够达到淡化强制登记观念、强化服务功能、促进市场交易、保障交易安全的目的。
通过上述四个案例，笔者对土地房屋权属登记程序的相关问题，在现行法的框架内进行了探讨。虽然认识上比较肤浅，理论支撑尚不够充分，但是，其目的在于使土地房屋行政主管机关或其委托的土地房屋权属登记机构及其工作人员，充分认识到权属登记程序的重要性，依法、审慎地进行权属登记，规范登记行为，保护土地房屋权利人的合法权益，保障土地房屋交易安全。
注释：
1、李国光、奚晓明、金剑峰、曹士兵著：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》理解与适用，吉林人民出版社2000年版，第257页。
2、上海市高级人民法院行政审判庭著：《上海法院审理房地产登记行政案件情况调查分析》，载《行政执法与行政审判》2003年第2辑（总第6辑），第98页。
篇十六：我国房地产登记制度存在的问题及完善
le>浅析房地产登记制度立法及其完善-百度文库浅析房地产登记制度立法及其完善
[摘
要]房地产登记制度是现代房地产制度的基础和核心。无论是房地产产权制度，房地产交易制度还是房地产管理制度的运行，都依赖于房地产登记制度的确立。
[关键词]房地产；登记制度；立法
一、房地产登记制度的立法现状
我国现行有关不动产物权登记制度的立法主要有《土地管理法》（1999年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
规定经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
篇十七：我国房地产登记制度存在的问题及完善
le>论我国房地产权属登记制度-百度文库论我国房地产权属登记制度
作者：徐
强
来源：《经营者》2017年第9期
一、引言
在城市中，有的房产因为政府政策，购房者能够低价购得，在一定年限内拥有使用权，但是却永远没有房产权属证书。甚至有些房产交易是个人之间私下交易，购房者法律意识淡薄，导致人财两空。这些情况的出现从深层次分析就是缘于我国房地产权属登记制度不够完善，政府对于房地产权属的管理不够深入。
二、房地产权属登记制度的概念及作用
房地产权属登记制度，即房屋使用权登记制度与土地使用权登记制度的合称。众所周知，房产与地产都属于不动产，因此对房地产的登记管理并对房地产权属进行公示变得尤为重要。房地产产权证就相当于人类的身份证，对于房产的权利人、面积、所在地点都有细致标注。根据我国《城市房地产管理法》第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”也就是说一处房产应该拥有两份证书，即房屋所有权证书与土地使用权证书。如上所说，我国法律规定土地永久属于国家，人民只有使用权而没有所有权，换句话说，人民不拥有土地但可以根据国家的划分进行使用。在我国，房地产登记制度具有房地产权利确认、公示和管理的职能。同时，房地产权属登记属于一项行政法律制度，其具有强制性。没有经过国土局登记的房地产，其使用权不受到法律的认可与保护。其次，公示功能是房地产权属登记完成后最重要的功能，将房地产使用权利过渡给个人，证书就是一种权利人拥有使用权利的最好说明。在与第三方发生纠纷时，证书具有法律效应，是使用权属于谁的直接证据。最后，房地产权属登记制度具有明显的管理功能。只要登记部门足够完善房地产信息，政府对房地产权属数据库进行调查就可以发现所处阶段中房地产的发展状况，并及时作出政策调整，也有利于国家发现不法行为的存在，对于废弃房屋与土地的回收也有监察作用。
三、房地产权属登记制度的主要特点
房地产是一个整体，因此房屋与土地的使用权所属人应该是同一个，而不会出现第二个权利人，通常就是户主持有总的使用权。在特殊情况下，如果房产需要转让，那么应该将房屋使用权与土地使用权一起转让，不可只转让其中一样，这在法律上来讲属于违法行为。抵押房产时，也应该是整体一起抵押给个人或一个单位。房地产权属登记制度的第二个特点是所属地原则，房地产属于不动产，不能通过外部力量转移，因此房地产权属登记只能到房地产所在地的房地产登记行政主管部门进行。
四、房地产登记制度的改进方式
（一）建立统一的登记机关
我国所有制度都是在探索中不断完善的，很多登记制度的登记机关都具有多元化的特点，完成一件登记或者注册需要奔波多个地方是常事。在房地产权属登记制度方面，国家政府部门应该建立统一的登记机关，成立专门的登记工作人员队伍，开展专业化培训，培养房地产登记专业人员。并且房地产主管部门应该建立问责制度，对工作人员的日常工作形成警示作用，避免因为工作人员的不专业操作或者是工作人员的疏忽造成工作纰漏。登记主管部门应该建立统一的登记程序以及采用统一的登记信息网站，便于信息的录入与查询，促进信息资源的共享。建立统一的登记机关可以节省权利人的时间，也给登记机关自身信息整理提供便利。
（二）简化房地产登记程序
房地产登记程序主要包括四个部分，第一个部分是申请人需要向房产所在地的政府登记部门提出书面申请，登记部门核查真实情况后予以办理。第二个部分就是权属审核，前提条件是国土局下面的房地产测绘部门已经采集完所有数据信息，登记部门再根据申请人提交的证明材料进行初审、再审以及最后的审批工作，审核通过以后就是第三部分。第三个部分也就是公示，利用报纸或者是新媒体进行公示，利用大众监督审查是否有反对、有异议的情况存在，这一步并不是必须进行的部分，但是特殊情况下必须进行信息公示。除此之外，如果产权证有遗失，那么必须进行登报公示，宣布产权证作废。最后一步也就是产权证的颁发，经过多次的审核过程之后，对申请人进行权属证书颁发。在现有登记制度管理下，通常申请人真正拿到权属证书必须经过很长的时间，简化房地产登记程序迫在眉睫。在互联网技术发达的今天，申请人完全可以在网络上进行申请并完成资料提交，只需要在最后到政府部门完成证书领取。政府工作与互联网结合必将成为今后政府工作的新方向。
（三）充分发挥房地产登记公示作用
公示，顾名思义就是将信息资源广而告之。房地产登记其实就是房地产权属公示的途径，其目的是保护房地产在转让或抵押过程中出现的第三方的保护。房地产权属证书其实是受到法律保护的财产的标志，在流转过程合法的表现。将房地产权利人拥有的权利公之于众，一方面是维持市场经济中平等的交易秩序，另一方面就是维护交易双方利益不受侵害。
（四）建立房地产登记代理人制度
传统的房地产权属登记制度要求申请人必须亲自到登记部门提交材料，其他人不得代理，但是随着社会现状的改变，有的人可能拥有不止一处房产，跨地办理房产证权属登记就相当麻烦，需要花费大量的金钱与时间。要改进房地产权属登记制度，那么建立房地产登记代理人制度不失为减轻申请人申请登记压力的好办法。目前我国已经兴起了大量房地产权属登记代理人培训机构，这些培训机构培养了大量的优质代理人，这些代理人不仅精通房地产知识，对于房地产法律知识也是相当了解。申请人办理委托书将办理登记的基本权利移交给代理人就可以节约申请人大量的时间，并且房地产权属登记过程烦琐，委托代理人办理房地产登记就可以免去需要跨地办理的烦恼。
（五）明确政府管理规范
申请人向政府房地产登记部门申请，那么就肯定要参与政府部门对房地产的管理过程。政府部门作为人民房地产信息的登记注册以及管理部门，首先就应该明确政府管理规范。在操作流程中，工作人员不可徇私舞弊，因一己私欲完成不具备登记资格的登记；政府高层管理部门对于登记主管部门中存在的不法行为应该严加监察、严格控制、严肃处理，以“为人民服务”为宗旨，努力做好自己的本职工作。对于权属证书的材料费应公示出来，让人民知道具体价格是多少，工作人员绝不因为自己所在岗位是政府岗位而贪赃枉法。房地产登记主管部门要建立统一的登记流程，建立专门的登记机关，规范工作人员在日常工作中的所作所为。
五、结语
房地产权属登记主管部门属于为民办事的部门，需要直接与人民接触。简化登记流程等措施直接影响工作人员的工作效率，也节省了申请人的时间与精力。对于申请人提交的材料，审核部门应该以认真负责的态度加以审核，对于材料不全的申请人应及时通知补交，帮助人们较快地获取权属证书，也让人们真正对工作人员的工作态度感到满意。
（作者单位为甘肃省人民检察院）
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篇十八：我国房地产登记制度存在的问题及完善
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摘
要：房地产登记指的是房地产权利人向国家登记机关发出申请,将房地产的物权进行变更，并且进行登记记录。在此基础上建立起来的房地产登记的依据、程序、负责的机关单位及其权利等方面的各项制度，形成了房地产登记制度。它是对房地产物权的确认和公示，对于国家和房地产权利人来说，具有十分重要的意义。虽然我国早在2007年颁布的《物权法》当中对房地产登记制度进行了补充和完善，但是其在发展和应用的过程中，仍然体现出了很多问题。本文通过对这些问题的分析，提出了一些相应的完善措施。
关键词：房地产
登记制度
问题
完善措施
房地产登记制度是房地产相关法律法规当中的一个十分重要的组成部分，是对土地及土地之上的建筑物所有权、使用权、以及其它一些相关权利的确定和记载。随着我国社会和经济的不断发展和改革,房地产登记制度中存在的问题正在不断的暴露出来。由于我国目前的房地产登记制度不够系统和完善,导致了在房地产登记机关的设置、登记等流程、登记的效力、以及实质审核的内容等方面,没有进行统一的划分,使得一些登记制度问题无法得到有效的解决.这对房地产登记制度的发展和其作用的发挥带来了十分不利的影响。
一、我国房地产登记制度中存在的问题
（一）登记机关不统一
目前，我国的房地产登记是由房产局和土地局两个机关分别进行登记的。这就造成了一定程度上的行政管理重叠和权利职能的交叉。同时两个机关之间还存在着一定程度上的利益冲突，因此造成了登记机关的不统一性。这种情况不但给权利人的房产登记带来了诸多的不便，还增加了房地产交易中的费用和成本，造成了不必要的人力和物力的浪费，对我国房地产市场的正常发展产生了不良的影响。在实际工作当中，如果工作人员不够认真，甚至还可能造成房地产重复抵押的情况，从而带来更加严重的问题.
(二）登记流程复杂繁琐
基于我国现行的房地产登记流程,登记申请人需要首先判定自己要申请的属于那种登记类型，从而准备相关的材料和文件。但是在实际工作中，普通老百姓大多对房地产登记的相关概念和流程不够了解，在具体办理登记业务的时候对于一些法律性的条文难以理解。这就导致了人们在进行登记申请的时候往往因为资料不全等原因来回奔波,而登记机关的工作量也会因此而增加，工作效率自然就会降低.同时，进行房地产登记所需的材料当中,有一些的时效性很短.因此往往当登记人奔走各个单位准备材料时，有些材料已经过期，还需要重新开具。
另外,在进行房地产登记的时候，按照目前的规定是需要
登记人本人持有效证件进行登记。但是，很多时候由于各种各样的原因,登记人本人不在当地,而且无法及时赶回，此时就需要由代理人或委托人代为办理。而有代理人存在的登记流程则更加的复杂和繁琐，而且办理登记所需的各类文件资料的提供和开局单位很多都不在一个地方，给登记人带来了很大的麻烦。可以说流程的复杂和繁琐问题是当前房地产登记制度当中存在的最大的问题.
（三）登记记名不透明
在我国房地产登记工作的实际进行中，由于受到管理上一些错误理念的影响，使得其对于个人隐私过度强调.这样就导致了对登记资料的过度保密,使一些本应当公示出来的内容没有得到公示。而公示内容的不全，会对房地产登记的公信力造成很大的影响。因此，在一定程度上来说，我国的房地产登记制度并没有真正起到最为有效的保护交易安全的作用和功能.
（四）登记模式的混乱
房地产登记又分为初始登记和总登记。初始登记指的是对房地产的首次登记。而总登记指的是房地产登记机关对全国或某个地区反问内的所有土地资源、房地产、以及相关权属的登记。但是在实际工作中，这两种登记并没有得到完全的区分.其中,地籍整理工作的不到位是其主要原因。例如：由于当前我国城市化进程发展速度过快,产生了很多的“城中
村”的现象。这种现象所带来的直接后果就是国家土地与集体土地的混乱。由于地籍的混乱,使得在土地征收过程中，时常会发生征收国有土地或重复征收土地等不良情况。
（五)不动产房屋登记效力不明确
对于我国现行不动产登记制度相关的法律法规,目前只适用于城市范围之内。其中关于房地产登记规定也只适用于城市和城镇。在我国广大农村，目前所使用的普遍都是针对宅基地颁发的宅基地使用权证，而对于农村房屋的产权登记却被忽略。随着我国社会的整体发展,农村当中开始出现了一些商品房,农村的房屋交易和抵押等活动也明显增多。但是，目前我国关于农村房屋产权的相关法律法规却仍然处于空白阶段。
二、我国房地产登记制度的完善措施
(一)统一登记机关
我国当前多个登记机关、多头登记的现象给房地产登记工作带来了诸多的不便.因此，国家应当设立一个专门负责房地产登记的行政机关,统一对房地产登记工作进行受理。基于我国政府机关正在由管理型政府向服务型政府转变的现状，如果政府的职能不同时进行转变，那么即使由其它的独立机关来负责房地产登记，也难以达到最佳的效果。因此，国家有必要建立一个统一的房地产登记机关，对其进行统一的规范和管理，使登记流程尽量简化，审核内容更加明确.
（二）优化房地产登记流程
在房地产登记工作当中，登记机关应当转变思想观念，不能将管理职能当成是一种权利来看待。因此，在申请人申请登记的时候，应当提供相应的咨询服务。在具体工作中,可以在登记处设置咨询服务台,安排专门的人员为申请人提供服务。按照申请人的登记类型，为其提供相应的所需材料清单以及申请流程清单.同时还可设置专门的窗口，对申请人所携带的材料进行初步审核，检查申请人准备的材料是否齐全。房地产登记机构还应当对自身组织机构和相关的部门单位进行整理和整合,将办理房地产登记所需材料的开具机关都集中在以其,使登记人可以体验“一站式”的便捷服务，这样不但能够节省登记人的实践,也能够提高登记部门的工作效率。
另一方面,对于由代理人或委托人代为办理的房地产登记业务，其流程也应当尽量简化。对此，可以从联合公证部门对登记人和代理人之间的公证委托书的内容进行细化和完善，从而在能够保障代理人的真实性和登记人的合法权益的基础上,使登记流程大大简化，真正给人们带来便利。
（三）完善房地产登记的公示作用
房地产登记的一个重要目的就是进行公示,通过登记，将房地产的物权建立、物权转移、物权变更等信息向公众进行公开，让交易第三人能够对房地产的实际物权状态进行了解
和掌握，以起到保障房地产交易安全的作用。在《物权法》当中，明确规定了“权利人、利害关系人有权对相关登记资料进行申请查询和复制，登记机关应当予以提供。"因此，在登记申请人或具有明确交易意向的人提出查询申请的时候，房地产登记机关应当予以积极的配合。这样有利于房地产交易费用的节约,也能够提高房地产交易效率，维护房地产交易的正常秩序.这种职能上的转变，能够使登记机关在登记过程中为申请人提供更好的服务.
(四）设置房地产登记专业代理人
基于我国房地产登记情况的现状，可以在其过程中引入专业代理人。这些专业代理人是登记机关和登记申请人之间沟通和交流的纽带，是基于社会的需求而诞生的自然产物。专业代理人的不动产法律知识和相关的税务知识一定要非常的全面和扎实，才能够真正的发挥作用.在房地产登记业务当中，专业代理人的位置相当于房地产交易中介。他们通过对房地产交易经验的积累和对房地产市场的了解，能够较为准确的判断出房地产的市场和价格走向。因此，如果能够促成这些专业代理人与登记机关的合作关系,就能够对我国房地产登记制度的发展和完善提供助力，也能为人们的房地产交易活动提供便利。
（五）明确政府机关的管理规范
为了完善房地产登记制度,应当转变相关政府机关的职
能，发挥服务型政府的作用。对其职能应当加以明确和规范，正确的区分其管理范围与审核标准,这样就能够很有效的保证房地产登记制度的作用和效力得到充分发挥。因此，国家应当积极的对房地产登记的相关政府机关进行改革，使其发展成为服务性的政府机关，这样才能促使我国房地产登记制度的进一步优化和完善.
房地产登记制度是房地产相关法律法规的基础，也是保障房地产物权人相关权利的基础。因此，我们对当前房地产登记制度当中存在的问题给予充分的重视。结合我国的基本国情和房地产市场的发展现状,采取相应的措施对房地产登记制度当中的漏洞和不足之处进行优化和完善,以保证房地产登记制度的作用和效力能够得到充分的发挥，促进房地产市场的健康发展,推动我国社会的进步。
参考文献:
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(作者单位：天津市大港公证处)
篇十九：我国房地产登记制度存在的问题及完善
le>我国房地产登记制度存在问题对策-百度文库浅谈我国房地产登记制度存在的问题及对策
摘要：房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文探讨了我国房地产登记制度中的几个问题。
关键词：房地产
登记制度
我国的《物权法》虽然明确了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但还不健全,存在着许多漏洞,有待于进一步完善。
一、我国土地登记存在的主要问题
土地登记制度的建立，为我国国土资源管理奠定了良好基础。但是我国的土地登记本身还有不少制度缺陷需要完善。
1、土地登记的立法混乱，土地登记的地位不高。作为我国基本法律的（土地管理法），其重点放在了耕地保护方面，在规范土地登记方面存在不足，主要表现在：有关土地权利的规定不系统、不规范；没有明确对于土地登记机关错登和误登的土地证书如何作出注销处理；对土地用途更应办理土地变更登记的规定缺乏可操作性。对于房产登记，由于多年的争论和规定，土地证书已作为房产登记的必备资料。但实际工作中，房产登记部门并没有完全按照规定以土地证书作为房产登记的依据，只是对登记申请人要求其出具土地来源资料，出现了许多用地不合法，但却拥有房产权利的情况，
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